2020-01-08
作者：唐復年、吳家宇

▲浮雲客棧董事長林志明。（圖／吳家宇攝，以下同）

2019年10月，台中市逢甲商圈有一棟15層樓高的「浮雲客棧」開幕營運。在此之前，台中旅宿業界幾乎沒人知道董事長林志明的來歷，他不僅是台中霧峰林家後代，更特別的是，手上還有近千間出租套房，堪稱是中部甚至全台的「套房王」。

「浮雲客棧」開幕記者會那天，是林志明首次面對媒體，他談的是這棟號稱全台最大的智能旅店經營理念，包括「手機就是房卡」，以及機器人寄放行李、送備品等。會後記者再約，「林董，可以跟我們聊聊你是如何管理好手上近千間套房嗎？」林志明爽快地說，「好喔，我的故事很精采，這可是我第一次對媒體公開！」這位低調的地產大亨接受《財訊》專訪，揭開鮮為人知的一頁傳奇。

▲浮雲客棧。

林志明掌管的麗冠住園，坐落在逢甲大學和水湳智慧城旁的靜巷，步行即可抵達逢甲夜市。整個社區有兩館，1館地上10樓、地下1樓，有405間套房，2館地上8樓、地下2樓，有582間，僅有少部分房間產權不屬麗冠，但也都委託麗冠管理，兩館合計有900餘間套房出租，初估每月租金收入約600萬元。900餘出租套房　建置自動化管理系統

要管理這麼龐大的物業，林志明也是經歷了一段摸索期，才漸漸上軌道。「定期維修水管、熱水器等水電設備，是一項重點工程。」林志明說，不能等到漏水、壞掉了再幫房客處理。他們定期盤點水電項目，保養時間快到了就趕緊先維護汰換，減少房客遇到東西臨時壞掉不方便的狀況。4年前，林志明進一步在麗冠住園建置自動繳費機器，住戶可以透過機器自行繳交房租、水電費，還能辦理續約、房卡遺失等業務，一機搞定。

林志明說，他們最短每兩個月要收1次水電費，1個月收1次房租，因為還有一些簽約、續約業務要處理，都要當場收費。將近1000個房客收下來，耗費相當大的人力。只要偶爾有1個員工請假，現場就會人仰馬翻。許多住戶下班回家時間較晚，員工已下班，因此時常一大早櫃台擠滿人要繳費，怨聲載道。

▲麗冠住園的管理營運完全企業化，租戶透過「 自動櫃員機」，24小時都可以繳房租、水電費及辦理入 住、換卡手續。

延續智能理念　打造無人櫃台旅店

建置自動繳費機器後，現場管理人力大幅減少，從9人減到3人，只須負責向新住戶介紹住房環境等工作，顧客滿意度也明顯提升。林志明強調，自動繳費機器絕不是噱頭，確實幫助減少人力成本。這樣自助式服務的概念，也繼續落實在新開幕的浮雲客棧，打造無人櫃台的智能旅店。

至於為何能擁有這麼龐大的資產，其實也是歪打正著的轉折。林志明說，素有生意頭腦的父親本來就在該地有廠房，當年察覺附近愈來愈繁榮，興起拆掉廠房蓋房子的念頭。他們先切出一半1500坪找營造公司合建，規畫其中650坪蓋套房，剩下850坪打算蓋成一般住宅賣掉。

然而，因為營造廠商官司纏身，蓋了4年仍未完工。1996年父親病倒後，林志明趕緊接手，隔年「麗冠住園」一館完工，3月開始對外招租，由於麗冠在當時可說是在地最高級的套房，家電一應俱全，一下子就滿租，一間不剩。

當時台中即將實施容積率減半，林志明搶在政策上路前，決定趕緊將剩下的地蓋起來。林志明考量麗冠一館規模不夠大，難以企業化經營管理，決定續蓋套房，但又擔心租屋市場不夠大，手上資金也不夠多，必須賣掉其中一些房間才能支付建造費用。

雖然當時有不少建商找他談「合建分屋」，但善於精打細算的林志明算盤怎麼打，認為還是自建自售最划算。他說，自己用電腦試算很久，研究要賣掉多少房間，才能賺回營建成本。這是林志明第一次賣房子，對他來說既新鮮又困難，建築師、營造廠、代銷公司、代書全都自己找。

林志明在經營麗冠1館時發現，坪數最小的最搶手，月租金4000多元，隨時都滿租。也因此，麗冠2館大約600間套房也以10坪左右的小坪數為主，1間賣100萬元。銷售時，林志明花了幾百萬元蓋樣品屋，找來代銷辦工地秀協助銷售，還請作家苦苓代言。因為主打百萬元就可買到的低總價小套房，賣得出乎意料地好，兩個禮拜就賣出200間。一樓店面總共6間，也是一下子就賣光。

▲麗冠住園。

蓋房一波三折　意外吃下更多房源

除了自住客之外，也有不少投資戶，像是南投一群老師來團購，一次就買10間、20間。開賣3、4個月就接近完銷，順利程度讓林志明一度想把所有套房賣掉。這時他趕緊暫停銷售，打算剩下的套房等蓋完再來賣。

然而，令人意外的插曲在這時發生，房子快蓋好時，營造廠竟突然倒閉，這讓頭一次自己蓋房子的林志明有些不知所措，只好再往下找小包廠商斡旋許久，繼續把房子蓋完。

沒想到，一波未平一波又起，總算完工開始要交屋時，發生了921大地震。天亮後林志明趕緊到工地巡視，所幸只有一些小裂痕，不影響主結構。然而，921造成台灣景氣急轉直下，銀行緊縮房貸，限制小套房辦購屋貸款成數。

下一步挑戰旅宿業　要讓自家飯店風華再現

原本答應合作的銀行拒絕貸款，難以交屋，林志明花了兩個多月時間，焦急地找遍台中各大銀行，沒有一家願意貸給他。

林志明每天都收到已購客的退單，從400多間退到剩200多間，回到原先設定賣出的數量。最後他終於找到一家銀行願意貸給他，但書是，若有客戶付不出貸款，林志明需要買回法拍屋。對林志明來說，這並沒有損失，反倒還賺了差價，後來用70萬元收回10幾間套房，麗冠2館總算完工開始營運。

現在，經營管理出租套房，已難不倒林志明，如今他繼續挑戰旅宿業，他很有信心地說：「只要等『浮雲客棧』完全上手了，我會把華宮飯店收回自營，不僅是找回兒時記憶，那更是父親創業的第一家飯店，我要讓它風華再現！」