1一些人談好想要更新房子（而且還很有可能是建商預先購買安插進去的人頭戶），然後就把別人家也劃進去（經過計算其獲利與達成難度之後所劃出來的界線）。然後透過各種詐騙和威脅手段，讓劃進去的範圍內同意者符合一定比例以上，就可以強制把別人住得好好的家給拆掉（甚至可以不須理會別人同不同意）。這樣的劃界方法也未免太可怕！為什麼某些少數發起人（而且很可能是建商人頭）具有這樣巨大的權力？？縱使所劃的界線一切合法，但是法令是規範一些要遵守和一些不能違反的原則，在合法之下仍有相當大的差異空間，將這些差異空間全部授權給少數發起人，依照這少數人所認為有利可圖的範圍去執行這件事，製造成既成事實之後，等於也綁架了其他同意戶一同去壓迫不同意戶。這種做法根本是不合理的。如果在一開始劃定都更範圍時就必須經過一定的「公開」聽證及協商程序，並在公開的程序中簽署此階段的住戶意願調查（經過這關可以減少在個別家中矇騙簽字），訂定法令予以規範，使其成為都更過程中必須嚴謹執行的一關，就比較能照顧所有關係者的利益，後續的流程爭議也就較少，也能走得比較順。

（這關之後，才能執行劃界範圍內的同意戶與不同意戶的參與意願簽署，此關最終簽字也應以公開儀式，同意與不同意意願明確表達。而人數及面積達到比例成案之後，還要有第三關訂定個別契約，也應以公開方式辦理。如此若一個案子能走完這幾關，爭議也就較少，若走不到，無法執行都更，付出的成本也較小，等有需要時重新再進行）

2廠商與住戶私下的個別議價，充滿挑撥分化、暗盤、黑道、資訊不明（資訊也不對等），再挾帶法令明顯有利於廠商和法令多數強制少數的設定，使得住戶只能任人宰割，根本是大鯨魚欺負小蝦米。而統一的權利轉換數據用於原本房屋土地狀況都不同的各個住戶，也不合理，反而只會成為建商拿來剝削住戶討價還價的工具。此外，意圖暴利的少數住戶也可在此情況中利用反對來抬高身價獲取高額利益。這些問題，都出於這個流程沒有公開透明。所以，應將個別議價納入法定程序之中，且應以公開的方式，以公司同一批人馬逐一與住戶議價談條件（其他住戶也都能自由在場旁聽），並全程錄影。在經過這樣的過程多次協商之後，公司與各住戶訂出各自的協商契約，以公聽會的方式公開簽約，且全部住戶也都能調閱所有契約內容，盡量達到條件的公平與資訊的公開。如此，是是非非自然比較清楚，也可以減少建商對住戶個別的欺壓，也可減少惡意敲詐的釘子戶的產生。（經過這關之後，這個都更案才能真正開始做拆除等執行工作。杜絕霸王硬上弓的情況，也避免建商因為工程做了一半，資金壓在工程上，因流程延宕無法回收、甚或已經都預售賣光騎虎難下，而使用不理性的手段或無法退讓變更設計，使得都更案拖得更久，同意戶、不同意戶、社會、政府也都跟著付出龐大成本）

另外四點觀點

1若有迫切需要都更的區塊，應由政府出面辦理。（民間自己辦理的則表示無迫切需要，那麼即使幾關必要程序走不過而放棄，可能有的要經過幾次失敗後才成案，也應視為常態。總是得要讓事情做得較能符合公平正義與得到大家較希望見到的結果較好，不能只是為了要做這件事）

2政府應採取某些方式，使得都更案中對於營建業獲利量的認定降低，讓都更案成為一種具有服務性質的商品，而不是暴利，以現有住戶為主體，付給廠商營運營造成本與一定酬勞之下，完成主要是現有住戶的住宅更新。這樣可以讓爭議減少，也可讓財團介入的複雜力道減少。（容積率獎勵根本是一個錯誤的政策，引發更多貪婪，減少都市的適住性）（以利誘之表面上看起來增加廠商去做都更的誘因，但實際上，暴利所造成的更多扭曲，成為都更更多的阻礙。如果政府能設想更多配套措施，讓都更成為一般居家品質改善的服務性商品，利益主體也是原住戶，則民眾參與意願也就比較高，而建商也並非沒有獲利）

而若政府對於某些區域之都市更新有特定規劃，不只是做原住戶之住宅更新，那都更案政府就必須介入，扮演一定的角色，甚至主辦該都更或統合多區塊一起做都更。政府不能一方面當一個袖手旁觀怕碰燙手山芋的角色，卻又希望都更能做好。

3政府應在各都更案中對於整體市容或機能之規劃有更積極之輔導甚至主導作為。不然只是純粹的水泥叢林更新，除了防震安全意義以外，各種利弊相抵，恐怕好處不會太多。

4對於釘子戶的認定，可以再做一些思考。如果一棟房屋並非危樓，也沒影響到別人的生活，天上掉下來的都更迫使他要改變生活（可能失去房子、可能失去熟悉的環境、可能失去人生的重要記憶、可能買不起新房被迫離開這個都市…等），這些成本要怎麼算？又就算有人希望在這種被迫改變之下，多賺一些利益（畢竟是被迫的），那和建商想獲取利益、經商想賺錢，有什麼不同？有什麼更有罪惡之處？若同，則「多賺一些利益」的合理的「多」，應該怎麼算？怎樣算是漫天要價？怎樣算是合理補償？舉例而言，如果新蓋房子最小只有30坪一戶，原住戶有30坪的換到一戶30坪，仍有房子，舊房換新房變好；但原住戶或只有15坪的，也沒錢貸款換30坪的新房，領了15坪的錢（而且是建商所選的估價師認定的價錢）走人，沒了房子沒了居所，也離開了熟悉的環境，甚至要改換工作，則，用坪數換算的價錢算是合理的補償嗎？諸如此類的法令之外的許多空間，繁多複雜，若無公開的機制使牽涉其中的人都達到某種合理的可接受程度，就難以避免許多人任人宰割或有的人趁機敲詐的現象，那麼衝突爭議就會不斷。

總之，運用較嚴謹而公開的流程（不能簽字之後一票到底全由建設公司和少數主導戶掌握），將事情做好，會比粗疏暴力式的去做來得好（粗疏暴力的做法造成滿足了許多財團炒地炒房的利益、哄抬了房價讓小民買不起房、而且還讓本來許多住得好好的人失去了家）。應採盡量想辦法讓防震、美化的都更目的與人權保障同時達到，不宜僅從一面利益著眼就暴力從事。

 2013.3