極限房貸密技！買房子想「貸好、貸滿」？達人經驗談：4招跟銀行打交道

▲陳繼先表示，想要拿到好的房貸利率，第一步要先學會跟銀行打交道。（圖／記者陳韋帆攝影）

聰明買房是現代人的共同課題，除了要準備充足資金，如何談到理想房貸成數及優惠利率，來減輕每月還款壓力也相當重要。但買房的資金要存多少？信用不好能貸款嗎？怎麼抓合適的貸款金額？都是首購族最煩惱的問題，永慶房屋法客部資深經理陳繼先指出，只要詳細了解銀行申貸規則與自身條件優勢，再善用線上免費房貸試算工具，無經驗也能精準出手、成功買房！

升息影響房貸利率　首購貸款金額怎麼抓？

好不容易存下一筆買房基金，卻不知道怎麼抓貸款金額嗎？加上近一年美國聯準會(FED)為抑制美國國內高漲的通膨，今年前三季已升息12碼之多，而國內央行於3月跟進升息1碼、6月升息半碼後，9月又再升息半碼，房貸利率地板價將逼近2%，揮別1字頭年代。

頻頻升息，房貸利率也因此不斷改變，陳繼先表示，民眾在買屋看房前，可先上《永慶房仲網》、《永慶快搜app》使用「房貸試算」免費工具，只要自行設定房屋總價、貸款金額、利率、貸款年限與寬限期，就會自動算出每月應繳房貸金額，藉此了解不同貸款條件下的每月還款金額，快速掌握理想貸款條件。

陳繼先建議，「房貸的借貸年限長，申請房貸時，除了考量現下經濟所得，還要將未來20、30年的還貸能力一併考慮。」每月的還貸金額，以不超過家庭所得1/3為基準，才不會使還貸壓力過大，連基本生活品質都難以維持。且不同屋況條件及借貸人資格，都會影響最終貸款結果，民眾初步掌握理想貸款金額後，應洽詢專業房仲經紀人，來了解相關資訊。

「好貸一族」有4招：財力、信用、銀行、保證人！

由於近年來的新成屋房價高，不少首購族會選擇屋齡低、屋況好或地段佳的中古屋入手，但中古屋房貸條件會略差於新成屋，因此該怎麼做才能增加爭取低利率房貸、增加與銀行的議價籌碼，也是許多首購族的關心焦點。

陳繼先表示，銀行最在意申貸者的還款能力，所以能否提出財力證明、維持良好信用、與銀行打好關係，將是影響房貸成數及利率的關鍵！在財力證明上，民眾應若能提出穩定的薪資入帳證明，例如薪轉銀行帳戶明細或銀行入款紀錄，將有助於提高銀行對你的信任分數。其次，個人信用評分也是影響房貸利率的重要因素之一，只要信用卡維持正常繳款，無遲繳或動用循環利息、預借現金及超額刷卡等情形，就有機會爭取較佳借貸條件。

最後，民眾在申辦房貸前1至2年，若能與指定銀行保持長期良好互動，如集中存款、固定刷卡或投資基金，能讓銀行更加熟悉你的信用、財務狀況，說不定還能取得更優惠的貸款方案！

此外，若是借貸人曾有信用不良紀錄，或是目標核貸金額與銀行方案有落差，陳繼先建議，可以找個強而有力的保證人，像是信用紀錄良好、財力證明雄厚、現任公職人員和上市櫃企業員工等，都是銀行喜歡的保證人條件，找他們當靠山，讓銀行放心，就能談到較好的房貸條件。

陳繼先提醒民眾，買房時除了支出頭期款，還要考慮到購屋後的裝修、家電、家具等必要支出，因此若能在一開始就爭取較低房貸利率與較長還款年限，來降低每月還貸金額，是減輕生活與繳款壓力的最重要方法。提早做好個人理財規劃，才能當個「好貸一族」！

內容僅供參考，投資人於決策時應審慎評估風險，並就投資結果自行負責。

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