台灣不動產交易中心【課徵奢侈稅對房地產發展影響研討會】重點擷錄 2011/04/01

今年2月25日政府釋出奢侈稅草案(奢侈稅：特種貨物及勞務稅條例草案中，擬針對持有2年內移轉非自用住宅之房產，按實際交易價課稅，即買進後1年內賣出，將課徵15％的稅，買進後2年內賣出，將課徵10％的稅，預計最快7月1日上路實施) 。政策尚未真正推出市場上就已風雲變色，已經開始發威，不只買方觀望、連賣方也急縮！其中包括有委託出售案件量、看屋量銳減，連同拍賣市場也冷颼颼，法拍案件停拍及流標重達5成以上，目前不僅買方縮手期待房價下滑有便宜可撿，賣方市場也出現停止託售的觀望現象，房市短期內將出現急凍期的拉鋸戰。隨著政策實施倒數，房屋拋售量也將增加，恐掀一波「逃命出售」潮。
 
基於上述原因，為讓消費大眾及房地產服務從業人員，能夠對此政策有更多了解，以及將來實施後可能會產生有哪些影響，台灣不動產交易中心特別舉辦課徵奢侈稅對房地產發展影響研討會，邀請各大房仲品牌代表、學者專家，共同來與談探討。
 
研討會主題：課徵奢侈稅對房地產發展影響
 1.對於房地產市場未來走勢有何影響
 2.對於一般消費者會有何影響
 3.對於不動產經紀業與從業人員的影響
 4.對於不動產投資者影響

各與談人看法分別如下：
（一）奢侈稅打房猶如不動產相關產業的一場大海嘯，台灣房地產市場因政府打房的心理因 素造成房市急凍現象，一個多月來成屋看屋量急縮五成以上，成交量銳減七成以上， 預估房市將會由急凍轉為盤跌至總統大選前。

 （二）奢侈稅法令未上路前，小咖投資客會拋售庫存，自住型買方仍會觀望，市場由價穩量 縮轉為價跌量縮。

 （三）不動產經紀業將面臨金融海嘯以來最嚴厲的考驗，關店潮與失業潮雙重打擊將於第三 季顯現，產業市佔率將重新洗牌。

 （四）自住型買盤第三季～第四季將是最佳買點，短線投資將轉為中線投資，投資標的由中 價位轉為產品稀有性的高價位產品。

（五）政府為選情考量急就章的短線打房政策，只是症狀解（治標）而非根本解（治本），房 市可能會因選舉因素消失後死灰復燃，大都會核心商圈的中線投資性買盤仍將會伺機 進場，房價影響較深仍然會是中南部。

 （六）從二月底政府計畫推出奢侈稅打房政策以來，依據台灣不動產交易中心最新統計資料 顯示，三月份全省六大都會成屋實際成交行情全面下挫，跌幅排行榜以台中市下跌 11.42％居首，其次為桃園縣市下跌8.99％，高雄市下跌5.8%，新北市下跌5.46％， 台南市下跌3.50％，而台北市僅下跌0.19%（如附表）；上述數據證明與我們預測一致，不分區域不分盈虧的打房效應，影響最深仍然是中南部，而中南部本就脆弱的房市，因為打房的心理效應，議價空間也持續擴大，數年來資產不斷縮水，難得的補漲行情又成泡影，這可能會形成另一股民怨，也是執政者在打房之餘不可忽視的課題。

太平洋房屋
 行銷部經理
 鄭國英
 
（一）對於房地產市場未來走勢有何影響：轉變成買方市場，至少產生3個月以上之影響—短期房市交易量會減少，具抗跌性之優質地段商品，房價具有一定支撐點(特別是在需求大於供給的台北市精華地段)，其它都會區，預估會回跌修正，中長期整體房市發展將可趨於平穩、合理、健康，房市泡沫化疑慮可降低。

 （二）對於一般消費者會有何影響：自住型買方，此時趁市場短期投機客委賣量增加，進場挑便宜好宅，反而得利。加上利率仍處低檔此時進場，並不會吃虧。

 （三）對於不動產投資者影響：奢侈稅效應，投資報酬率佳的收益型產品當道。口袋深的置產型客戶(中長期投資客)，短期可將手中產品出租，故影響不大。

 （四）對於不動產經紀業與從業人員的影響：房仲業短期經營變的困難，中長期可健全房市交易與投資環境。要忍受短期房市交易量減少的情況(營收減少)，經營變的艱困，口袋淺的或體質不佳的房仲，將面臨現金周轉不靈與關店之壓力。 

