民法第425條:
出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。
前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。
這一類的糾紛和「買賣不破租賃」有關。
所謂的買賣不破租賃,簡單的說,是指房客在合法有效的租賃關係存續期間,承租的房子被房屋所有權人過戶(指房地所有權的移轉登記)給第三人時(通常是買賣或贈與),這個第三人不論是基於買賣或贈與的關係取得了房子的所有權,都不能「打破」原有的租賃關係,要求房客必須搬家。
但現行民法第425條「買賣不破租賃」的規定,有下列2種例外情況,房客是不受到保護:
1租約未定期限(不定期租賃)
2租約期限超過5年(含5年)以上而未經法院公證
以上這兩種租約不能主張買賣不破租賃來對抗新屋主,新的屋主如果不想出租,和房客另訂新約,那房客就只好搬家了。
請讀者參閱【如何簽訂租約】系列文章《房屋租賃契約書範本》及逐條解說-第二條:租賃期間-※什麼是『買賣不破租賃』?之說明。
網址:http://blog.udn.com/frankbetty/3422164
《房東的態度是關鍵!》
房客受有買賣不破租賃的保障,已如前述。
實務上,最常發生糾紛的地方,在於房東打算賣房子的時候,因為太有自信,加上對於租賃法律的不熟悉,以為只要賠付房客一個月的租金,就可以要房客搬家走人。
房客事前不知房東要賣房子,事後再看房東的態度很強勢,如果房客不買房東的帳,那房東可是要吃大虧的喔!
因為房東和買方簽房地買賣契約時,一般都會約定房子過戶多久後要辦理交屋手續。過於自信的房東,萬一不能把房客的問題處理好,貿然簽了契約,一旦交屋期限已屆房客遲不搬遷,那是要負遲延交屋的違約責任。
假設契約約定遲延一天交屋,應按買賣價金千分之3計算違約金的話,那就罰很大囉!所以房東要賣屋前,一定要先和房客充分溝通,取得諒解,到時候才不會變成一個頭兩個大,買方、承租方兩邊都得罪的情況。
話說回來,通常房客也不會不知道房東要賣房子的事,因為房東或他所委託仲介公司的SALES也會帶買家來看房子。
說得客氣一點,一般好商量的房客拿了房東的賠償,加上有的房東還會再補貼房客搬家費,甚至幫忙房客找其他租賃處,好聚好散的情形也很常見。
所以房東的態度是關鍵,這一點,房東有本案例所述的情形,在要賣房子前,務必要特別加以注意。
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Dear 法蘭客,
你好! 我男友先前賣了一間房子, 買賣契約上頭清楚註明房屋承租中, 租約到100年5月28日, 現在房屋買賣程序已到了"點交"的階段, 但房客不配合點交也不准我們私自進屋點交~我們該怎麼辦?? 一般房屋買賣可以依現狀點交嘛?? 事情有點棘手 請你提供些建議!謝謝
點交的行為,是涉及法律所定的【危險負擔】責任,若房客不配合點交,讓買賣雙方入屋查看的話,您可以考慮和買方另行協議是否等房客搬走後再行點交,但此時您男友仍要負房子萬一發生毀損或滅失的風險!
再不然便是回頭問房客要在何種情況下願意讓您好進入屋內辦理點交,把條件講清楚。
按理,您男友賣房時,買方不可能不知道您男友和他人有租賃關係存在,若能依現況點交,直接把鑰匙交付買方,危險負擔也同時移轉予買方,那是最好不過的事。最好一併也將租賃關係中的出租人地位讓與買方接手。
萬一三方無法協調出共識,程序上~建議您男友不妨先循鄉鎮市公所的調解委員會去調解,請調解會幫忙也是一個方法。
試試看吧!
法蘭客.車禍處理一本通 於 2010/07/06 00:31回覆我的case被女法官受理, 我由衷的欣喜, 我喜歡看女法官義正言詞, 秉公執法, 剛直不婀 ,但我錯了, 讓我錯的傻眼, 錯的痛心,錯的想給自己一個嘴巴, 入座前我給我最尊敬的女法官九十度輯躬,於是我聽到女法官直呼我名說: 你甚麼時候搬走阿! 法律上沒有賠償的依據, 人家標到房子你就要搬出來, 可以一毛錢不用給你, 至於她闖入你家, 那是她的權益呀!單這幾句話聽完, 再看那女法官傲慢,草率匆忙,我只感覺此時我再多說一句話都是多餘 和浪費,原告必竟是鄉下人, 馬上歡喜燥動 ,並且大發獗詞, 說我契約是假的, 住房子沒交房租,甚至由律師寫出訴文說我充其量只是無償借住而已, 法官竟然相信如此荒唐的污陷, 令我啼笑皆非 ,法官判決一毛錢不賠無條件搬遷, 駁回我要求賠償的起訴, 我真是茫然無措, 傲慢的法官,草率的判決,造謠的律師,蠻橫的房標 ,我被圍剿,被騷擾,被恐嚇, 我只想問? 我安份守己住了十年, 招誰惹誰, 你們是否欺人太甚, 律師阿, 這個蔡將崴,你可真會造謠污陷, 甚至連你自己的訴狀都一改再改 編了再編 為了達到目的,不擇手段 ,殊不知 你以害死多少人, 奇怪台灣怎麼會豢養這樣的律師 ,丟人訥!智慧的法長! 有正義有良知的人們 !我應怎麼辦? 我只感覺無辜和無助! 請給我一點啟示!謝謝 !!!
