2010年2月2日下午赴台北縣蘆洲為台北縣社區大廈促進協會會員演講，共有400餘位會員出席，市長也出席大會。

我的演講引起相當大回應，會員竟然提出了數十個問題，真是有備而來。


問題如下：

1.      住戶飼養的寵物，除了亂叫，排洩物臭味還溢出梯廳，該如何協調、處理？（已嚴重影響同樓層另一戶的安寧及環境衛生）

2.      社區規約明訂車位不得外租非住戶，但經勸導仍未改善，管委會該如何處理

3.      社區共有124戶，是否可以不聘任管理服務人員（總幹事）？改由保全人員代理管理服務人員之職務？

4.      社區做公共工程（如衛生下水道接管工程），因為管線經過區分所有權人車位旁，遭車位所有權人反對時，管委會可否強制施工？

5.      管委會有租賃所得，是否要開立收據（或發票），同時是否要每年申報綜合所得稅呢？

6.      B-1~B-2地下室違規停機車很多年，找不到車主，是否可報警處理、進行移除？

7.      主委與廠商簽訂機械停車位之保養契約後，屆時須付款項，而財委卻不付款，是否有刑責？

8.      主委當選並執行已五個月，前任主委一直不肯交接社區文件，應如何處理？

9.      主任委員及委員開會通過撤換保養單位（保養電梯），但還未簽約，社區住戶是否可以多數人的決議，改變這個議程？

10.  一樓出租後，承租人又當二房東，出租他人，連騎樓也分租三人，請問騎樓遭長期霸佔分租，管委會該如何處理？騎樓地遭損壞，該由誰負責？

11.  房屋氯離子含量標準，是否溯及既往？現行標準為0.3，87年以前為0.6；因曾有87年前的建物氯含量介於0.3~0.6間而敗訴，原因為何？經多次轉手之76年建造之房屋，現任屋主已購置4年，發現氯離子含量超標，且經檢驗2間公司，卻含量落差頗大（兩間皆有土木技師公會認證），一個為0.328，一為0.8，現任屋主有何權益可以主張？再則前手屋主亦非建商，完全無法認同，再追溯到前前屋主，可否併案處理？仲介者的居間責任是什麼？有無連帶責任？

12.  規約是否可規定管理委員之職業，如限制房屋仲介者不得為管理委員（若不得限制，為何可通過備）？

13.  管理委員被罷免或因故辭職未補選，則管委會會議需出席人數過半成會之規定，現計算總人數是原規約委員人數？還是扣除被罷免或辭職人數？

14.  公寓大廈管理條例規定區分所有權人會議開會通知需於會前10日內通知，若規約需於開會前15日通知，是否合法？

15.  若規約未規定管理委員的代理事宜，管理委員是否可以以區分所有權人或民法規定委託其他委員出席？

16.  社區有4家店面，買賣時並無約定騎樓由其專用，規約也無約定專用，雖於區分所有權人會議中取得協調，並立下協議書，但依然遭住戶檢舉、警方前來取締「佔用騎樓」，請問可否經由區分所有權人會議提議、決定由其4家店面約定專用？若通過後，警方還能因住戶檢舉而取締嗎？

17.  本社區管委會現為第一屆，如二年舉行一次區分所有權人會議，是否合法？

18.  建商給管委會的公共基金沒有上限，但是否有最低限制呢？

19.  本公寓為5樓建物，4樓被隔成小套房出租，2樓設神壇立宮廟，請問這兩種設立在公寓住宅中合法嗎？要如何處置？

20.  社區中13樓的專用水管破裂，水沿著管道間流至12、11、10樓，請問修理費如何負擔？且13樓的漏水導致12樓天花板損壞，是否13樓要負損害賠償責任？

21.  11樓以上各戶消防水管漏水，其維修是否各戶自行負責費用？

22.  公寓頂樓被違建佔滿，從4樓樓梯上鎖，其他住戶無法進入，連抄水表都不得入，水塔也無法清洗，嚴重影響公共安全，但因每個樓層後面都有部分違建，頂樓違建戶便以此威脅，要拆大家一起拆，該如何是好？

23.  社區為挑高大樓，每戶都二次施工。有一層有超大露台，且由走廊進出，不屬私人持有，卻無法進入，管委會要如何溝通協調？

24.  社區有一修繕工程，是主委擅自主張改建的，未經委員會會議或區分所有權人會議通過，同時未提出設計報價以及招標程序，請問其他委員可以提出異議嗎？如何提起向哪個單位提起？（委員曾幾經提議主委召開委員會討論，但主委無意願召開會議）

25.  社區一樓住戶邊的空地，屬於共用部分，該住戶以鋁門窗圈圍使用，是否屬違建？要如何處理？

26.  因樓上室內裝潢設計更動了一些地方，例如廁所有共通管道間，現樓下的住戶管道間已無法正常排氣，造成阻塞情況，形成樓下抽煙，樓上吸煙的情況，請問要如何救濟？

27.  主委僱用清潔公司或私人清潔員為社區工作，不公布工作內容，損害社區住戶利益，不清潔還是要付管理費，而且要換清潔公司還需經清潔公司視其同意之合約是否有效，住戶該怎麼辦？

28.  有住戶沒確實的證據，就在區分所有權人會議中造謠汙衊，做人身攻擊，主委任其亂說，是否違法？要如何處理？

29.  社區裡有住戶患有精神異常，請問該如何處理

30.  一區分所有權人已死亡，妻兒都拋棄繼承所有財產，現所積欠的管理費要如何追討

31.  廢氣車停放地下室機車位，如何處理才合法？

32.  本大廈已14年，而汽車停車位沒有獨立產權，都含在公設部分中，如何去確定停車位？無原建設公司合約，也無示意圖為憑現有2住戶爭一個大車位！

33.  社區頂樓平台龜裂，造成住戶天花板漏水，誰負責？