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【大紀元2015年03月02日訊】（大紀元記者逸銘報導）對英國房屋貸款市場來說，剛剛過去的2014年頗為波折起伏。上半年房市復甦，但是英國政府推出的多重措施卻減緩了按揭的發放。下半年房市減速，但疲軟的經濟卻讓按揭利率大幅下滑。至2015年，我們已經可以說處於一個利率在歷史低點的時代。那麼，在這樣的經濟環境下有怎樣的優質按揭，人們又應怎樣利用這個時代的低利率呢？

一、創歷史紀錄的按揭利率低點

·保持低位的基礎利率

從去年下半年開始，英國央行的基準利率加息的前景不斷黯淡。時至今日，許多經濟學家預計英國央行至少12個月之內不房屋貸款率利最低銀行 2015會加息。例如，英國央行首席經濟學家安迪．霍爾丹（Andy Haldane）表示由於全球經濟增長疲軟、工資上漲緩慢、政治和金融風險，經濟前景已經惡化，這也意味著利率將在「更長的時間內保持低位」。

由於決定按揭利率的一個關鍵因素——掉期利率（Swap Rate）的漲落與央行的基礎利率變化前景息息相關，因此的黯淡的加息前景也帶來了掉期利率的下滑。這也克服了貸款資助（Funding for Lending）計畫的結束所帶來的不利因素，並為貸款機構提供了便宜的資金。

·競爭帶來廉價的資金

另一方面，歐洲地區以至全球的暗淡經濟前景、工資與房價增速的脫節也限制了市場對未來房價的預期。房市從去年下半年已開房屋貸款率利最低銀行 2015始失速，購房按揭的需求也相應下降。英國央行的去年年底發布的數據顯示，2014年11月的購房按揭批准數量為59,029，比起1月時的76,611降低將近二成。因此，面對著減速市場的眾多按揭機構都在想著如何把有限的購房者發展成自己的客戶。

為了限制房市的泡沫風險，英國金融市場行為監管局（FCA）和英國央行在2014年分別發布了按揭市場回顧（Mortgage Market Review, MMR）和對高風險的按揭數量的限制。這都使得首付不足的按揭申請人受到很大限制。不過時至今日，這些嚴格規範所帶來的影響已經被市場吸收，貸款機構的競爭已經把資金價格的下滑直接傳遞到了借款人終端。

·創歷史紀錄的按揭利率低點

根據Moneyfacts發布的數據，五年期定息按揭的平均利率在2010年時是6%，而現在僅為3.73%，幾近腰斬；而二年期定息按揭的平房屋貸款率利最低銀行 2015均利率也從2013年的4.11%降至當前的3.27%。即使那些較為罕見的十年期定息按揭利率，也有顯著的下降。

定息的購房出租按揭利率也處在有史以來的最低記錄，平均利率僅為3.82％，而且產品數量也在一個月之內從757上升到811。

·五年期定息按揭

*五年前（2010年），以借貸15萬英鎊計算。首付25％的按揭最好產品來自Mansfield建設協會，利率4.75%，每月還款為855英鎊。

*當前五年期定息按揭（首付25％）最好產品來自Tesco銀行，利率2.69％，每月還款額為687英鎊，五年內將節省10,080英鎊。房屋貸款率利最低銀行 2015

*如果您有35%的首付，First Direct還提供了利率為2.29％的五年期定息按揭

·二年期定息按揭

*二年前（2013年），首付25%的最好產品來自Chelsea建設協會，利率2.64%。以借貸15萬英鎊計算，每月還款684英鎊。房屋貸款率利最低銀行 2015

*當前Tesco銀行提供利率1.59％的產品，每月還款606英鎊，二年共節省1872英鎊。

*First Direct的母銀行匯豐銀行（HSBC），還提供了最廉價的二年期定息按揭：首付40％，利率1.19％。

·十年期定息按揭

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*十年前（2005年）Northern Rock的產品（首付15％，利率4.99％）來計算，每月還款876英鎊。

