http://www.libertytimes.com.tw/2006/new/sep/27/today-e5.htm

2006年9月27日星期三

另類金雞母 陰宅概念股獲利亮眼

記者陳永吉／特別報導

以前講到殯葬業，大家避之唯恐不及，不過聰明的財團早就發現它的商機，而且現在合法的墓地越來越少，在供給有限下，靈骨塔的價位可謂水漲船高。市場盛傳，知名的殯葬業者現在口袋現金可是「麥克麥克」，投資人如果想搭上殯葬業者的高報酬率，又不想買靈骨塔投資，或許可以投資所謂的「陰宅概念股」。其實在上市櫃營建公司中，基泰建設（2538）及大漢建設〔5530〕已經可以說是不折不扣的「陰宅概念股」，未來或許買進這兩家公司的股票，就可以參與陰宅市場的高獲利。

說到陰宅，一般人可能會心裡發毛，營建公司則是又愛又恨，如果切入陰宅事業，十多年前靈骨塔一個只要二萬塊，現在貴的一個超過50萬元，一般也都在十幾萬塊，如果庫存的塔位數量高，豈不是賺翻了？不過營建公司恨的是：如果同時跨足陽宅、陰宅，恐怕連帶對陽宅的銷售產生影響，那豈不是「偷雞不著蝕把米」？

基泰擁大片墓地 獲利可觀

但是這樣的情況隨著國內觀念開放慢慢有了改善，基泰建設在基隆大水窟的合法墓地，現在已成為基泰未來幾年最重要的獲利來源。有法人估計，如果未來基泰能順利將該區陰宅出售完畢，獲利將可貢獻六個資本額，以每年每股稅後盈餘二元計算，可以貢獻30年之久，實在相當驚人。

據了解，基隆市大水窟墓地面積為15萬坪，預計將規劃15,000個單位，總產值高達1,500億元，將投入200-300億元開發，分十年銷售。基泰表示，目前持有大水窟墓地面積約三萬坪佔20%，七、八年前取得時土地成本約6-7億元，這些年來已陸續投入十餘億整地，未來基泰將再投入十億元左右參與開發。

從帳面的數字計算，基泰持有的三萬坪土地，如果扣除公設25%，以目前金寶山在大水窟墓園的陰宅價格每坪45-60萬元，百福山每坪22萬元的行情推估，現在用市價每坪30萬元出售，扣除成本，帳上獲利就高達47億元，然而這是最基本的獲利。

目前大水窟墓園規劃可供土葬面積2.3萬坪（基泰持有36%），其餘將興建靈骨塔出售，用1,500億元產值的20%計算，基泰未來可分得的營收就達300億元。由於基泰取得土地成本低廉，有法人預估，最高可貢獻基泰達161億元獲利，以目前股本27.54億元計算，每股貢獻58.4元。

基泰表示，目前該墓地已整地完畢，最快於第四季末推案，將會用全新的觀念、差異化的特色推案，會由持股20%的子公司國統負責開發，預估明年即可產生獲利貢獻。另外基泰因資金缺口大，9月初臨時股東會也通過5,000萬股的私募案，據指出，認股對象應會是目前持有其餘80%的大水窟墓地地主，透過認購基泰私募股權，讓雙方在未來開發能共享利益。

陰陽宅通吃 龍巖擬併大漢

記者陳永吉／特別報導

如果要說起第一檔「陰宅概念股」，其實非大漢建設〔5530〕莫屬，去年底原大漢建設大股東拍賣手中持股，由龍巖大股東以個人名義標得，給與市場莫大的想像空間，主要是市場盛傳龍巖創辦人李世聰手中握有40億元現金，資金雄厚，未來若是大漢與龍巖合併，同時跨足陰、陽宅銷售，前景不可小覷。事實上今年4月大漢建設一路飆至53.1元，短短幾個月，大漲兩倍多，甚至衝上營建股股王，引起市場側目。

現在要談大漢建設，其實就不能不細談龍巖，如果從龍巖的獲利情況，不難發現龍巖買下大漢建設跨足陽宅的必要性。龍巖人本成立在1992年，兩年後股票就公開發行，早期純粹以出售陰宅為主，1997年推出生前契約，完成殯葬一元化，不過龍巖的獲利高峰落在2001年，每股獲利高達9.53元，2002年為4.72元，2003年6.07元，2004年7.07元，不過去年大幅衰退至2.47元，今年上半年甚至僅有0.3元，主要關鍵便在於陰宅銷售減少。

2004年龍巖營收18.95億元，其中出售陰宅貢獻13.49億元，超過七成，去年營收大幅衰退至9.51億元，陰宅貢獻3.47億元，不到四成，其中有3個月甚至沒有任何陰宅銷售入帳，第四季毛利率更從以往的六成左右掉到44%，因此龍巖獲利多寡，幾乎可以說和陰宅銷售數字劃上等號。

據了解，龍巖的靈骨塔銷售已接近尾聲，雖然佔地18萬坪的墓地還有空間可以開發，但是目前龍巖短期沒有新的開發計畫，因此只能靠喪葬服務收入挹注營收，目前平均一個月貢獻約在6,000萬元左右。

由此看來，短期間龍巖似乎只能以銷售生前契約及喪葬服務為主，但根據部分殯葬業者表示，目前銷售生前契約所得利潤已愈來愈低，主要是法令規定有75%的費用必須交付信託，可動用的金額只剩25%，所以龍巖積極多角化經營，除了買下大漢建設跨足陽宅市場外，日前也標得國華人壽股權，為短期的困境尋找應變之道。

而有了龍巖的背景挹注，大漢建設表示，現在向外購地，地主也會將大漢列為考慮對象，確實比以前有利多了，而且大漢現在也有本錢競標規模較大的土地，日前士林官邸前土地，大漢建設也僅差幾千萬元敗給鄉林建設。

至於何時與龍巖合併，大漢表示，合併案將會在明年中的股東常會提出，最快明年下半年大漢與龍巖就會正式合併為一家公司。今年大漢股東會才通過將把公司股本提高至20億元，一般預料就是為了與龍巖合併預留伏筆，目前大漢股本約10.36億元，如果加上目前龍巖的股本9.16億元，就可以達到20億元的目標。

大漢建設上半年稅後盈餘1.44億元，每股稅後盈餘為1.63元，法人估計大漢今年獲利與去年相當，每股獲利在三元左右，至於明年獲利，恐怕還得看看與龍巖的合併計畫完成後，能不能發揮一加一大於二的效應了。