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| 2017/04/14 19:05:20瀏覽37｜回應0｜推薦0 | |
內容來自sina新聞 銀監會 大力支持首套房貸 過去五年都沒用過這詞 8天內銀監會兩次表態截然不同 樓市最差時刻到來？ 6月6日上午，銀監會副主席王兆星在國務院新聞辦公室舉行的新聞發佈會上表示，大力支持首套住房需求，抑制投資和投機性的住房需求。(編著者：5月30日，銀監會相關負責人表示，嚴格執行國務院相關政策，房地產開發貸款、土地儲備貸款和個人貸款等，沒有任何松動，沒有任何折扣，沒有任何討價還價的餘地。) 王兆星表示，個人購房貸款占到整個房地產貸款的67%左右，個人購房貸款的不良率不到百分之一，資產質量穩定，商業銀行要繼續執行差別化的住房貸款政策。 銀監會的"表態"在地產業內引起廣泛關註，一部分業內人士甚至認為2014年樓市有可能迎來遲到的春天。 5月12日，央行召集商業銀行開座談會，強調要合理確定首套房貸款利率水平，及時審批和發放。但記者從21世紀不動產金融服務部門瞭解到，近一個月，央行以"窗口指導"喊話後，首套房利率並沒有變化，九成商業銀行首套房貸利率執行基準利率或上浮5%-10%。 當下的樓市現狀是，庫存激增，部分項目降價，土地市場轉冷。脆弱的市場是否會因為銀監會最新房貸信號的變化，出現扭轉？ 商業銀行的分歧 據記者瞭解，當前銀行對房貸業務已出現明顯分歧：以工、農、中、建為代表的國有大行在央行"喊話"後，正在推進相關措施；但其他不少商業銀行由於資金緊張、存款資源有限，而暫停或推延房貸業務。 最明顯的變化在於，銀行在審核方面表現積極，通過減少人工幹預來提高審批速度。融360數據顯示，目前首套房貸款審批時間較快，一般在2至7天內，但放款時間仍較長，與4月份相比沒有明顯變化。相比較而言，外資銀行放款時間相對較短，大概在30天之內；國內的銀行則需45天左右。 在央行5月12日"喊話"後，工商銀行表態提高個人住房貸款的審批速度，對個人住房貸款實行合理定價，最低為基準利率，並增加瞭房貸規模，要求深圳轄區內的支行加快住房貸款的發放。交通銀行表示繼續大力發展個人住房貸款業務，嚴格執行住房貸款差異化信貸政策，重點支持自住型住房貸款，特別是首套房住房貸款需求。 但平安銀行、民生銀行、廣發銀行表示，暫時不會改變既有的信貸策略，今年的信貸方向主要還是大力發展小微貸、企業貸等業務。 融360摸底全國21個重點城市近400傢銀行調查顯示，在調查的21個城市中，有14個城市出現停貸現象，較上月停貸城市減少。統計顯示，停貸的銀行以股份制商業銀行居多。在城市停貸占比排行中，無錫、北京、深圳三個城市居前。 上述調查顯示，5月份首套房9折以下利率優惠已絕跡，對於首套房的房貸申請，10.11%的銀行表示已停貸。甚至還有10.67%的銀行執行上浮20%及以上利率。 樓市最差的時刻？ 中信建設證券認為，整個房地產行業將迎來最差的時刻。 記者綜合各方面數據發現，4月和5月，樓市並未呈現傳統的"小陽春"行情，成交量走低，價格停滯或下跌。房企雖然加大瞭推盤力度，但購房者已經形成濃厚的觀望情緒，入市動力不足，成交受到抑制。一線城市成交情況更糟糕。 以北京為例，進入5月，北京商品住宅庫存量在短短4個月內激增兩萬套至7.5萬套。正如北京市房協秘書長陳志所言，盡管調控一直在強調"去投機化"，但未能改變住房的投資屬性。對於"投資品"而言，消費者向來是買漲不買跌。據瞭解，北京某樓盤近日推出30套可一成分期首付的房源，還有項目推出"零首付"促銷政策，亦有一些樓盤尾盤降價促銷。 土地市場也出現轉冷的趨勢。即使是一線城市土地市場也開始感受到壓力，二線城市低溢價率成交甚至流拍的現象增多。 據第一太平戴維斯研究部的觀察，北京今年前4個月的土地成交額達到1056億元，5月份僅有4幅地塊成交，成交額隻有58億元。截至2014年5月，實際樓面價超過每平方米2萬元的地塊僅有5宗，其中單價最高的一宗地塊成交單價也不及每平方米3萬元。而反觀2013年，共計9幅地塊以超過每平方米2萬元的實際樓面價格成交，其中3幅地塊成交單價超過每平方米4.5萬元，最高達到每平方米7.3萬元。"