板橋蒲陽文萃賞屋紀錄

2015.07.22

      最近朋友問起一個案子，剛好自己也在討論住家大樓不動產該如何選擇跟要注意那些購屋小技巧，小編先就目前雙北最多的100坪到400坪基地來做討論，土地取得真的很難，更何況一片完整的大基地更是難得，所以針對目前100~400坪的小基地如何規劃成一個舒適的家，所以就去了板橋區蒲陽文萃，順便報告一下看屋的心得。 

      我選案子前期功課是重視建商的口碑跟信譽，賣瓜的一定不會跟你說瓜不甜，所以谷哥大神就是好朋友了，我先談我查到的資料，這個大樓住宅案是用昌慶開發建設來做起造人，蒲陽機構下面共有三家建設公司，除昌慶開發外還有蒲陽建設跟勝隆開發，三家的都未被公平交易委員會開罰過，也只有蒲陽建設在88年有法院交易糾紛(如備註一)，另外最著名的陽信超貸案也是因為當時蒲陽建設董事長(現為蒲陽董事與昌慶董事長)的薛宗賢被法院二審判決有罪。對於建設事業來說並沒有太大問題。

      這個案子，本身基地條件不錯，三面臨路，原本基地是老舊房子拆除，原始門牌為新北市板橋區海山里10鄰長安街166巷1、3、5號跟168巷2、4、6號，三面臨接道路長安街，長安街168巷，長安街166巷路寬皆為6米並不算大條。土地為板橋區海山段 1800地號，因為以前地籍界定可能不清楚，所以房子跟地籍圖圖一套繪就出現落差，本案面前長安街為既有巷道，計畫道路為圖二黃色部分，離新板特區，新北市政府，三鐵板橋站，大遠百，環球購物中心跟體育場，步行可到海山高中，海山國中，海山國小生活機能、交通跟住宅便利性算是方便。但是附近老舊房子包圍跟道路狹小，東南方那片給人會有扣分的工業區還滿近的，像正隆紙廠等，正隆紙廠後面那是小型變電所嗎?有知道的人請跟我說一聲，因為今天太倉促沒看仔細。基本生活環境跟無連接到嫌惡設施這點對於居住來來說還算不錯。小編沒時間去附近高樓層看看有沒有漏看的東西，如果有請傳照片或跟小編說一聲。

      本身規劃部分，我先介紹一下基本資料，基地面積259坪，合約交屋時間：2018年12月，全棟規劃2~3房，兩房坪數約28-31坪，三房規劃38-45坪，樓層規劃為地上15樓地下3層，2到12樓一層5戶，13-15樓一層3戶，社區總戶數63戶，一樓挑高4.2米，樓上2-15樓挑高3.2米，小基地規劃高度限制是抓襟見肘，如果2-15樓是3.3米挑高就更棒了，因為樓地板厚度加大到22.5公分。管理費用一坪70元跟附近差不多，每月整棟建築管理費小編蓋抓收入約14萬，以後管委會成立建議自己請白天保全來顧，因為14萬收入其實請物業公司來說滿不合的。 

      停車位規劃部分為機車停車位50位，倉儲機械汽車車位35位，汽機車數量不足，以後如果社區周圍沒畫紅線，被亂停會是一大扣分；另外汽車是168巷入口，門廳是從長安街，以後如果下雨停車到大廳那一段會淋雨。還有就是只規畫一般房車的容車尺寸，要是休旅車客戶就GG了。 

      公設規劃部分公設比約34%，兩支電梯及兩支樓梯，一支電梯直達頂樓，一樓公設項目室內為挑高7.4米門廳，健身房，閱覽室及交誼廳，戶外是走道跟花園，頂樓規劃空中花園，觀景休憩區等，可惜沒規劃曬被區，現在大樓都沒地方享受自然陽光曝曬棉被。很多人都在問現在建商都很黑心公設都很高，但是你看一下10樓平面圖的樓梯跟電梯間的面積，就佔掉整層平面1/6去了，要兩部電梯(舒適性)有兩個樓梯(建築法規)，小基地的小公就這麼高，怎麼降公設，網路上常看到說公設比太高不合理麻煩看一下數據再評論。

      平面規劃部分關係到以後住的舒適性，因為基地本身為狹長型，平面規劃只能為長方型，結構方面還算對稱沒問題。每一層梯廳都有對外窗可以自然採光通風是不錯的，而且以他的樓梯跟電梯擺放規劃已經算節省空間了。因為沒有尺寸圖，所以我大概說一下平面想法，以10樓平面為例，每一戶都有陽台空間不足且陽台深度不足的問題，冷氣主機擺放位置也是一大問題，雨遮坪數不知怎麼計算(我沒看到分坪表)，看圖面有的話雨遮E會最多，廁所無對外窗，BCD三戶會有西曬問題，C戶可惜突出房間無開窗且無工作陽台，A戶只有單面採光加上入口處空間浪費，我個人喜歡廚房還是密閉式的，所以10樓平面規劃我喜歡B=D>E>C>A。這整棟的話我建議可以選13F因為退縮部分會產生露臺空間，樓層夠高不會有有被其他大樓擋住的視覺封閉感，另外利用露臺結合室內空間可以創造出空間的延續性。我沒上傢配圖是因為尺寸比傢配圖重要，以後住的人是你，像小編睡覺一定喜愛雙人床，小坪數住宅尺寸一定要抓精準，讓每個空間都完全使用，所以我就不附傢配圖。

      建築設計各層樓地板部分有使用中空隔音樓板跟樓層厚度加大為22.5公分就是很不錯的考量，因為小家庭以後都會有小朋友的問題，垂直的噪音防制是很重要的；另外對於健康概念部分在排水管部分安裝吸氣閥跟防水錘的PAPA可以防範蚊蟲從水管入侵；頂樓水塔加裝長庚活水器，對對於生活所必需的水在源頭先做活水處理，在自己家廚具還有淨水器處理，用水品質有把關好，電子鎖部份雖然可以結合悠遊卡，但是電子鎖會有被強烈電擊安全控制會打開外，最近在網路上看到一段視頻用塑膠片就打開的疑慮，不知道現在廠商有沒有處理掉這些問題；還有取得與環境共生的銀級綠建築獎章也是愛地球的一種表現，對於產品力部分我個人覺得有加分。對於施工品質部分現在沒辦法定論，因為他還沒蓋，很多人說要找有品質營造廠就好，其實小編持質疑態度，有口碑營造廠會有一定的60以上水準，但是一棟建案要蓋的好要有懂工程的人主導，足夠的人力跟用心的態度，這些東西都無法量化所以要看它施工過程跟蓋出來的結果，尤其是預售，品質都是用說的所以我不評論這塊。 

      大家最愛問的價格部分，目前他們開價58-62萬，倉儲機械車位一位185萬，成交多少大家可以到政府實價登陸去查詢，可售戶別去跟現場洽詢，小編個人只提供給會員小編的價格落點分析跟幫會員談價格，所以不用私訊來問我價格，謝謝大家，希望對於大家有幫助。

備註資料：

(一)蒲陽建設交易糾紛，一審台北地院088年訴字003067號，二審台北高院089年上字000297號，三審最高法院089年台上字 002221號。

(二)建設公司網址：蒲陽機構  http://www.puyangagency.com.tw/

(三)接待地址在新北市板橋區長安街138巷1弄236號

(四)塑膠片打開電子鎖影片 http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150531/19166968