（一） 奢侈稅打擊投機，勿傷及無辜：目前北中南部的房價問題都是民怨第一，北部是房價太高買不起，中南部則是購屋一、二十年不僅房價沒漲，反因折舊而減損資產，更何況每次景氣變動，總是北部先漲後跌，中南部後漲先跌，其主要原因即在於長久以來之區域發展不均衡問題，因此，就當前政府研擬課徵奢侈稅以打擊投機之政策，如何不傷及無辜亦應列入考慮，方不致讓中南部市場一直處於低價而無法有效提升居住水準或進行都市更新，方為上策。

 （二） 奢侈稅對不動產經紀業之影響：此一空前嚴厲之打房措施，雖然主管機關一再強調政策目的不在打房，主要係為社會公平正義，惟草案一經公佈，預售與中古市場看屋與訂購數量即告大幅下降，其中緣由即在於過度高漲的房價，不論是賣方或買方心中都早已存在居高思危的疑慮，因此，今後房屋仲介經紀業務就得格外重視以下各相關重要事項，以免因房價之漲跌或帶看解說、契約簽訂有瑕疵等因素而衍生無謂之糾紛。

 （三） 奢侈稅對房地產交易行為之影響：在財政部六不政策，包括「不展期、不落日、不分區、不訂門檻、不論盈虧、不影響房價」之政策前提下，不論盈虧，亦即售屋賠本也要繳付奢侈稅，一夕之間幾乎所有的交易行為皆受影響，此可由預售工地來客量大幅降低，成交率亦告大幅下滑，尤有甚者更出現藉故退訂或解約之情事；至於中古屋則是台北市精華地段因著眼於ECFA以及台商回流之利多而尚有不少自住需求，惟投資性需求則已暫歇觀望；影響所及，市場交易呈現大幅萎縮情況，其主要原因即在於近年過份飆漲之房價，早已超過一般民眾之負擔能力，更何況連投資客與建商都早有居高思危之心理壓力。更重要的則是奢侈稅是否真能發揮壓抑房價之效果，因此，今後兩年房價向下修正乃必然趨勢，惟台北市精華地段之成效是否會步香港僅短暫下跌之後塵，則仍有待考驗。

政府應以更宏觀的方式來建全房市 / 台北市仲介公會理事長，美商ERA易而安不動產總經理

 針對奢侈稅帶給房仲業的衝擊，台北市不動產仲介公會理事長黃鵬(言希)直言，政府應該用更宏觀的方式來健全房市，用課稅的方式是最粗糙的做法。黃鵬(言希)說，依照財政部的說法，課徵奢侈稅的目的是為了讓稅制符合社會公平，所謂的「社會公平」其實就是要防止有人藉炒房賺取暴利進而破壞市場秩序，但既然是要從資本利得課稅，他建議政府從「所得稅法」著手修法，不需另闢奢侈稅一途。

 他也指出，政府目前對房地產的作為有相互牴觸的情形，像台北市政府推出的「台北好好看」計畫，使建商在尚未動工的空地上做綠美化設施，只要做一年半，最高就有10%的容積獎勵，「其實是在鼓勵建商囤地養地」。黃鵬(言希)呼籲政府在宣布各項打房措施前，至少該聽聽房仲業者的想法，不要讓數以萬計的房仲從業員因奢侈稅而失業，反倒讓政府付出不必要的社會成本。

住商不動產
 副總經理 劉明哲
 
站在讓房價正常化的角度，房仲業者多數仍是支持政府政策，對房仲業者來說，價格不是重點，能成交才是關鍵，若說房仲業者推波助瀾市場價格，可能也過於沉重。不可諱言，奢侈稅對於不動產市場確實產生相當大的衝擊與影響，是房地產界的一大考驗，就產業面向來看，仲介業勢必經過一波汰弱留強，但也將讓留下的業者更具服務競爭力，提供購屋人更完善服務。

 就市場面來說，預估在七月之前，市場將經歷一波價量盤整，賣方將會大量釋出物件，議價空間也會明顯增加，在買方面上，這段時間是多年來少數買方相對具有優勢的時期，不過不少買方期待的市場崩盤可能難見，一方面是整體經濟環境向上，台灣經濟前景可期，二方面是目前利率仍處於低檔，這讓短期投資客負擔不至於太重，即使在政策上路前無法脫手，他們將寧可增加持有時間，不至於斷頭殺出。因此購屋人在這段時間更宜多看屋，勇敢出價，趁著奢侈稅利空完成自己的成家夢。