雖然從表面來看主要由於政府放緩瞭土地供給節奏，導致土地供給極為有限，但究其根本原因，卻在於近期開發商拿地熱情的下降。"第一太平戴維斯研究及顧問咨詢部助理董事王華對記者表示。 已有一些開發商出現資金斷裂的跡象。王兆星也表示，將重點關註房地產開發商的資本金、現金流和財務等狀況，關註房地產開發商的資金斷裂給金融帶來的風險。 默認的救市 樓市不振，地方政府最著急。 今年3月以來，先後有無錫、南寧、蕭山、銅陵、蕪湖等多個城市出臺與樓市有關的政策，包括放松購房資格限制、支持公積金貸款、增加財政補貼等。這被業內普遍稱為地方救市之舉。不過，這隻是一種微調。 中央政府層面一直在嚴密關註樓市運行態勢，包括各地政策的小幅調整。住建部總經濟師馮俊6月4日下午在國新辦舉行的新聞發佈會上說，整體的宏觀調控政策是鼓勵、保護消費需求，遏制投資需求。每個地方根據自己的實際情況作出判斷。目前得到的信息還沒有一個地方公開取消限購。從我們制定的限購政策來看，限購對老百姓的消費需求是沒有影響的，隻是對過度投資需求有限制。 但包括央視在內的多傢媒體，將馮俊這段話解讀為"是否取消限購由每個地方根據自己的實際情況作出判斷"。但一位業內資深人士認為，這是對馮俊話語的片面理解。如果將取消限購的主動權完全交給地方，它們多數會毫不猶豫地取消。 開發商群體對鼓動放松限購更是不遺餘力。某三線城市開發商不久前接受記者采訪時表示，最希望政府能放開限購。一旦限購打開，將直接刺激銷售，帶動成交的增長。 度過最差時刻，是否即是樓市反彈的開始？6月6日王兆星的表態，會不會成為樓市反轉的風向標？ 不久前，在舉辦的一次小范圍論壇上，某二線省會城市官員預測，今年下半年樓市將會逐漸有起色。這位官員稱，短期內，樓市調整不可避免，但中長期堅定看好。 萬科集團總裁鬱亮也於6月5日表示，盡管地產的黃金時代已經結束，但白銀時代已經開啟，白銀仍是貴金屬。萬科高度關註人口質量和人口流動趨勢。如果說人口的移動創造瞭大量的需求，而人口結構中又越來越多受過高等教育的人群，他們將是未來支撐房地產市場需求的主力。 21世紀不動產市場發展中心總監桑豫峰認為，預計銀監會即將發佈相關通知，以確保各商業銀行對首套房貸款利率能回歸基準利率，甚至給予優惠。實踐證明，隻要信貸稍微松動，就能對住房需求起到很大的撬動作用。隨著首套房利率回歸基準利率甚至優惠，商品房成交情況將逐步回暖。 但是，資本市場不為所動，6月6日下午，地產股繼續帶領大盤下跌。 5月30日銀監會表態 銀監會：房地產開發貸沒有任何討價還價餘地 5月30日，銀監會發佈的2013年年報顯示，房地產貸款風險控制效果顯現，近兩年"不良"均出現"雙降"。 "房地產貸款風險可控。"銀監會相關負責人表示，嚴格執行國務院相關政策，房地產開發貸款、土地儲備貸款和個人貸款等，沒有任何松動，沒有任何折扣，沒有任何討價還價的餘地。 5月30日，銀監會發佈的2013年年報顯示，房地產貸款風險控制效果顯現，近兩年"不良"均出現"雙降"。2013年末，商業銀行房地產不良貸款餘額為214.4億元，較上一年減少64.7億元，不良率為0.48%，同比下降0.23個百分點。 嚴守房地產貸款風險方面，銀監會要求銀行要關註重點區域、重點企業，深入分析不同區域房地產風險的具體情況，及早制定風險防控預案，緩釋風險。同時繼續強化"名單制"管理，防范個別企業資金鏈斷裂可能產生的風險傳染。 "守住不發生系統性、區域性風險底線，維護銀行業的穩健運行，必須預設防線，分類實施，鎖定存量風險，管住增量風險，做到降舊控新，逐筆化解。"銀監會2013年年報稱。 銀監會還要求銀行緩釋平臺貸風險、嚴控房地產貸款風險，防化產能過剩風險。同時，銀監會也要求做好4種風險的盯防，即不規范的理財產品、不審慎的信托業務、融資性擔保和小額貸款。(21世紀經濟報道 荊寶潔) 銀監會一周之間關於樓市態度大相徑庭 高層可能發話瞭 一周之間，銀監會態度大相徑庭。這一次，2014年樓市有可能迎來遲到的春天。 6月6日上午，銀監會副主席王兆星在國新辦舉行的新聞發佈會表示，要繼續執行差別化的住房貸款政策，大力支持首套住房需求，抑制投資和投機性的住房需求，同時關註房地產開發商的資金斷裂給金融帶來的風險。 