在討論容積率是否應該做為都市更新的誘因之前，我們不妨先探討都市更新的本質。

都市更新，簡單的說就是把老房子改成新房子。

都市更新的好處其實有很多：

1.      把老舊的房子改成新的房子，可以把危險的老舊建築拆掉改成新房子，例如可以藉由改建，把社區太窄的防火巷改成符合消防法規。

2.      改成新房子之後，新房子當然變值錢，而且連帶的附近區域的房價也會上升，這也是很重要的附加利益。

3.      要有新房子，當然要建商、工人蓋房子、有傢俱商做傢俱、因為需要一大筆錢所以需要貸款……，所以，蓋房子當然可以促進經濟。

都市更新這麼多的好處，也難怪馬政府將它列為十二項愛台建設之一。

要進行都市更新，有兩個很重要的關鍵：第一、整合住戶的意見，讓大家同意拆掉舊房子、蓋新房子。第二，也是最重要的：錢。

有錢能使鬼推磨。我們就先討論錢吧！蓋房子要錢，錢從哪裡來？說穿了只有三種可能：第一，住戶自己出錢；第二，政府出錢—而政府的錢當然來自於社會大眾的稅收。第三，一部分住戶自己出，一部分由政府補貼(這裡的補貼，從制度上的優惠如租稅的減免到實質經費的贊助都包括在內)。

住戶自己出錢？要好幾戶甚至好幾十戶同時都能夠拿出錢來拆掉舊房子、蓋新房子當然是可遇而不可求的。政府出錢？政府當然不應該也不可能拿全民的錢幫某些人蓋新房子。於是第三種：部分民眾出錢、部分政府補貼成了比較可行的方法。

政府補貼的方法之一：容積獎勵

什麼是容積獎勵呢？要了解這個概念，我們得先認識兩個名詞：建蔽率與容積率

簡單的說，建蔽率就是：你這塊土地上的建築物佔據土地多大的面積。而容積率則是用來限制你：在既定的佔地面積下，總共可以蓋出幾樓的房子。

我們要知道：就算技術可行、市場需要，房子也不能夠無限的往上蓋！你能夠想像小小的一個信義計畫區裡面蓋了50座101嗎？當然不行！首先地層可能會下陷、而且信義計畫區的交通肯定打結，下水道也一定不敷使用，更別提到處都是摩天大樓，旁邊的小住戶永遠暗無天日！換句話說，你在你私有的土地上蓋房子並不單純只是「你家的事」，你的建築是可以蓋多高、你的房子只可以蓋土地的幾分之幾，都必須符合相關規範，以維護公共利益。

因此，不同的地段，政府都有相對合理的規劃，比如說住宅區與商業區，各自有不同的容積率與建蔽率的限制。

過去政府為了鼓勵建商在蓋房子的時候，多留一些綠地、走道或停車場，於是有了所謂的容積獎勵。只要建商蓋出來的房子符合一定的規範，政府就可以放寬容積獎勵。比如說，建商有一塊地，本來只能蓋10層樓，但是因為你把一樓設計成為公共空間，讓一般的民眾也可以使用，那政府就准許建商蓋成13樓的建築。建商發現它雖然「浪費」了一層樓的空間，但是可以「多賺」到3層樓的房子。有利可圖，於是建商也就樂於提供免費的停車場。

但是我們不要忘了：所謂的「容積獎勵」，那些建商賺到的，其實都是社會全體民眾付出的成本~~因為多出了那三層樓，我們必須有更寬的下水道、更寬的馬路、更寬的防火巷，甚至更多的清潔隊員以清掃更多的狗大便。

備註：

所謂建蔽率，便是建築物在基地上的最大投影面積與基地面積的比率，比方說200平方公尺的基地，而基地周圍區域規定的建蔽率為60%，那麼，一樓的樓地板面積可能就是120平方公尺，而剩下的80平方公尺的空地，可能作為臨路退縮植栽、中庭、戶外休閒設施(如游泳池)等。

而容積率呢？就是各樓層的樓地板面積(即為容積)加起來除以基地面積再乘以百分比，舉例來說，若基地所處區域規定的容積率為500％，基地面積100平方公尺，若考慮建蔽率50﹪時，則設計至少為10層樓（即50﹪×10＝500﹪）。