中信房屋
副總經理 劉天仁
 
政府因應房市景氣過熱，為避免投機風氣擴散而有相關階段性打房政策無可厚非，但應以軟著陸方式進行，避免硬著陸所帶來全面性經濟嚴重打擊與波及無辜的副作用。現在草案尚未通過，但奢侈稅效應已重重衝擊市場，不僅交易量萎縮過半，且發生在時值311日本震災之際，不可輕忽此舉將對台灣經濟面產生嚴重的震盪與連帶影響。中信房屋劉天仁認為，秉持著自由民主社會追求財富累積的平等權利與精神，房屋市場因應族群需求而存在著各類型產品，確有其合理性及必要性。依據市場需求，在產品的結構上應可畫分為：豪宅、高級住宅、一般中產住宅、社會(福利)住宅及貧民住宅五大類型。

 社會(福利)住宅及貧民住宅是政府責無旁貸的責任，政府應著重在給予奉公守法、無犯罪紀錄、具有特定專長或謀生技能，可按時交租的族群滿足其居住的需求而規劃之社會(福利)住宅；以及收容貧窮線下低收入戶或顯有無法自行謀生的貧苦族群所安頓之貧民住宅。其他類型住宅毋須特別打壓，交由市場機制去產生相對應的市場秩序以滿足各階層之住屋需求，甚至政府更應經營整體環境為富豪、高收入人士、中產人士，及收入不高、才華洋溢、社會中堅基礎人士均樂於居住的和樂社會。對於財政部將強力推動奢侈稅草案過案，中信房屋副總經理劉天仁呼籲時值後日本震災，應審慎進行全面性的重新評估奢侈稅推動之時機與影響。

信義房屋
 企研室經理 蘇啟榮
 
房市非股市，缺乏放空的機制，因此只要資金到位、經濟前景樂觀，投資買氣很容易帶動價格節節上揚。因此，奢侈稅可視為因應房市投資機制缺陷的補救措施，避免房市失衡。除了投機買盤會離開市場，短期內自住客以及置產需求也會同步觀望。可預見第二季市場因為投資客急售而提前修正，不過市場價量走勢要比較明朗，恐怕要等到奢侈稅正式上路之後一段時間。奢侈稅杜絕投機買盤的效力可被預期，不過影響房價的關鍵還是在供需。

 我們看到香港實施特別印花稅之後，房價經過短期修正之後又回彈；不過香港的空屋率不到5%，並沒有超額供給。至於台灣缺乏空屋數據，如果用台電低度用電的統計，五都的空屋率達到一成，恐不利於房價支撐。對於政府是否能夠掌握實際交易價格，以及奢侈稅是否存在漏洞等疑慮，都可能讓政策效果打折扣或是拉長市場觀望時間；對此財政部目前係以重罰來警示有心人士。但是如果實價登記制度能夠落實，相信在實價登記基礎上所制定的房市政策，會更具效率以及公平性。
 
綜合結論：
 
(一)解析大台北區這波房價脫序的主因：『投資信心＋過剩資金』，解決房價問題，最終仍然要從『調解供需面』與『健全稅制杜絕炒作』著手
 (二)『健全房市』不如『健全稅制』，『奢侈課稅』不如『實價課稅』
 (三)『縮短貧富差距』不如『縮短南北差距』; 打房打斷了中南部房地產的補漲行情，南部的民怨升高
 
面對奢侈稅打房風暴，對於所有房地產買賣消費者我們給於如下的建議：
 •短線投資者：宜出清或減量觀望
•中線投資者：要提高自備資金，找出具有位能（LOCATION）、功能（例如科學園區）、動能（例如三鐵共構或新動工雙捷運）的潛力發展區
•長線投資者：投資標的越是都會核心商圈越安全
•首購與自住者：勇於議價，伺機進場，千萬避開量大區塊
•台北市都更價位已到頂，不夠專業者少碰都更
•2011年開始，量大區塊預售或成屋短線投資風險加大，建議獲利了結，小心斷頭
•總統大選前注意打房政策後續發展，選前與選後將是未來數年房地產投資決策重要關鍵