*現在Woolwich建設協會提供了利率3.49％的按揭，每月還款750英鎊。十年節省15,120英鎊。

*如果您有40%的首付，那麼First Direct提供的十年期定息的利率為2.89％，手續費950英鎊，可以節省更多。

二、財務方略A：謹慎還款

2007年前後，讓世界陷入了有史以來最嚴重的經濟衰退的原因正是瘋狂發行的房屋貸款。當時從個人到銀行，都認為房價必然會漲，因此購房與發放房屋貸款是穩賺不賠的生意。銀行發放了大量不負責任的按揭，結果積累的潛伏風險在盛宴結束的時候讓全世界都陷入了數年的蕭條與信貸緊縮。房屋貸款率利最低銀行 2015

殷鑒不遠。因此，身處這個低利率的時代，審慎的方案是把償還抵押貸款作為重中之重。利用低利率的優勢轉按揭，清除盡可能多的債務。

這其實很簡單，沒有任何風險而且可以節約很多資金。比方說，你有一個30萬英鎊的按揭，還需要償還20年，你的按揭處在標準可變利率，當前3.99%，也就是每月1,816英鎊的還款，如果你切換到First Direct的終身跟蹤按揭，利率為央行的基礎利率（當前0.5%）加上1.29%，也就是1.79%，這將使您的每月還款降至1,488英鎊，每月節省328英鎊。在此基礎上，如果你保持每月1,816英鎊的還款額度，也就是超額支付，你會提前四年清償債務，並總共節省下9.1萬英鎊的利息。

如果您希望把按揭設為定息，那麼當前有五年期的定息按揭，利率2.29%，這使您的每月還款降低200英鎊。假設您以後也能按照這個利率償還按揭的話，那麼你償還的總額將減少13,855英鎊，並可提前32個月清償。

雖然看起來定息按揭的優勢沒有終身跟蹤那麼大，但是如果基礎利率在2年之後開始上漲，定息按揭會給你更多的確定性。不過終身跟蹤按揭也有其獨特優勢，絕大多數都可以無懲罰的退出，屆時您再換成合適的定息按揭即可。但關鍵在於把握住當前的低利率，不要無所作為。

只要讓你的每月還款額度維持在現有的水平，那麼利率的降低就會讓您更快的清償，並給你的財務狀況帶來可觀的提升，使您能夠有財力去考慮其他方面，例如在養老金中投入更多。

從現金的實際回報率來看，超額支付利率為3%的按揭，對按照基本個人所得稅率20%繳稅的人相當於3.75%的儲蓄利率，而對更高個人所得稅率40%繳稅的人則相當於5%的儲蓄利率。

從貸款機構的角度來說，如果客戶想要超額支付並加速清償貸款，大多數貸款機構會給客戶一定的靈活性。不過超額支付之前，請詳細檢查您的合同，通常每年最多可以多交10%，但是少數貸款機構的合同可能會施加嚴厲的懲罰。如果你的按揭是終身跟蹤的或標準可變利率，那麼通常對超額支付沒有限制，可以充分利用。

三、財務方略B：借款投資

當今是低利率的時代，如果敢於多承擔一些風險的話，完全可以把房屋的產權釋出，然後籍此投資其他收益更高的項目——甚至購房出租。不過，如果要把釋出的產權用於投資的話，您就需要額外考慮繳納個人所得稅的問題，而且還需要有不錯的回報率才值得一做。

如果您已經積攢起了房產的一定股份，那麼您可以用這些錢來做一定的投資。對房產本身來說，釋出的產權可以用於房產本身的改造，擴建或改造廚房都可以為房產帶來可觀的升值。以利率為1.64%的兩年期定息利率為例，貸款10萬英鎊，那麼按揭的手續費加上利息也超不過4,000英鎊，但是為房產帶來的升值可能會遠高於這個成本。

