買地自建的步驟（很詳細）

自地自建的步驟

建築設計--請領建築執照--營建工程（建築師監造）--請領使用執照--室內裝修--完工搞定

建築設計階段--委託建築師事務所進行規劃設計：

１.基本資料調查--土地登記簿謄本、地籍圖、當地都市計畫....

２.業主需求探討--空間需求、預算評估

３.建築法規檢討--檢討土地使用分區（建蔽率、容積率）、建築管理相關法規

４.建築初步設計--繪製平面、立面、剖面圖，討論溝通

５.建築細部設計--建築定案（空間使用、外觀、量體、材料、設備），複委託水電、結構技師，

６.繪製建築執照圖、發包圖

７.營造預算編列--製作初步預算，包含結構體、建築材料、設備

營建成本（鋼筋、模板、混凝土、砂，單價各不同）各縣市略有出入，並因結構形式（如加強磚造、鋼筋混凝土、輕鋼構建築）、材料等級、設備等級不同，總成本亦不同。

一般粗抓透天厝，每坪約6.5萬~7萬。

８.業主需求與預算符合，準備發包及請領建築執照。

建築執照申請階段--委託建築師事務所辦理

１.拆除執照申請（一般併建造執照申請）

２.建造執照申請

書圖文件--申請書、委託書、土地使用權同意書（若起照人同土地所有權人則免）、建築師簽證、建築線指示圖、土地登記簿謄本、建物謄本（若無舊建物則免）、地籍圖、其他文件、建築執照圖

３.建築執照審查--

審查單位--各縣市政府建築管理課

協審單位--各縣市建築師公會

繳交規費--依各縣政府規定

４.審查通過後，領得建造執照

５.水、電、消防、電信審查（一般稱之為四大管線）

６.四大管線審查通過，申報開工

營建工程階段--發包給合格營造廠施工，建築師監造

１.尋找優良、信譽佳之營造廠（透過建築師、公會推薦，或親友推薦），建議參觀各家營造廠完工案例，確認施工品質優良者。

２.營造廠依據建築師發包圖說、標單報價

３.議價（討價還價）後營造廠得標，並要求其按圖施工

４.施工期間建築師按圖監造

５.施工期間配合建管單位勘驗

６.施工期限--依各縣市政府建築管理自治條例規定辦理

--一般以三個月為基準，每層樓二個月

3+3x2=9，一般都可以提前完工。

７.完工驗收（同時請領使用執照）

８.缺失改善，複驗通過後工程完工。

請領使用執照階段--委託建築師事務所或營造廠辦理

１.繪製竣工圖

２.備齊書圖文件

３.審查單位--各縣市使用管理課

４.審查通過後，領得使用執照

５.申請水電、門牌保存登記

６.建築物可合法使用

室內裝修階段--

可併建築設計一同委託建築師事務所設計，或另委託室內裝修公司設計施工程序略同建築、營造流程，室內裝修審查一般都不送（因為很麻煩，材料利用受限）

１.設計階段--室內裝修平面圖、立面圖、天花圖、空調圖、細部大樣圖.........，製作預算書

２.議價階段--依據室內裝修圖、預算書發包議價（可委託室內裝修公司施工或另外發包）

３.施工階段--可委託室內設計公司監工或自行監工

４.完工驗收，缺失改善，複驗通過後完工

５.家具、傢飾、電器選購

６.準備搬家，一切搞定

一般費用

１.建築設計（一般重點監造，不派員駐地）--依法定工程造價x7~10%（可打折，大多抓6%）以80坪 計--5000x80坪x3.3m2x0.06=80,000

２.建築規費--幾千元

３.營造費用--80坪x6萬/坪=480萬

４.其他規費--代書費、規費......

５.室內設計費--一設計師名氣、設計內容不定（2800～10000元／坪）

80坪x2800=224,000

６.室內裝修費--依室內設計內容，新成屋2~5萬不定

80x2萬/坪=160萬

房屋翻修或是重建的問題

１. 包括鋼筋水泥重頭來過

這樣算是重建還是裝修？合法嗎？

ANS：

都市更新才有所謂重建的用語，依建築管理的認定上述行為應為新建。

建築法第九條　本法所稱建造，係指左列行為：

一、新建：為新建造之建築物或將原建築物全部拆除而重行建築者。

二、增建：於原建築物增加其面積或高度者。但以過廊與原建築物連接者，應視為新建。

三、改建：將建築物之一部份拆除，於原建築基地範圍內改造，而不增高或擴大面積者。

四、修建：建築物之基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、屋架或屋頂、其中任何一種有過半之修理或變更者。

建築法全文----

http://www.cpami.gov.tw/lawdata/l1_detail.php?blano=146

２. 需要申請一堆有沒有的嗎？還是請設計師加建築工自己幹就成？

ANS：

依法要申請建築執照，包括拆除執照、建造執照、使用執照，須委託建築師辦理。如何辦理，可參考我之前的回答（自地自建的步驟）

三、擅自拆除者，處一萬元以下罰鍰，並勒令停止拆除補辦手續。

３. 如果是拋棄舊建築，重建一間新建築，容積率是用舊的計算還是要用現行法規計算.... （是不是用現行法規計算很划不來，所以很多老房子都是翻修的，而不願意重建？）

ANS：

是的，必須依照現行法規來檢討"土地使用"、"建築管理"等等。

    簡單的說，舊法規是以"建蔽率"（面積）、建築高度來設限，現行的法規是以"容積率"（體積）來控制都市建築的量及都市景觀。

    一般來說，現行法規比較嚴格，規定比較多，能建築的樓地板面積可能比較少，在實施容積管制前，營建業界有一波搶建風潮。

４. 自建 一坪 約多少錢？

ANS：

    建築設計監造費依法定工程造價（RC造以5000元／M2）x7~10%（可打折，大多抓6%）來計價，若以70坪 計--5000x70x3.3x0.06=約70000

包含建築設計、重點監造（不派員駐地）、請領建築執照工作。

５. 如果按照現行法規可以蓋出地坪幾坪幾樓的房子？

ANS：

    要看您基地的條件，如基地面積、面臨道路寬度、退縮規定等等限制，及相關法規的規定來檢討，可委託建築師評估及計算。

    如果以台北市住三，容積率225%，高度、退縮等等規定可完全利用來算，包含免計容積部分，約可建築  28x2.25x1.125(陽台免計容積)=約71坪 ，不含地下室約可蓋5樓

６. 容積率是哪個天才想出來的 --- 這樣誰要翻修老舊建築物？

ANS：

    容積管制的作法主要在改善都市環境、景觀，在舊法規的限制下，建築物都把基地蓋的滿滿的，左鄰右舍蓋的一樣高，防火、通風採光及都市景觀都不好、缺乏變化。

    實施容積管制之後，整體都市景觀會傾向多變化，都市物理環境會改善，防火避難、救災機能也會增加，是進步都市的表徵。

    老舊建築物的重建，有都市更新獎勵、停車獎勵、開放空間獎勵、容積移轉等等的獎勵措施，就是在鼓勵舊市區更新重建，改善都市環境及公共安全、公共衛生。

文章來自：http://tw.myblog.yahoo.com/szuchu-yeh/article?mid=11434&prev=11435&next=11381&l=f&fid=81