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7年84個月總計還122.7萬
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全省農地建地個人銀行農地貸款,
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申請條件
● 持有土地（農地、建地）持分可。
● 持有房屋，坪數不限，屋齡不拘。
● 20歲以上皆可辦理（沒有銀行65歲以上不可辦理的限制）。
● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。
● 負債比過高，銀行退件，個人信用瑕疵皆可辦理。
● 免徵信，免保人（退票，卡債過高，房貸遲繳）皆可承作。 申請需備文件
● 身分證正本，印鑑證明。
● 土地，建物所有權狀（正本）。
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＊建蔽率：
建蔽率乃指一塊建築基地內，其建築物之最大水平投影面積（即建築面積）占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率，建蔽率小空地面積大，建蔽率大空地面積小。
例：基地面積 100坪，建蔽率為 60%， 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立，旨在規定建地必須留有空地，以維持環境品質。
＊容積率 ：
建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例：基地面積 100坪， 容積率為 225%，則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。
實施容積率的目的：
１ 有效控制都市建築物之密度及人口分佈
２ 增加建築物造型的彈性，使都市景觀豐富有趣
３ 改善建築基地的實質環境品質，增加空地的有效性
＊建蔽率與容積率的關係：
兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度；建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。
在相同的地基上，相同的容積率可以有不同的建蔽率，例如在100坪的地基上，限制容積率為180%，設計師卻可以有不同的設計，如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ，則其建蔽率為20%，容積率為180%，或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪，則其建蔽率為30%，容積率亦為180%，或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ，則其建蔽率為60%，容積率亦為180%。
＊建蔽率屬平面管制，容積率則屬立體管制
建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率，比率愈低則留下的空地愈大。
例如：100坪 基地上房屋的投影面積為20坪，則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大， 建蔽率大空地面積小。
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＊【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外，不在此限：
上述兩地塊位置相鄰，公租房回購價格都為5500元/平方米、自住型商品房限價都為1.5萬元/平方米。中原地產研究部以公租房成本3500元 /平方米、自住型商品房成本4000元/平方米進行最保守的估算，住總、金科所拿地塊的可售商業部分樓面地價分別為1.4萬元/平方米、1.68萬元/平 方米。"特別是對上市房企來說，在2014年即使是利潤接近零的自住型商品房，也成香餑餑。"中原地產研究部這樣表示，因為一旦市場降溫，這部分房源的銷 售額也可以支撐企業的業績。
雖然目前北京一二手房的成交量並不理想，但是依然無法阻擋開發商的拿地熱情。以上述4月18日大興成交的兩塊地為例，其中一塊由住總以6.05 億元獲得，該地塊居住用途建築面積除配建1.26萬平方米公租房外，剩餘2.94萬平方米全部建自住型商品房，可自由定價的隻有1.8萬平方米商業類物 業。
不少市場人士認為，如果接下來自住型商品房繼續大量供應，將會明顯改變市場預期和供求關系並會最終影響到房價。
汪利娜表示，目前最應該做的是保證普通商品房供應、規范租賃市場。
內容來自sina新聞
在A股可能對房企融資開閘的當下，房企在保障性住房方面的貢獻，已經成為管理層考慮的重要因素。金科的行為符合這一邏輯。
尤其是金科，以23.6億元的價格，隻拿到瞭6.3萬平方米的商業綜合面積，其餘都是公租房、自住型商品房。這種結構，在其位於北京的項目中， 都是前所未有的。在拿地3天以後，4月22日，金科公告瞭其2014年非公開發行股票的預案修訂稿，擬定向增發融資金額不超過31.4億元。其在A股的增 發計劃能否實現，還需要經過證監會的審批。