法律是無情的,尤其是進入訴訟程序後的過程,我的部落格不是寫的很清楚,也很現實?!
法律並不保護好人,也不是保護壞人;法律~只保護懂得運用法律的人。您可以不懂法律,但您不能不了解--人性--。
律師拿人錢財,為人消災;只是他可以做得更婉轉一點,更有人性一點,不需要如妳所言的方式去對應!這樣突顯的不是他個人的法律專業,而是赤裸裸人性的黑暗面而已。
我不是律師,但我有一大堆律師朋友。雖然不是各個都像你遇到的這種律師,但我還是對這種律師性格的人很不以為然的。
你不懂法律會吃虧,而你在現實世界遇到的問題,我的部落格也無法提供具體為你量身製作的後續攻防,因為涉及的問題必定很多,建議你還是回歸本案的事實面與法律面去就教專業人士,這是我的真心話,希望你堅強面對,也祝你否極泰來。
法蘭客.車禍處理一本通 於 2010/06/06 00:42回覆您好大大!
很努力的看了您的留言,知道您充滿了悲忿!
不知您收到的法院判決是如何的內容?本人建議您就近到您居住所在的財團法人法律扶助基金會尋求協助,若本案判決尚未逾越上訴期間,或可藉上訴程序翻案也說不定。
部落格回答法律問題有其侷限性,請透過上述管道請該基金會提供您正確之解決問題方向。
全國法服專線:02-6632-8282
網址:http://www.laf.org.tw/laf2010/big5/index.php
法蘭客.車禍處理一本通 於 2010/06/05 02:10回覆您的開釋對目前的我簡直太重要了! 非常感謝您在忙碌中的幫助 ,法蘭克先生, 實至名歸, 祝福您!!!
您好! 法院要安排我與大律師進行言詞辯論, 我才疏學淺, 臨場怯懦, 理不達意, 只覺得氣憤難奈, 只覺得無助,無能 , 本來我與拍賣得主只是賠償金的多少之爭, 而此律師確故意擴大矛盾, 激化紛爭, 升級變數, 大有致我於死地而快, 他讓法院對我宣告假執行, 讓我加倍付房租, 讓我付擔訴訟費 ,讓我返還非法占有的房屋, 我的契約有真僞之嫌.... 等等. 我應該怎麼樣面對這場辯論. 律師會掌控會場嗎 ?
相信您! 謝謝您 !
您好:
想來您會如此提問,前提應是在不委請律師(或是基於經濟因素考量)的前題下,希望本人提供一些具體之建議吧!
律師要致您於死地之說法實在有點太誇張,說穿了 ~ 不過是各為其主罷了!
須知言辯庭是在踐行法律必要之程序,並非是逞口舌一時之快或是比賽話術一流的場合。聲請法院對您為假執行之宣告,在您本案中,應是法律賦予原告之權利,如果您要請求法院免為假執行之宣告,只要您肯相對提供擔保,亦可讓對方此計破招,不然那只是訴訟程序上,原告必做之主張,目的是在避免被告藉訴訟程序之進行,延滯將來判決確定之時間的一種手段而已。
孰是孰非?還是要回歸本案實體關係以斷。
既然您已認定本案實體關係是在您與拍賣得主間有關賠償金額的多少的爭點上,那就請法官就此為適法之判決或由法官曉諭雙方當事人當庭進行協商,若能達成賠償金額共識,即請法官當庭製作和解筆錄即可,不必隨對方律師之說詞起舞。
把爭點限縮在賠償金的議題上,其餘交由法庭做主,若擔心自己庭上不善言詞,您也可以考慮開庭前,以答辯狀或陳報狀先行陳述自己的立場與解決本案的和解條件,讓法官有時間先行審酌判斷。
訴訟費由誰負擔?對方要求加倍給付房租等節,都涉及本案實體關係有無理由的問題,法官自會依法裁判,法律是講證據的,如果您能針對原告主張提出具體反證,未必會輸啊!
總之~ 律師只是在扮演他應有的角色而已,不然您也可以請一位律師與之進行攻防言辯,若捨此途而欲親為,那建議您將本案(應是租賃關係的糾紛吧?)拿去請教免費法律諮詢的機構,例如法律扶助基金會或鄉鎮市公所的義務律師,請他們提供您具體解決方案,也是可行方法。
以上簡要說明,希望對您有所幫助,祝您問題早日解決
法蘭客.車禍處理一本通 於 2010/04/04 17:11回覆請先檢視您的租約,有無約定租賃雙方得任意變更由他人繼受原租約關係。
若有,再看變更前,是否應經他方同意,若有約定,為經他方同意而變更,那是對方違約在先,您可不受拘束。
若無約定,那麼一切仍依原租約進行,對方的主張有理由,您也不能任意終止,否則會有違約問題。
若未約定,您可於通知原出租人不擬續租後,即行搬遷,因您與後手買主間並無租賃關係,不租的意思表示也不是向買方為之。
因為您未提到前屋主,也就是房東有沒有把他租約中房東的地位讓與買方繼受,所以問題爭點可能就存在於以上所提的兩個不確定的點上。
請確認後,再看看~尤期是押金現在在誰手上?您也未提及?
若要終止租約,又要拿回押金,實務上對您來說,這可是件很困難的事吧!
真的無解決,程序上建議您找前屋主,亦即原房東與買方一同去當地的調解委員會調解,把三方的法律關係釐清後,再請調解委員協助協調解決也是一個方法。
本人公忙,權且回覆如上述,請查照。
法蘭客.車禍處理一本通 於 2010/03/30 23:52回覆而且又是比較常見的案子~