打敗不景氣的養錢術

Smart智富月刊 第128期 2009-03-31 撰文者：劉 萍、胡健蘭

「股市崩盤、經濟步入蕭條、美元大貶、黃金飆漲……，」這些過去1年你親身經歷的波折，《富爸爸，窮爸爸》作者羅勃特‧清崎（Robert T. Kiyosaki）在2002年出版的《經濟大預言》中，就已提出警告。只是當時他預言，史上最嚴重的股災會在2010年出現，結果，股災比他預期的早到了兩年！

清崎即將在5月中赴新加坡演講，行前提出3大預測：1.這次衰退的時間，會比你預期的還久；2.美元是持續貶值的貨幣；3.不久每盎司1,200美元的金價，將成為常態。

面對這樣的趨勢，《Smart智富》月刊越洋獨家專訪清崎，請他分享在經濟未復甦前的黑暗期，該如何因應？如何保護資產，為財富找到增值的好機會？

「要度過這個黑暗期，你必須從錯誤中學習！」清崎在接受專訪時說，他看到很多人的財富，被這一波金融海嘯吞噬30%以上，他認為，原因出在大家的投資觀念不正確。

不賺價差》把資產當果樹養　才能穩收結果的效益

原來，大部分人是靠賺「價差」在累積財富，那些都只是一次性的收入，而且遇到風暴來襲，一次就全垮。「我不賺價差（capital gain），我賺持續的現金收益（cash flow），例如房屋租金、股票配息、版稅收入等，」清崎說，所以無論景氣好壞、市場漲跌，他都能持續保持富有。

清崎的創業夥伴、現任「富爸爸」公司執行長凱利‧瑞奇（Kelly Ritchie）分析，賺價差和賺現金收益最大的不同，是當你用賺價差的觀念投資房地產和股票時，你看的是房子將來會賣多少錢、股價會漲到多少，但若是為了賺現金收益，你看的是這房子能租多少錢、股票會配多少股利。

因此買房地產不是因為預期房價會漲，而是算出房子買價，一旦轉租出去後的租金報酬率夠高，你可以靠租金，在未來5年、10年「持續」性賺進可觀的現金收益。投資股票亦然，不是因為看好股價會漲，而是發現這檔股票能每年穩定配出夠高的現金股利，單靠股利收入就能帶進可觀的報酬。

用長期現金收益的眼光看待每項投資，馴錢師財商研究中心文化長何宗懿形容，就像是「養」資產，你投資的資產應該要像果樹一樣，不但定期（每月或每年）生出收益穩定的果實（租金、配息），資產本身還會持續長大。過去30年，清崎靠房地產、創業和股票種出3棵養錢樹，讓他從一個只能擠出2,000美元做投資的退伍老兵，變成身價超過1億美元的「收息資產」教父。

房地產，是清崎種下的第1棵養錢樹，這棵養錢樹不但為他帶進長期的現金收益，還供應他後來在創業失敗時，能夠東山再起的資金。

以房養房》學會管理風險　用低成本購屋提高租金收益

時間拉回1973年，清崎打完越戰回到美國，進入全錄公司做業務員，雖然薪水不高，但存了2,000美元（約合新台幣6萬8,000元）頭期款，他馬上買下一間1萬8,000美元（約合新台幣61萬2,000元）的套房收租，扣除房貸支出，每月淨收入只有35美元（約合新台幣1,190元）。

千萬不要小看這35美元，雖然是一筆小錢，但因為持續流入清崎的口袋，1年後，伴隨房產增值，加上手中現金增加，清崎又向銀行貸款買下第2間套房，就這樣以房養房，從套房買到公寓，從一間一間買，到整批收購。

目前，清崎個人名下的出租公寓已超過1,400間，價值超過3,700萬美元（約合新台幣12億5,800元）。

靠著這套投資看現金收益、學會管理風險的養房術，清崎成功打造出一個有現金收益不斷流入的包租公王國，並且安全度過幾次的金融風暴。

從1987年的美股崩盤風暴，到2008年的次貸風暴，清崎不但都沒受傷，反而每次都趁風暴來襲大舉進場撿便宜，為什麼他能做到？靠的就是這套養房術。

在清崎眼中，投資房地產不是看房子的價格，而是要看價值，房子能夠帶進的租金收益，就是它的價值；其次，一般人都擔心，工作收入可能不夠支付房貸，買房子風險太大。清崎卻認為，只要管理好風險，包括個人有好信用能向銀行貸款、把房子管理好可以出租，就可以投資，因為「投資不要怕風險，但要學會管理風險。」

最後，投資房地產是看租金收益的報酬率，因此遇到不景氣，反而要高興，因為買房成本降低，只要租得出去，租金收益反而會比景氣熱絡時更高。這就是為什麼他會在2007年8月，當人們都看壞美國房地產時，還大膽買進出租公寓。

創業致富》從失敗中學習　靠開公司晉身億萬富翁

創業，是清崎所種的第2棵養錢樹，靠著創業收益，讓清崎在47歲時就提前退休。

他曾創業3次，第一次創業，他開公司賣尼龍錢包，結果被台灣、韓國生產的廉價品打敗，賠光所有投資，但他沒有放棄，因為清崎相信：「在這個世界上，最有錢的人都是從創業而來，所以經營公司是致富最好的途徑！」

於是，他從失敗中學習，「每一次失敗，對我都是一種學習，我就不斷去加強自己的財務智商，」清崎說，第2次創業選擇做教育訓練，成功讓他晉身千萬富翁。

1997年，再創辦第3個事業，成立「富爸爸」公司，辦課程、演講，推出現金流遊戲、出版系列叢書，光是推出自己寫的12本富爸爸系列書，累積總銷售量達2,800萬冊，靠版稅就賺進4,000萬美元。

在金融風暴過後，很多人想用創業重新累積財富。清崎以自己為例，提醒想創業的人，在過程中一定會犯錯、遇到問題，必須從錯誤中學習、解決問題，會更接近成功。

買股配息》股市崩盤才進場　坐領高現金收益

高配息股，是清崎種的第3棵養錢樹，不過，他都是在股市崩盤時才進場買股，因為和房子一樣，只要買價夠低，高配息股帶來的現金收益，加上長期還有資產增值機會，可為他帶進豐厚的報酬。

2008年的美股崩盤，清崎就投入上百萬美元買進高收息股，其中1檔海運股，主要業務是將美國穀物運送到印度，他預期美元長期看貶，而印度人對糧食的需求只會愈來愈多，因此，只要美元走貶，這家海運公司運送的穀物就愈多，公司自然能賺進穩定的現金收益，他則可以從中配得豐厚的現金股息。

「每次股市大跌，我都能用漂亮的價格買到股票，我很喜歡他們配發的高股息！」清崎在自己的部落格得意地寫下這段投資故事。

看到很多人金融海嘯後對投資失去信心，清崎建議，你一定要有新思維：市場崩盤要比大漲時，更有機會。

按照清崎的預測，接下來1、2年，市場仍會充滿悲觀訊息，這對大家來說是最好的機會，因為你可以在這期間準備進場，尋找下一個絕佳的投資標的。但在下手前，你必須研究、讀書，從錯誤中學習，充實財務智商，才能用漂亮的價格種下養錢樹，及早享受財富自由的果實。