如果您打算更進一步，用借來的錢投資並收取回報，那麼最簡單的也最安全的，就是存入銀行收利息。

如果以1.64%的按揭利率作為標準，並假設你需要繳納20%的個人所得稅，那麼只要銀行的存款利率高於2.05%就是有賺頭的。當前有好幾個2年期的定息儲蓄賬戶利率高過2.05%，其中最好的是Al Rayan銀行，利率2.3%。如果您繳納40%的個人所得稅，那麼，你需要至少2.8%的回報率，才能抵消1.64%的按揭利率——這在當今的低利率時代，並不好找，不過Santander銀行的現金賬戶（Current Account）會為最多2萬英鎊提供3%的儲蓄利率。

你也可以投資於富時100，（20%個人所得稅）稅後的分紅回報遠高於3%。

如果您打算利用當前的低利率來產權釋出你現有房產的產權，然後購房出租。那麼也可以算一筆賬：假設你從主家釋放出10萬英鎊的產權，利率1.64%。然後你可以用這筆錢作為首付，然後購房出租。以倫敦東南部佩卡姆地區（Peckham）的三臥室的前政府保障房產為例，價值30萬英鎊，目前的月租金為1820英鎊。目前最好的僅付利息的二年期定息購房出租按揭利率為2.64%，也就是每月還款440英鎊（別忘了這部分支出可用於扣稅），除去其他的一些費用和前期費用，平均下來這兩年的每月利潤可以超過1,300英鎊。而且這只是租金的收益。

而在兩年之後出售房產的時候，房產很可能已有顯著的升值，這又是一筆額外的收入。英國預算責任辦公室預測房價從2015年4月開始，四年內將上漲19%。照此計算，四年後房產的增值還將為您帶來5.7萬英鎊。

顯然，承擔了更大的風險也有更大的回報。只要不被貪婪占據了內心，理性的分析與精細的計算還是可以幫助有準備的人的。

當降息撞上不動產登記 樓市將迎來不同程度回暖

鉅亨網新聞中心2015/03/03 星期二 08:55 [引用]

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當降息撞上不動產登記 樓市將迎來不同程度回暖

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不動產登記和央行降息具有對沖性質，不過二者都對剛需購房者形成了保護，樓市將迎來不同程度回暖。

央行昨天宣布，自2015年3月1日起存貸款基準利率下降0.25個百分點，其中一年期貸款利率下降至5.35%；一年期存款基準利率下調至2.5%。這是央行今年首次降息，距離上次降息3個月。

與此同時，醞釀多年的《不動產登記暫行條例》3月1日起施行。《條例》規定，土地、房屋、海域和林木都屬於不動產。不動產權利的主體、來源、期限、權利變化等內容應記入不動產登記簿。同時，設置了不動產查詢權限，仍未允許私自查詢獲取權利人資訊。

對房地產市場而言，不動產登記和央行降息兩個政策總體上具有對沖性質，前者促使房價面臨下調壓力，后者降低資金成本則會促使房價上漲。不過二者都對剛需購房者形成了保護，樓市基本面將迎來不同程度回暖。

最新公布的數據顯示中國經濟增長放緩，2014年全年經濟增速放緩至7.4%，為25年來最低水平。同時，1月份cpi同比上升0.8%，為2009年以來的最低升幅。此前，多家機構就預測央行將在春節后降息，更有機構預測到了2月底前的時點，央行此次降息符合公眾預期。

經濟學家左小蕾認為，此次降息十分有必要，目前融資成本十分高，不利於實體經濟層面創造有效需求，因此央行為了降低資金成本，提升資金利潤空間，引導市場利率下降，主動做出調整。

降息后，最直接受益的就是房奴。以貸款100萬分20年還清計算，如果按照基準利率，購房者每月可以減少月供144元，合計20年可以減少3.46萬的利息支出。而連續2次降息后，貸款100萬，20年將減少利息支出超過9萬。

