都會高房價　都是誰在買單？

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都會高房價　都是誰在買單？

2011/02/26 04:05:36瀏覽443｜回應1｜推薦4

2010-05-12
第345期

編輯部

當我們拉長時間看，房價走勢確實是漲幅遠大於跌幅。

不過以近兩年情況，都會房市在洶湧資金的推波下，價格漲幅也的確太大、太快，甚至可說已脫離『常軌』。然而實情是，如無買方承接，賣方也不可能持續墊高開價；因此核心問題就變成：大台北的高房價，到底是誰買單？

而這中間透露的訊息，不只是價格是否獲得實質支撐而已…按照資本主義市場之運作機制，一件商品的價格，理應由供需法則。當然，賣方會先以購買原物料、加工生產到製成所花費的各式成本，加上合理利潤，算出定價。接著，這個定價就會進入市面，接受『檢驗』；也就是，如果消費者認為合理有能力負擔，則這個定價才會真正轉換成實價或市價。

反之，要是消費者認為該定價不合理，則商品就會面臨滯銷；在存貨壓力之下，廠商或商家最後往往必須降價因應。這整個價格訂定與變動的過程，就是所謂的供需法則。

確有買方承接賣方才會喊高

房地產商品之價格，理論上也是因為這樣的方式而有變動。當然，實質上使房價波動的因素很多，不過『回歸基本面』，賣方開出的價格是否成為市場行情，最後還是取決於買方是否有能力或意願負擔。

換句話說，某個時段的確出現漫天喊價者，但長期而言、整體來看，當高價無法真正轉換成實際交易價格，也就是無買家進場承接時，通常是不會有更多人跟進的。

根據這個道理，我們可以明確地推論，雖然過去一年時間，大台北房價漲幅駭人，已是多數受薪階級根本望塵莫及，不過仍持續有建商有個案前仆後繼、頻頻開出天價面市，根本原因在於，就是真有買家承接了這個多數人看來都偏高的價格。因此接下來多數人的疑問就是：這個高房價，到底是誰買的單？

現階段台北市新案開價動輒六、七十萬一坪，甚至更高，號稱豪宅地段及規劃者，更是百來萬，甚至逼近兩百萬大關。不僅如此，這些創新高價的建案，大部分都是大坪數產品，百坪以上者更是屢見不鮮。

這代表，這些高價個案不僅單價高得嚇人，總價也動輒五、六千萬，甚至上億。別說是初出茅廬的社會新鮮人，就算一般中階主管或雙薪家庭，也鮮少有能負擔此等總價者。至於以時間換取利潤的投資人，對他們來說，高總價產品固然也有獲利機會，但投入門檻相對高，價格上漲，投資報酬率就被壓縮得更厲害；相較於市場接受度較高的中小坪數產品，並非適宜的投資標的選擇。

既不是一般自用消費者，也不是注重投報率、投資門檻有限度的一般投資客；然而這些單價百萬，總價動輒以億計的房市產品，仍如雨後春筍般冒出，顯然還是有人進場承接。這些買家，到底身分背景如何？

ECFA題材炒作主要題材

從近一年相關發展來看，此等買家大概有三類。第一是口袋夠深的投資兼置產客，第二是鮭魚回流的海外資金及台商，第三則是M型社會金字塔頂端族群。要注意的是，這三類人士並非互斥；換句話說，台商可能同時是投資客，也是頂峰客層，或多金族群本身也有海外資金。

這三類族群，購置目的各有差異。資本雄厚投資客的著眼點，仍是轉賣套利；海外台商則多為置產或純自用，同時也有資金配置之考量。至於金字塔頂端族群，則除了置產外，還有更重要的目的，那就是節稅規劃。

不管本身資本多寡，房市投資客大概可分為兩種，一是套利，二是收租。當然兩者都兼有長期置產保值的想法，不過套利或收租還是優先目標。近一年雖然房價飆漲，但租金行情則是反向而為，因此租金投報率持續被壓低，包租公婆除非本身財力夠，否則現階段還是不買進新貨。

不過對套利型投資者來說，則市場炒作最佳題材還在等待兌現（也就是還有哄抬空間），那就是目前正磋商中、談得如火如荼的兩岸經貿關稅架構協定ECFA。

這幾年，業者一直鼓吹ECFA簽訂後，台灣可望比照香港○三年與大陸簽署CEPA後之模式，迎接又一波的房市大多頭。ECFA對台灣經濟會造成什麼影響，不是本文要探討的範圍；不過簡單敘述房市業者的觀點，就是對岸企業來台駐點，引出更多的住房需求。

想當然爾，這些陸企駐台人員會以大台北地區為主要暫居地。全新且強勁的需求加入，房價當然有再被拉高的想像空間。這對房市投資客來說，當然是進場時刻；不過由於近一年房價狂飆、進駐門檻愈來愈高，現在口袋不夠深，根本沒法進場卡位。

