2013/09/27

【聯合報╱記者林政忠／台北報導】

台北學苑地上權標案公告招標，使用面積四千多坪、使用期限七十年，權利金底價一百十四億元，創地上權史最高底價紀錄，也是首宗百億元底價的國有地地上權標案。圖為台北市敦化北路133號「台北學苑」。 記者陳正興／攝影

財政部國產署昨天公告，招標台北學苑地上權標案，面積四千多坪、使用期限七十年，權利金底價一百十四億元，改寫地上權最高底價紀錄，換算每坪單價逾兩百八十萬元。十一月廿八日開標。

台北學苑、華光社區與空軍總部舊址被行政院列為三大地上權開發案。台北學苑開發案昨天啟動，華光社區違建戶預計九月底拆遷完畢；但空總舊址開發案變數仍大，因為附近住戶希望蓋公園綠地，建商希望商業開發，各方意見不一。

記者陳正興／攝影

引人注意的是，台北學苑案招標公告註記「限制住宅使用」，以避免得標者蓋豪宅炒房。換句話說，只能做商業開發，例如旅館、會展中心、辦公大樓等等，不能做為住宅使用。財政部國產署表示，三大地上權開發案招標原則都一樣，統統禁蓋豪宅。

國產署表示，台北學苑開發案位於敦北、南京商圈，鄰近小巨蛋，都市計畫屬「敦北特定專用區」，就區段來看，可以說是「極品鑽石」。

若以公告權利金底價換算，台北學苑每坪約兩百八十二萬元已擠進地上權標案第五名；由於壽險資金也可投入，預料將演出群雄競標戲碼，每坪得標金額將再竄高。

國產署表示，台北學苑地上權適合商業設施、會展中心、旅館及商辦大樓，底價一一四點三六八億多元，約為市價五點五成，地租年息率百分之三點五，存續期間七十年，但不得將地上權或地上物轉讓第三人。

住商不動產企研室主任徐佳馨說，台北學苑是地上權案「殺手級標的」，足以吸引開發商「一軍」出手。

地上權標案單坪行情目前排名為，志嘉建設每坪五四八萬標下羅斯福路二段土地，排名第一，其次是南山人壽每坪五○一萬標下世貿二館土地，第三名為兆曜實業每坪三七三萬標下仁愛路四段廿七巷土地，第四名為日曜開發每坪兩百九十二萬標下敦南派出所土地。

官員表示，台北學苑歸國產署業管的國有地僅廿多坪，占地上權總面積約兩百分之一；開標後，大部分權利金將回歸國防部的眷改和營改基金。

圖／經濟日報提供

台北學苑／地處精華 壽險一級戰場

2013/09/27

【經濟日報╱記者蔡靜紋／台北報導】

台北學苑地上權案招標，手握龐大資金的壽險業者聞訊大為振奮，國泰、富邦、新光、南山等壽險公司都有機會投標角逐。壽險公司不動產投資主管表示，該案附近缺頂級商辦大樓，如台北學苑土地可興建商辦，可望吸引外商、大陸企業進駐。

一家曾角逐該地段商辦的大型壽險公司不動產主管說：「一定很多人搶」，台北學苑地點可與信義計畫區比擬，只是底價達114.36億元，投標者將以壽險公司為主，但壽險公司必須符合淨值相關規定者才能投標。

由於包括容積率、園內有老樹待遷移等問題有待釐清，壽險公司發言人不敢馬上表態，但有不動產投資主管點名，國泰、新光、富邦、南山、台灣、三商美邦、全球等都可能出手。台北學苑地點可說是壽險公司必爭之地，對面環亞百貨目前便由富邦人壽擁有，而其對面、台北學苑斜對面的台北金融中心，前年更吸引國壽、新壽搶標，結果國壽以每坪135.7萬標下13、14樓，改寫當時A級商辦新高。

台北學苑／地段佳面積大 近年殺手級標的

2013/09/27

【聯合報╱記者江碩涵、孫中英／台北報導】

房地產業者表示，「台北學苑」是信義計畫區以外總價最高的地上權標售案，由於地段佳、面積大，勢必引起壽險業、大型開發商注意，成為今年底地上權指標大案。

包括國泰、富邦、南山及新光人壽都表示，正積極尋找房地產投資標的，只要投資標的夠好、且符合法規要求的最低報酬率門檻，都會考慮競標。但是否競標台北學苑，壽險業者都不願發表意見。

由於台北學苑地上權權利金底價超過百億台幣，市場認為，大型壽險公司較有可能出手；尤其在台北市敦化地段擁有最多房地產的國泰人壽，還有積極布局南京敦北商圈的富邦人壽，以及近期投資房地產「最用力」的南山人壽。

全球資產管理公司專案經理王維宏表示，「台北學苑」面積四千零五十坪，容積率兩百八十四趴，換算容積單價每坪九十九萬五千元，接近「世貿二館」標脫的地上權容積單價九十九萬九千元，顯示政府此次開出的底價略高。

他表示，雖然底價高，但敦北商圈缺少大面積可開發土地，加上附近松山機場周邊地區正進行重開發規畫案，地段佳、面積大，預期還是能吸引資金投入，是今年底最受矚目的指標大案。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，台北學苑是敦化北路上少見的大型商業用地，可作商業設施、會展中心、旅館、商辦大樓等；預期該案將成為近年來地上權案「殺手級」標的，也將成為地上權案經營典範。

華固建設總經理洪嘉昇表示，台北學苑開發規模大，預計至少得投入兩百億元才能開發，對於本土建商而言，投入資金過高，投標能力較受限；壽險業、外資私募基金應更具有開發投資能力。

遠雄集團發言人蔡宗易表示，台北學苑活化開發後，勢必能讓舊環亞商圈重新復活。

王維宏表示，今年底地上權招標案熱鬧滾滾，除了台北學苑外，還將有台肥南港C3地上權案、重新招標的信義計畫區A25案、六福皇宮後側土地及南港經貿段地上權案，總價值逾六百億元。

台北學苑／訂價高明 讓人不標會癢

2013/09/27

【經濟日報╱記者郭及天／台北報導】

台北學苑地上權案公告招標，底價每坪282.4萬元，換算容積單價逼近每坪百萬元，由於市中心可供開發的大面積精華地日趨稀有，建築業者認為，「地段絕佳」，這次國產署訂了一個「不標會癢、標了會痛」底價。

底價制訂高低將直接影響投資人意願，逾百億元的權利金底價門檻，過濾不少有興趣的開發商，一般認為，以壽險業者出線機會較高。

全球資產專案經理王維宏昨（26）日表示，台北學苑容積284%，權利金容積單價逼近每坪100萬元，與去年世貿二館標脫的地上權價格相仿，比日前標脫的民權東路公辦都更地上權容積單價約56萬元，則高出一截。

宏大不動產估價事務所執行長郭國任指出，敦化北路沿線的所有權土地容積單價約140萬到150萬元，存續50年、地租年息5%的地上權個案，權利金底價約為市價五至六成，除了商業規劃的租金收益考量，該案存續期間70年，需留意作為地租計價標準、每三年調整一次公告地價大幅調高的風險，日前就發生有個案因公告地價大幅調高，以致不敷租金收益的情形。