不過，雖然央行降息了，但對於大部分房奴來說，要到明年才能享受到好處。

銀行人士告訴記者，銀行房貸對於利率調整一般有三種方案：一是銀行利率調整后，所貸款利率在次年開始執行；二是滿年度調整，即每還款滿一年調整執行新的利 率；三是在利率調整后的次月執行新的利率水平。具體如何要看所簽署的房貸合同，大部分的合同都是次年調整。所以，房貸要明年才能下降。

民生證券研究院院長管清友稱，降息后，一線城市房地產銷售企穩確立，但全國房地產銷售能否企穩還需觀察，房地產投資企穩最早需要三季度確認。

房地產從業人員更為樂觀。偉業我愛我家(博客,微博)集團副總裁胡景暉表示，降息有利於降低購房人按揭成本，促使購房需求，尤其是改善型購房需求持續入市，形成對樓市進一步的托舉效應。

對於開發商來說，本次降息也將一定程度上緩解開發企業的資金壓力，或將影響開發商的定價規則。

胡景暉表示，隨著信貸的進一步寬鬆，未來一段時間樓市將表現為庫存消化速度加快、交易量回升、房價逐步企穩、樓市需求逐步釋放。

另一方面，不動產登記政策是使房地產調控從交易環節轉變到存量環節的標志性事件，對市場影響較大，不動產統一登記后，房地產稅才有可能全面落地。中原地產首席分析師張大偉表示，不動產登記聯網將有利於摸清樓市“家底”“，並在一定程度上影響市場預期，“不動產登記本身並不是房地產調控政策，不會直接影響到樓 市，但通過不動產登記可以實現更多更快的樓市調控效果。

短期看，不動產登記讓房價大幅回落的目的並不現實，因為不動產登記制度建設並非以打壓房價為目的，而是為了將來財稅制度的改革做的準備。但長期看，未來房產持有環節增加稅費，這將會影響或者導致房地產投資熱情的降低。

財人士黃楠表示，對房地產市場來說，建立不動產登記系統的目的是為了高效整合資訊，為樓市調控服務。

原來的宏觀調控，只能針對交易采取調控措施。實施不動產統一登記后，有關部門可根據房屋存量調整政策。如果某地房屋存銷比增大，國土部可及時遏限制土地供應，防止樓市大跌，對樓市構成長期利好。

對個人來說，不動產登記制度最大的作用是規範了不動產交易，杜絕一房二賣或冒充屋主賣房等欺詐行為。如果有規範的不動產登記資訊，就完全可以令購房人打消顧慮，一定程度上刺激二手房交易，提振樓市。

1月份的cpi、ppi數據均顯示宏觀經濟下行壓力持續增加，央行此時降息符合市場預期。嚴躍進表示，降息的著眼點是銀行業務和貨幣政策關係的梳理，並非簡單救市，但此類政策能夠帶來積極效應，利好未來去庫存速度的加快。

當不動產登記遇上央行降息，后者短期刺激作用大於前者長期預期的可能性較大。雖然二者總體上具有對沖性質，但這兩個政策都對剛需購房者形成了保護，前者降低了住房交易的行政成本，即辦理各類房產證書的程式簡化，同時拋房行為也會加大可售房源增加。降息使未來信貸成本降低，利好入市情緒提振。

隨著不動產登記工作的推進，近日在濟南、鄭州、北京、上海等地房地產市場已出現“神秘業主”拋售二手房源現象。中原地產數據顯示，當前一二線城市都出現了大戶型二手房上市增加的現象。中原地產估計，隨著不動產登記的加速，大戶型二手房供應將繼續增加。

中原地產首席分析師張大偉表示，當前降息頻道已經打開，后續繼續降息的可能性較大，一二線城市樓市可能出現小陽春，三四線城市因為庫存絕對值過高，全面回暖可能性不大，降息會對市場帶來一次持續1、2個季度的不同程度回暖。

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