至於鮭魚回流的海外資金及台商，情況則複雜些。首先，台商及海外資金會大舉返台，主要因素有二；一是今年初政府大幅調降遺產及贈與稅率，二則是美國加強海外緝稅。

調降遺贈稅率資金回流房市

今年初政府之所以大幅調降遺產及贈與稅率，除了『順應潮流』的堂而皇之理由外，主要還是希望藉此，讓更多停泊海外不歸的海外資金回流台灣，進而讓當時還在金融海嘯餘威下的脆弱經濟，獲得若干活水。另外，同時間美國也因財政困窘等因素，大舉查稅；無論是實質動作或煙霧彈，都加速海外華人將資金匯回台灣。

調降遺贈稅率立意『神聖』，不過現在回頭看，則是一廂情願，且有『巧立名目』之嫌。因為這些回流的資金，結果並沒有做適當投資，創造更多工作機會或產值，活絡台灣經濟，原因則在於，政府沒有任何配套，提供或營造適當、並有獲利前景的投資管道。

於是，按照華人『慣性』，這些資金一部份流向股市炒股，另一部份則轉往房地產；畢竟在有土斯有財的傳統觀念下，房地產商品，尤其是長期需求遠大於供給的台北都會區標的，顯然是最穩定的資金停泊處。

由於這些海外匯回資金的持有者，都是長期身居海外的人士，因此檢視台北房價的觀點，和本地人大不相同。沒錯，他們真的是以國外大城市的標準，來看待台北房價；無怪乎動輒百萬單價，對他們來說，似乎並無不合理之處。

至於台商，一方面和海外資金雷同，也有遺贈稅調降之因素；另方面也在於金融海嘯之後，經商環境愈來愈嚴苛；特別是相關法令修改後，對岸設廠及獲利受到限制及壓縮，因此金融海嘯後，有更多台商選擇回台。這些人多半還是口袋麥克麥克，置產手筆同樣比照國際級，因此也是大台北高房價的重要買單者。

稅基偏離實價成富人節稅工具

除了資金雄厚的海外華人及台商外，本地富豪階級向來也是台北高價豪宅的固定買盤。對這些人來說，購買高價豪宅的目的，顯然超乎一般庶民想像；基本上，就和他們蒐集古董、名車等精品類似，是收藏也好，彰顯身分地位也罷，總之，絕非如一般小老百姓這般，把名下唯一一棟房屋當作安身立命之所。

不過上述購買目的，還是其次。對這些日進斗金的企業主或高層人士來說，透過房地產進行節稅，才是更重要的目標（對上述的海外資金或台商，應該也有此類目的）。

之所以房地產商品會變成節稅，甚至避稅工具，關鍵在於中央大學朱雲鵬教授所指的『全球異象』；也就是，台灣大約是全世界唯一不用市價或實價課徵房地持有稅的地區，採用的稅基，是調整權責在地方政府的公告地價及房屋現值。

然而，無論是公告地價或房屋評定現值，都和實際市價有相當落差；前者還會每年調整，後者根本還參考沿用二十多年前的標準構造單價舊標準。就此，房地產成為資產階級稅務『規劃』的最佳工具。

因此同樣一億資金，以現金或其他方式報稅，可能必須實報實繳；然而拿來買豪宅，卻因為稅基與實價脫節：公告地價低於土地市價，房屋評定現值遠低於成交房價，因此買方反而能省下大筆稅費。

試想，如果為了節稅目的而購房，買方會在乎購入價格太貴？偏離市場行情？上億總價對他們來說，當然是九牛一毛，如果還可因此省下可觀稅費，何樂而不為？甚至極端些，買得愈貴、偏離公告地價及現值愈多，省的稅可能更多！

再者，投資客或建商的『存貨』，仍須回歸市場，由下一個買方（自用或投資皆可能）承接；這時仍有可能因市場景氣向下，或面臨存貨及資金壓力，必須降價解套，而對市場行情造成衝擊。然而節稅之購買目的，大部分還不會回到市場機制中，因為繼續持有，買方才能繼續節稅；更可怕的是，這種脫節再脫節的交易價格，仍會成為比價依據，都會房地產價格會因此被加速墊高。

制度漏洞不補房價永難合理

看到這裡，相信眾看倌們已經很清楚，是哪些人或哪些錢，在承接目前對一般人而言，高得離譜的大台北房價。

事實是，只要政府的產業大政策及方向沒有具體變革，海外回流資金就還會湧向房市；只要地價、房屋稅還繼續依照現行稅基課徵，節稅漏洞就會繼續存在。再加上市場資訊始終不透明、不對稱，土增稅連年調降，資本利得卻未適當課稅，繼續給市場投機者生存空間。如此這般，無怪乎房價長期易漲難跌，一般受薪階級收入成長，永遠追不上房價漲幅！

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