至4月24日，北京土地成交總金額為1023.73億，創下最早破千億的紀錄。
另一塊由金科以23.6億元獲得，該地塊除配建4.44萬平方米公租房外，剩餘居住類建築面積10.4萬平方米全部建自住型商品房。可自由定價的隻有6.3萬平方米的商業類面積。
假設在總體供應沒有大變化的情況下，433供地結構會導致什麼結果呢？總體供應決定瞭這個市場依然供不應求，保障性住房、自住型商品房因為價格 低一房難求，普通商品房因為稀少不愁賣、價格繼續上漲，開發商因此持續在土地市場搶地，政府的土地能賣個好價錢，因為總占比達70%的保障性住房和自住型 商品房進入房價統計，房價總體上會降下來。
今年1月2日，北京市國土資源局對外通報2013年全市土地交易市場運行情況，副局長張維在會上表示，2014年，北京擬安排住宅用地供應總量中的40%用於保障性安居工程建設，60%用於商品房，商品房用地中將有50%用於建設自住型商品房。
王玉珂表示，價格漲跌，最終還是看供求。例如，有100套房，蓄客有200個人要，他就會漲；如果蓄客隻有50個人，還會漲價嗎？這是最基本的 道理。"北京每年新增的常住人口是60萬左右，房地產市場，北京一直處於一個嚴重的供不應求的局面。"泰禾集團(行情，問診)北京公司一位負責人對經濟觀 察報表示。
4月24日，恒大以41.6億元競得大興黃村地塊，同樣在競拍中，將該地塊除限價房以外的剩餘3.6萬平方米居住類建築面積，全部競拍成自住型商品房。
搶地
不過，變化正在發生，2013年，北京住宅用地供應出現大幅上漲，供應土地對應建築面積高達1344.4萬平方米，遠高於2011、2012年的水平。這才是最終影響供需市場變化的因素。不過，這需要持續觀察北京接下來幾年的土地供應量。
自住型商品房沖擊？
亞豪機構市場總監郭毅說："上述地里港鄉房屋二胎塊的商業、綜合部分，可以做成LOFT銷售，平均下來每平方米的成本可以做到8000元、9000元，這樣看來，利潤還是比較可觀的。"
這就是保障性住房、自住型商品房、普通商西螺鎮民間二胎房貸利率品房分別占比40%、30%、30%的433模式。
自住型商品房沒有戶籍、傢庭收入情況的限制，隻要在北京有購房資格的人，都可以申請購買。
根據中原地產的數據，今年至4月24日，北京已有8個自住型商品房項目入市，供應自住型商品房共1.47萬套。而同期，北京供應的期房住宅是1.62萬套。二者差距已經不大。
亞豪機構郭毅認為，如果到明年自住型商品房用地持續大量供應，這個市場的供求結構將發生根本改變，即變成一個主要由保障性住房、自住型商品房和豪宅構成的市場，首次改善人群將很難找到總價在300萬-500萬元的房屋。
而RET睿意德高級董事王玉珂則認為，433的供地模式，從長期來看，會對房價產生影響。"現在已經有項目受到影響。3年是一個項目正常的開發周期，如果政府能夠堅持這一供應模式，3年以後，會有明顯的變化。"王玉珂說。
郭毅表示，但這兩塊地，可自由定價面積占總體量的比重都較小，總體來看，無法實現高的利潤率，主要是幫助企業尤其是一些大型企業、上市公司實現現金流，以及滿足其在評級、融資等方面的業績規模的需求。
從2008年至2012年，北京每年批準上市的住宅數量(包括保障性住房)，與成交數量的對比，可以看到一個明顯的變化。2008年，供應套數 超過14萬套，而當年的成交套數隻有8.6萬套；隨後房價大漲的2009年，供應套數下降到10.5萬套，而當年的成交套數達到16.6萬套。
2008年至今，每一年的批準上市量，都沒有再超過2008年的水平，2011年以後，這一數字持續徘徊在10萬套以下，2013年的85125套，更是創下六年來的最低值，而2013年的成交套數則達到11.2萬套。
這一供應和成交數字包括瞭公開出讓的保障性住房。北京長期處於供不應求的局面，是由總體供應量決定的，三類房源的比例分配，並不能影響這一局面。
中國社科院金融研究所房地產金融研究中心主任汪利娜認為，"自住型商品房，對購買人群沒有收入的限制，但是又占瞭大量的土地，同時導致普通商品 房用地占比相應變少，普通商品房供應因此變少"，政府還是應該滿足普通商品房的供地需求，依靠433的供地結構拉低房價，這是不可能的事。
根據北京市國土資源局今年1月公佈的2014年住宅用地供應結構，即433模式(40%保障類住房、30%自住型商品房、30%普通商品房)，北京開始大量供應自住型商品房用地。
4月18日，北京市大興區生物醫藥基地出讓瞭兩幅地塊，這兩塊地的特別之處在於，開發商進入競拍自住型商品房面積階段後，因為競爭激烈，最終將這兩個地塊的所有居住用途土地，全部競拍成瞭自住型商品房。
如果在總體供應不變的情況下，433隻是一個高明的數字遊戲。而接下來是否會出現更多像住總、金科這樣拿地的房企呢？
至於金科會在該地塊上打造怎樣的產品，經濟觀察報從金科股份(行情，問診)瞭解到，目前該地塊的規劃、前期定位還沒有出來，最快也要一兩個月的時間，而收益方面的預期，也需要等規劃出來再說。
房企京城搶地 血拼自住型商品房
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-04-26/09032706028.shtml
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