本周最熱議題，應該是立法三讀通過平均地權修正條例，正式宣示政府的新一輪打房政策，但是很不幸的，我又要再一次做為特洛伊的卡珊卓拉來預言，這些措施除了擾亂市場正常化外，短期似乎可以引導房價向下修正，但是長期而言，反倒是促成下一次房價不理性的上漲。

為什麼我持這麼悲觀的看法呢，因為歷史的經驗告訴我們，當政府只會用鋸箭式的方法來處理長期房價不合理問題時，當然是無效的，而且反而會加重病情，歷史歷歷在目，我們只是選擇忽視罷了!因為雖然歷經多次的打房政策，台灣的不動產價格就是鋸齒狀上升，而且上升斜率遠高過國民所得斜率!

台灣房價無論用哪一種方式來看，很顯然和人民收入相比是不合理的高，所以政府一直想將房屋的價格壓下來，但是我們首先應該問的是:為什麼台灣的房價會如此不合理呢?當然許多人提出不同見解，從心理層面的漢人有土斯有財的傳統概念，到央行長期低利率政策導致游資氾濫，推升房價，還有投資管道過於狹窄，導致民間游資傾向投資於不動產，這些種種說法似乎都有一定的道理，但是在我看來，這些都是房價高漲後的增益回饋，我認為真正的原因在於台灣的不動產持有成本太低才是真正的元兇。

怎麼說呢?在台灣政府住者有其屋的政策下，導致事實上擁有不動產的成本很低，基本上持有者每年的成本可能都不到房屋現值的千分之一，所以對於手頭上有閒錢的人(台灣人的儲蓄率可是名列前茅)，與其將現金存在銀行中領取微不足道的利息，不如投資房地產，反正一年不到千分之一的成本，就算放十年也不過就是百分之一不到，可是根據以往經驗，台灣房地產十年內的升值幅度絕對不止百分之一，所以這基本上是一種穩賺不賠的生意。而且如果房屋可以出租出去，那至少可以負擔賦稅成本而有剩餘。所以這種穩賺不賠的生意，誰不會想做呢!大家想想一個台灣 租房/房價 比不合理荒謬的低就可以從另一面證實我的說法。在台灣一個價值三千萬台幣的房子，租金會有多少?應該不超過五萬。一年也就可以收租金六十萬，但是如果三千萬存在銀行，以1%利息計算，至少也有30萬，加上房子本身會有折舊和修繕成本，如果不是稅金很低，租房子給別人怎麼看根本是一件賠錢的生意，但是所謂殺頭生意有人做，賠錢生意不人問，怎麼還有那麼多人投資不動產呢?因為如果你的投資目標是為了賺不動產升值，那當然就合理了!因為投資不動產增值的收益才是重點。那你說外國人難道就笨嗎?會不知道這個竅門嗎?其他國家我不知道，但是以美國而言，房地產的稅率是每年1~2%(這是地方稅所以各地不同，有些已最後一手買價，有些是以市價)，大家想想，如果你一年就要繳屋價的1%，那麼除非你真的是專家，否則買賣不動產很有可能是一個虧本生意，因為如果十年沒有賣出去，你最高可能就已經繳了20%買價的稅了，因為即使在台灣這種畸形的房價下，十年內要確保漲超過20%都是不可能的任務。這就導致投資不動產並不是一件穩賺不賠的生意。所以房地產的泡沫也就不會那麼離譜。

所以如果政府不能理解到目前房價不合理的因素是在於持有成本過低，政府只是資金面和土地供給面去下手，這根本是倒果為因，因為一個滿手現金的投資客，政府怎麼在銀行資金上動腦筋都是無濟於事的!不信的話，你看看新竹地區的房地產就知道，那些因為科學園區而滿手現金的投資客，還需要銀行的融資嗎?

所以在我看來，如果政府不能痛下決心提高不動產持有成本，所有其他措施都是表面功夫，根本沒有釜底抽薪的效果，這也是為什麼每次打房後隔一段時就會造成下一波不動產的狂飆。因為反正現在賣不掉，實力雄厚的擁有者就放著等，因為與其低價釋出不如保留著，反正保留成本又不高，賣了可能馬上就是帳面虧損，放久了反而可以賺上一票，所以一個理性的投資者怎麼做我想大家都知道。而政府的低稅率政策反倒是助長房價的元兇了!這就標準的善意鑄造了地獄!