自地自建常見的貸款有土地融資、建築融資和土地建築融資（俗稱土建融），各種貸款的方式，從字面上來看就可以略知一二。土地融資：就是以土地作為抵押擔保品，向銀行借貸作為建築的營建款項。

建築融資，則是以未來興建完成的建物作為擔保，向銀行借貸作為營建的款項，但也因為是未來建物不確定性高，因此，以貸款成數和限制，相對來說都會比土地貸款來的嚴苛。

回答PTT網友的疑問：「現在土地貸款成數多少？」、「建築融資能貸多少？」、「我還需要準備多少自備款？」。當被問完費用後，緊接著便會開始盤點手上有的資金、詢問能夠借貸的來源、貸款成數、年利率…等。有關自地自建貸款，然而最主要會影響貸款鑑價和成數的變數有：

• 建築基地分類和特性
• 該筆土地或是鄰近最近買賣價格
• 該縣市建築成本估算

前言簡介

決定要自地自建，資金哪裡來？財務評估就是第一個要考量的點了。若手頭現金不夠，可以跟銀行貸款嗎？有什麼條件限制嗎？流程該怎麼跑？

一般我們會建議至少準備三成自備款，因為自地自建是按照工程進度付款，若之後有資金缺口，不只付不出錢給包商，蓋到一半的房子不只沒辦法換成現金，貸款的銀行可能查封土地、凍結帳戶，甚至進入法拍程序。

因此在決定要自地自建以前，須謹慎評估自身的財務狀況與還款能力是非常重要的。接著我們將詳細向您說明自地自建貸款的選項，以及如何申請辦理！

自地自建貸款有哪幾種？

自地自建貸款種類，依據個人的自備款預備資金比例區分，可大概念上可分為：土地融資、土建融、土建融＋額外籌資

1.土地融資

適合對象：自備款比例達 70%-100%

利率： 2.5%-7%

年限：最長5年，房屋建成後轉一般房貸

故又稱建築基地貸款或是購地貸款，是以土地作為抵押品，向銀行貸款來購買土地蓋房子。為了避免被財團用來炒地皮，需在取得貸款6個月內取得建造執照，並且最長以18個月內(含展延期)為原則需開始動工，否則銀行將逐步收回貸款或按碼加息。 

參考資料：中央銀行不動產貸款問與答

2.土地建築融資

適合對象：自備款比例達 50%-70%

利率： 3.5%-8%

年限：最長5年，房屋建成後轉一般房貸

在土地融資上加入建築融資，即是常聽到的土建融。建築融資是以尚未興建的建築作為抵押品，因此更偏向信用貸款，會有較嚴格的審核標準，必須按時完成工程計畫各階段，銀行才會逐步撥款。

3.土建融＋額外籌資

適合對象：自備款比例 30%-50%

假如自備款額度不足，便須額外籌資，或透過變更建築設計等方式（如樓層、面積等），降低成本。

自2021/12/17起，針對房市貸款管制有四項重點修正，其中一項針對購地貸款也做了貸款成數調整，針對土地部分，購地貸款最高可貸款成數由6成降低為5成，自備款一成，須檢附具體興建計畫，且須於一定期間內動工：

關於自地自建貸款成數決定因素？

每個案子能申請到的貸款成數都不相同，有時因個案狀況不同、時空背景不同而甚至有極大落差。那銀行是根據什麼條件來決定成數呢？主要分為以下五個項目：

• 貸款人職業年收與自備款
• 土地房屋鑑價  
• 土地使用分區
• 土地所在地與大小
• 詳盡興建計畫與財務說明書

不難發現，房地抵押價值與工程可靠度是銀行評估放貸風險的關鍵。低風險項目自然能拿到較高的成數與價低的利率。因此，當有些人為了增加申貸金額，而在建築融資的提高營建費用報價，卻超出合理報價範圍時，就會使成數打折。如果有相關需求，建議與專業建築團隊討論，由他們評估可合理追加的費用有哪些。

申請自地自建貸款必備文件：

1.土地融資

• 買賣合約
• 土地謄本
• 土地使用分區證明
• 土地所有權狀
• 街道名稱的地籍圖、平面圖、空照圖
• 建造執照
• 都市計劃區段圖
• 個人證件：雙證件、收入證明、在職證明、戶籍謄本

2.建築融資

• 房屋營造計畫書
• 財務計劃書
• 建造執照
• 建築施工圖面
• 建築基地照片
• 合建契約（如果為合建項目才需要）
• 個人證件：雙證件、收入證明、在職證明、戶籍謄本

3.自地自建貸款流程

• 申請：向銀行提出土地或建築融資需求
• 審核：準備擔保品與所需文件，並進行勘驗流程
• 設定：核貸通過後進行設定與對保
• 撥款：待設定完成後即可撥款

關於自地自建貸款常見問題

Q.申請建照要多久時間？

A.第五十一條：「行政機關對於人民依法規之申請，除法規另有規定外，應按各 事項類別，訂定處理期間公告之。」 建築法第三十三條規定：「直轄市、縣(市)(局) 主管建築機關收到起造人申請建造執照或雜項執照書件之日起，應於十日內 審查完竣，合格者即發給執照。

Q.自地自建貸款適用青年安心成家專案嗎？

A.當然不能！青年安心成家專案屬於購屋貸款，不包括自地自建。

Q.報開工要多久？

A.起造人自領得建造執照或雜項執照之日起，應於六個月內開工；並應於開工前，會同承造人及監造人將開工日期，連同姓名或名稱、住址、證書字號及承造人施工計畫書，申請該管主管建築機關備查。 起造人因故不能於前項期限內開工時，應敘明原因，申請展期一次，期限為三個月。

Q.房子完工後如何降低還款壓力？

A.建議房屋完工，一拿到使用執照後，即可以將貸款轉為一般房貸，藉此拉長銀行貸款年限、降低房貸年利率，既能減輕每月的還款壓力了。

Q.自地自建如何報開工？

A.：申辦服務-申報建築工程開工 – 我的E政府

• 建築工程開工申請書三份
• 營造廠切結書
• 起造人名冊
• 承造人名冊
• 監造人名冊
• 建造(雜項)執照正本
• 營造業開工查報表
• 施工計畫書圖

Q.自地自建自備款建議準備多少較保險？

A.土融建融的自有資金需準備2 ~ 3成較保險，土地價格值錢的話較好執行，一般來說越北部越好執行，關鍵因素為自有資金準備多少？地區與土地價值多少？ 

結語

想要自地自建貸款的前提準備工作，除了準備充足的自備款，也應該選擇有經驗的建築師與包商。坊間室內設計公司聲稱可幫忙做自地自建，但卻無建築法規的專業知識，導致建築師與營造商各說各話無法連成一線，中間有很多溝通斷點無共識，之後建築有危險疑慮卻也無人負責。

自地自建需要申請人、建築師事務所（營造商）、金融貸款機構共同合作才能完成的。因此鉅軒代書為了方便客戶才提供設計到營造的一條龍式的統包服務，幫您把關每個環節、並持續與您溝通，共同打造出一個又一個成功的自地自建案子，幫助了許多新屋主圓夢。假如您有自地自建需求，歡迎諮詢鉅軒代書團隊！