案例:小陳的父親過世，與兄弟姐妹五人共同繼承大安路房屋一間，現因其中三人想出售換取現金，但另外二人不同意致一直未能處理，請問可以向法院提起訴訟，請求分割該共有的房屋嗎?又小陳將來想要再買回，是否可行？

答:共有的不動產要出售，原則上需經全體共有人的同意，但若符合土地法第34條之1的規定，只要共有人過半及其應有部分合計過半數同意，或是應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算的要件，即得將該共有不動產以多數決處分的方式，出售予第三人。土地法第34條之1的立法意旨，在於解決因少數共有人不予同意，即無從處分共有不動產的困難，以利不動產所有權的交易，促進共有不動產的有效利用以增進公共利益而設，但是在實務上並非所有的個案都可以依土地法第34條之1來進行處分。例如:共有人的應有部分已被設定高額抵押，又或是共有人的應有部分遭第三人查封或經限制登記，亦有共有不動產現由不同意出售之共有人占有致無法點交。此類經多數決處分的不動產，因在辦理移轉登記時所需的時程較長且變數頗大，在銷售時多會造成困難致無法順利出售，是以向法院訴請裁判分割共有不動產，即為可行的替代途徑。

依據民法第823條的規定，各共有人除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，亦即只要是共有人無論其持有權利範圍的多寡，皆有權利訴請法院分割共有物，至於分割的方式，如共有人間定有協議，則依其協議為之，問題在實務上，通常多是共有人間無法就分割方法達成協議，才會訴請法院解決。復依民法第824條的規定，分割的方法不能協議決定，法院得因任何共有人的請求，命為下列之分配:

一.以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難，得將原物分配於部分共有人，但如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償。

二.原物分配顯有困難，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。

法院在受理分割共有物的訴訟時，如共有人欲主張採原物分配的方式，則必須依個案的情形去作判斷，是否適合原物分配予各共有人。

例如:其他法令有無分割的限制、分割後是否造成面積過小無法利用、分割後因位置不同價值亦不同應如何以金錢補償、土地現況是否有地上建築物...等。所以法院在審理時須考量公平性及將來的使用性，如欲採行原物分配，往往不易於下判決。是以採行變賣共有物以價金分配於各共有人(以下簡稱變價分割)，不失為公平的方法且可減少法院承審時的負擔，所以在實務上若部分共有人欲出售共有不動產，因少數共有人不同意出售而又無法依土地法第34條之1規定採取多數決處分時，訴請法院判決變價分割共有不動產，則是常見的方式，不但法院易於審理且至公開市場拍賣，再由各共有人分配價金也符合公平性。

案例中的小陳與兄弟姐妹共五人共同繼承房屋，因建築物如欲分割事涉建管法令的限制，且共有人有五人如房屋分為五戶，可能致面積過於狹小無法使用，所以小陳如向法院訴請裁判分割共有物，法院有很高的機率會以變價分割的方式下判決，而在公開市場拍賣時，包含共有人都可以在拍賣期日參與競標，如共有人出最高價即為得標。但如為共有人以外的第三人得標，此時法院會通知共有人是否依相同條件優先承買，如有二人以上的共有人主張優先承買，此時會以抽籤決定。

至於為何是採抽籤決定？理由很簡單，就是因為共有人間無法達成分割的協議才需要訴訟，如果又准許二個以上共有人共同優先承買，那麼又形成另一共有關係了，所以才採取抽籤決定由一人取得。

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