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買屋貸款怎麼估？本金和本息攤還哪個省？【12個房貸常見問題】

【問題一】中古屋貸款成數(能貸多少)？與屋齡有關嗎？

【答：】
住商不動產企研室主任徐佳馨表示，中古屋貸款成數可能不如新成屋來得高，一般而言，中古屋的貸款成數約為7~8成，但會因為實際估算會因個人信用情況，與借貸的標的物屋況而有所差異。

包含借貸人的工作、信用、收入，住宅的屋齡、實際座落區域、周邊生活機能、屋況等等，都可能貸到不一樣成數，例如位在新北市板橋區同一區段的中古屋，屋齡僅10年和屋齡30年的住宅，銀行核貸的乘數可能就會不同。

【問題二】中古屋貸款流程

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徐佳馨表示，中古屋貸款流程大致可分為六個程序：申請貸款→銀行收件→銀行徵信及估價→對保→設定抵押權→撥款。首先是民眾確定要貸款後，備妥文件向銀行申請貸款，銀行端收件後，展開徵信與到現場估價等調查，之後再對保、設定抵押權確認後，核放貸款。

【問題三】能不能申請全額房屋貸款

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徐佳馨表示，一般而言，各家銀行都有自訂的鑑價系統與核放貸款機制，但基本標準還是以標的物的屋況和借貸人的信用、還款能力為主，依此原則核放貸款，例如借貸人與該銀行往來密切，且信用良好，任職於500大企業或是公家機關，都有機會申請到較好成數的貸款，早年甚至有機會申請全額貸款。

但2010年央行調高大台北地區信用貸款標準，全台各銀行也更謹慎核貸，要全額貸款並不容易，各家銀行也不願意冒風險。但如果民眾希望申請教好的貸款，可在平時累積消費信用，利用定期繳付信用卡卡費，固定到某銀行儲蓄等。

【問題四】使用房貸跟土地貸款有差別嗎？

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房貸和土地貸款都是為了讓有資金需求的民眾，得以向銀行借用貸款，調配使用。徐佳馨表示，買房時因為資金龐大，多數民眾無法一次付出全額，而必須申請房屋貸款；而若民眾手邊有閒置土地，又有資金需求，則可申請土地貸款。尤其中央銀行日前放寬一般民眾「非屬投資」的土地抵押貸款，有需要的民眾可將資金用在日常生活或理財周轉上。

【問題五】直系親屬有身心障礙手冊，那房貸可以減息嗎？

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心障礙者租賃房屋租金及購屋貸款利息補助辦法中規定，身心障礙者的直系血親、配偶或其配偶之直系血親並與其同住之人，有機會申請購屋貸款利息補助，但是要符合相關規定，且各個縣市可能有不同的限制，民眾可到各縣市政府社會處網站查詢。

徐佳馨舉例，彰化縣政府即規定，20歲以上、設籍彰化縣的身心障礙者，符合部分資格可申請首次購屋貸款利息差額補助。舉例來說，設籍在彰化縣田中鎮的李小姐本身是身心障礙者，女兒希望申請房貸，購置住宅時，可將住宅登記在李小姐名下，只要李小姐本人和同住扶養者的撫養者有償還能力，李家的家庭總收入平均未達當年度每人每月最低生活費標準四倍者，例如2011年為4萬976元，李小姐本身和同住扶養者都沒有接受過政府同性質貸款或利息補助，也沒有獲得政府補助住宿養護費用，加上其他符合相關規定都符合，就有機會申請減貸補助。

【問題六】房貸率利季調vs月調

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房屋貸款壓力重，民眾申請貸款時一定要看清楚利率浮動調整方式是如何變動的，才有機會省下荷包。徐佳馨說，房貸利率月調即表示，貸款是每月調整一次利率，而季調則是指每季，也就是3個月才調整一次，多數銀行會在1月、4月、7月、10月等月份做調整。在利率調漲快速的時代，利率採用季調將會比月調較適合。

例如2010年6月，中央銀行接連調升利息，如果今年持續升息，民眾的房貸負擔也會加重。如果央行在3月升息，則選擇每月調利率的民眾，利率在當月就會立即提高，但選擇季調的民眾則要等到7月才會調整，短期內可以省下部分房貸負擔。

然而，因為各家銀行對於房貸利率都有自己一套標準，相關系則規定也不同，考慮選擇月調或季調的房貸一族，仍需要謹慎留意申貸銀行調整利率的方式，以機相關規定，例如某些銀行可能在推估央行未來升息機率高，因此先行提高利率基準，建議民眾申貸時，還是要貨比三家。