王兆星是在回答國內《金融時報》記者提問時說這番話的。《金融時報》是銀行業內自己的報紙。這一問一答，熟悉我國新聞語境的朋友應該明白，絕非偶然。 但一周之前銀監會的態度可不是這樣。 5月30日，在銀監會2013年年報發佈會上，銀監會相關負責人強調，涉及房地產貸款的各類貸款有關政策要求，銀監會沒有任何松動，沒有任何折扣，也沒有任何討價還價的餘地。這個表態，語氣和用詞是相當的嚴厲，也著實嚇壞瞭一些地產商。 在房地產信貸政策上，銀監會的口徑與央行的態度，曾被民間解讀為兩種不同的聲音。 此前的5月12日，在央行牽頭召開住房金融服務座談會，副行長劉士餘代表央行提出，各大商業銀行要講政治，講社會責任，房貸利率要合理定價，滿足首套房貸款需求。 在央行的通稿(所謂的"央五條")裡，正式的表述是"優先滿足居民傢庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求"；此次王兆星的用詞卻是"大力支持"，猛多瞭。 銀監會的態度為何突然逆轉？攸克君的分析是，最大的可能是，高層發話瞭。劉士餘代表央行黨委要求各大商業銀行從"講政治"的高度來理解首套房貸款利率的問題，但很多行長們把這兩個關鍵詞忽略掉瞭。 商業銀行在業務上更多是聽銀監會的，而銀監會那時的態度是什麼呢？4月29日，在一季度電視電話會議上的表述是，"繼續嚴格執行國傢房地產調控政策和差別化住房信貸政策"；5月30日的表述是嚇人的"三個沒有"。在這種情況之下，商業銀行對央行肯定是陽奉陰違，何況，房價高風險大，房貸利潤真沒什麼誘惑。 當前中央有關宏觀經濟的第一個用詞是，穩發展。也就是讓GDP穩定住，不要再下滑瞭。而房地產對GDP又有著不可替代的拉動以及反拉動作用，房地產如果下滑太快，GDP真有可能掉到7%以下去，這是中國經濟不能承受之重，也是不能承受之痛。 但要全面深化改革，房地產調控也不可能一下子取消，怎麼辦？聰明人有的是辦法。於是，棚戶區改造、保障房建設和首套房(商品房)就成瞭護衛房地產的三駕馬車，當然也是護衛經濟的三駕小馬車。 在這種背景下，如果銀監會再死咬住風險、不肯為首套房貸款喊話，就真的是不講政治瞭。 攸克君請教多位銀行界人士，對王兆星副主席的此番表述分析如下： 一、"大力支持"的用詞，過去5年與房地產信貸有關的政策、通知，哪怕是指示精神，都沒有用過。 二、銀行會不會向樓市放水，取決於配套政策。不管是央行還是銀監會，光說不練都不行，監管層可能會要求"大力支持"某一領域的銀行給予放松貸存比考核、甚至定向降準的待遇。 三、銀行最可能做的，是恢復首套住房信貸的基準利率。信貸額度充裕或者更講政治的銀行，可能會恢復首套房貸8.5折的優惠利率，並加快放款速度。 攸克君在此前的文章裡提出過一個觀點，偏緊的房地產信貸，是2014年全國房地產市場陷入調整唯一共同的重要因素。如果房地產信貸一直偏緊，絲毫不放松，地方政府再救市，松綁限購，效果也是有限的；反之，一旦信貸稍有松動，房地產就會突然轉身，迎風而上。 別小看瞭首套房，它有極大的杠桿效應。為什麼這樣說？有業內資深人士提醒攸克君：2012年3月，房地產政策與2011年無異，市場供求情況也相近，但就因為在銀監會的授意下，各商業銀行對首套房貸款利率普遍回歸優惠利率，樓市就立即啟動，從而迎來瞭2012年的大漲，並持續到2013年。 歷史總是驚人的相似。2014年樓市遲到的春天終於要來瞭嗎？攸克君的建議又是什麼？ 第一，以剛需主的開發商，出貨時機已到。如果銀行對首套住房的信貸支持出現實質性的行動，可能在短期內(如1-2個月內)刺激開發商啟動降價。這將是攸克君240天購房時機理論的"最佳購房時機"。 第二，開發商以為又一輪暴漲開始，拒絕降價，是錯誤的。 第三，退一萬步，如果房價快速上漲，建議有多套房的朋友，立即派發，賣掉多餘的房子。(攸克地產) 新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-06-08/08172766428.shtml |
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