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| 2011/12/26 11:34:41瀏覽325｜回應0｜推薦2 | |
文◎李永然律師 問題：小明向大大建設公司買了一間預售屋，大大建設公司將房子蓋好，取得「使用執照」，並將「陽台」外推作為室內空間。小明企圖轉手，找了仲介公司代為出售，仲介公司向小明說：「你的房子有違章」，小明說：「我連住都沒住過，我沒做過違章」。仲介人員說：這是建設公司幫你做的『二次施工』，小明想瞭解何謂「二次施工」？ 解析：所謂「二次施工」，是起造人於建築物建築完成，取得「使用執照」後，再進行非法建造或拆除的行為。 實務上，常見的二次施工，如：「夾層屋」、「陽台作為湯屋」、「將開放空間作設置遊戲間、、等」、「陽台外推作為室內空間使用」、「將地下一樓法定防空避難室兼停車空間作為視聽中心、多功能教室」或「將一樓法定停車空間隔間拆除作為店面」、、等。 「二次施工」的行為，涉及《建築法》第25條規定，即「建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除、、」。而違反前述規定者，主管機關可以分別對「擅自建造者」，處以建築物造價千分之五十以下罰鍰，並勒令停工補辦手續；必要時得強制拆除其建築物；對「擅自使用者」，處以建築物造價千分之五十以下罰鍰，並勒令停止使用補辦手續（參見《建築法》第86條第1、2款）。 由以上說明，要提醒建商進行「二次施工」，必須注意前述違法的行政處罰。 至於與買受人間，建商於出售時，務必向買受人說明「二次施工」的範圍；買受人將來轉售時，也要向次買受人說明，方可避免遭追究「物的瑕疵擔保」或「不完全給付之債務不履行」的民事責任。 以上說明，供讀者參酌運用（本文作者為永然聯合法律事務所所長、永然法律基金會董事長）。 或請洽（０２）２３５６－０８０９ |
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