【問題七】單身無工作如果申請優惠房貸，可以貸到幾成？

徐佳馨表示，目前政府推出多項青年購屋優惠方案，讓年輕的單身族也能一圓成家夢想，但是須注意相關的規定，但貸款即使有優惠，還是會依個人信用、還款能力，以及屋況而有不同的貸款成數。

一般而言，如果單身且沒有工作，申請到的貸款額度不會太高，如果民眾還ˋ希望申請，可以提出還款能力、財力證明等資料，確定有能力還付貸款，可能有機會申請到較佳的貸款成數。台北房屋貸款 屏東房屋貸款 桃園房屋貸款 高雄房屋貸款 台南房屋貸款 土地貸款
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【問題八】請問房貸試算問題？月還多少？

【答：】
徐佳馨表示，民眾購屋時可緊守444原則，自我檢測財力負擔範圍。首先，準備房屋總價約4成的自備款，其中1成做為裝潢費用。而雖然目前仍為低利時代，但考量未來利率可能逐步走升，徐佳馨建議購屋族在評估還款能力時，可以4％年利率估算，並將家庭總收入4分之1，用來支付每月房貸，建議民眾買房前，可依此標準評估收入與還款能力。

但這只是基本原則，建議民眾可以各個階段生活開銷與需求，薪資與房貸之間的佔比也應逐步調整。政大地政系教授林左裕在《不動產投資管理》書中，提供了簡易的試算軟體，讓民眾了解個人薪水如何對應適合購入的房屋總價，並提供試算房貸的軟體，目前坊間網路也有許多免費試算機制。
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以林左裕書中的軟體計算，若購入總價約480萬元的住宅，以自備款150萬元、分為20年攤提、以現行年利率2％約2倍的利率水準計算，每月需負擔約2萬多元的房貸費用。

【問題九】本金攤還與本息攤還的差別

【答：】
徐佳馨表示，本金平均攤還的意思是，民眾在每期需要繳付的金額中，償還的本金總額是固定不變的，也就是將貸款總額除以應繳的期數，就是每期需要償還的本金，再加上每個月要負擔的利息，就是每期應該要繳的房貸金額。

因為利息金額是用前期貸款餘額乘以月利率，當採用本金平均攤還方式，因為固定還本金，每個月的貸款餘額下降速度快，所以每期利息的金額也會調降。宦巨話說，使用本金平均攤還，一開始因為貸款餘額大，民眾需繳交的房貸在初期會較大，隨著本金愈還愈多，貸款需負擔總額會每期遞減。
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而本息平均攤還，又可稱為本息定額償還，每個月支付的利息及本金加起來的總額是固定不變的。採用此方式的話，民眾每期仍有償還部分本金，所以利息也會逐期減少。也就是說，在繳款金額不變，利息逐期遞減的情況下，償還本金的比例會提高。

民眾會發現，以本息平均攤還方式還款，貸款前期主要是在繳付利息，償還本金較少，但到了後期貸款餘額負擔愈來愈輕，利息也會逐漸減少，後期每月所繳的金額，主要都是在負擔本金了。

【問題十】本金與本息攤還各是什麼意思？

【答：】
徐佳馨表示，房貸本金指的是，民眾向銀行端以房子申請借貸後，借款人由所借貸的原始資金總額，稱為本金，之後的債務利息，都會以本金作為基礎，乘以每月需負擔的利息利率計算。

【問題十一】本息VS本金攤還 房貸試算比較

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徐佳馨表示，本息攤還和本金攤還的房貸負擔會不同，舉例來說，小文剛買了房子，貸款金額約800萬元，以利率2.5%、分20年攤提，若以本息攤還方式償還房貸，每個月須繳納4萬2393元。若以本金攤還方式的話，同樣的貸款額度，剛開始每個月負擔會比較高，一開始每個月大約負擔5萬元，後期每月金額會逐步遞減。

【問題十二】本息平均攤還比較好嗎？

徐佳馨表示，民眾若選擇本息平均攤還，則在借款期限內每月所償還的金額總額不變，但本金和利息的配比其實並不相同，好處是還款金額固定，借款人不用花心思計算每月需負擔的金額，但總還款金額會比本金平均攤還的金額較高。

選擇本金償還的話，雖然所繳利息的總額較小，但是貸款前期每期所需繳交金額比本息平均方式較大，建議貸款者必須確定自己是否有能力支付。
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例如同樣是700萬元的房貸、20年期、利率3%，以本金償還會比本息攤還省蝦約21萬元的利息總額。但如果申貸時已選擇本息攤還法，又不想再變更契約的話，建議房貸戶可採用手動式的本金平均攤還法，也就是每個月、或隔一段時間就提前償還部分本金，即能發揮省息效果。

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