『應備資料』

建物及土地權狀影本或謄本

買賣合約及價金證明（買賣件才需要、轉增及二胎不需要）

房貸繳息證明一年記錄（轉增或二胎才需要、買賣不需要）

收入證明：薪轉或往存（房貸收入部份較可承認往存，僅有扣憑銀行反而不認，與信貸觀點不同）

在職證明：勞保卡或勞保明細及在職證明（在職證明並非絕對重要，視銀行而定，房貸是有擔保的，所以銀行最主要看的是房屋價質及借款人的支付能力）

『審核標準及方向』

鑑價可貸：房貸最重要的就是鑑價可貸金額是否足夠，這點是借款人條件再好也無法拉高鑑價金額的（除非是分行鑑價可喬的銀行），頂多可增加０．５成左右的可貸成數。而銀行鑑價往往低於市場買賣價１～２成，若是鄉鎮地區或偏遠地區鑑價金額可能更只有市場買賣價５成左右，甚至更低或不承作，而一般可貸成數都約在銀行鑑價金額的５～８成，視地區及借款人條件有所不同。

借款人條件：一般銀行算收之比約可算到６成左右，且借款人如果是辦理買賣件的話，是不可有卡債的，畢竟卡債是高達２０％的債務，一但你欠了卡債，銀行怎麼會相信你有頭款購屋？（相對會懷疑買賣合約的真實性）日後如何繳款？（卡債都繳不完了怎麼怎麼會有購屋頭款？怎麼繳房貸？）而如果是轉增案件則需視個案討論，畢竟房貸畢竟是有擔的貸款，還是有些銀行可以喬的，不像信貸那麼死硬。

『常見問題』

Ｑ：房屋有民間設定是否可以承作？

Ａ：絕對是可以的，不像其他一些半桶水的代辦都跟你說不行，不是不行，是他們沒有能力 ，但如果有民間設定的房屋 ，基本上我只願意承作台北縣市的房屋  ，其他地區房屋需另議。

ＰＳ：我的作法不需先清償民間，可確定銀行貸款過件後再塗銷民間設定．不像其他人會說先替你找金主塗銷再送件銀行，試問如果你先請金主塗銷後銀行貸款卻沒有過的話，你不過是換了一組人來民間設定你的房子，利息換人賺而已，對你一點幫助及保障都沒有的。
 

Q：政府優惠貸款可貸額度及利率？

Ａ：每個政府優惠貸款專案都不同，可貸額度及利率也會因個人條件或地區限制有所不一，但請各位一定要搞清楚的是，任何的政府優惠貸款都只是對於利率的補助，而非銀行貸一筆款項給你購屋的，所以關於購屋的頭款還是要自己想辦法，不是政府或銀行替你準備好的。

Ｑ：近親買賣銀行是否承作？

Ａ：銀行不是不做，只是一般來說銀行都不願承認近親買賣的合約書（尤其是父子或父女及夫妻間的買賣），承作意願也不高，因銀行會合理的懷疑是否房屋原有人的信用有了問題才會需要買賣？除非借款人條件良好或貸款成數低銀行承接意願才高。

ＰＳ：二等親買賣不再困難，即使房屋原有人信用已有瑕疵，只要房屋仍未貸滿有空間，一樣可承作二等親之間的買賣，替您增貸出一筆可用之銀行資金 。

Ｑ：為什麼我的房屋市價明明高達某價值銀行卻不承認？

Ａ：銀行鑑價時都會考量到市場的波動性及日後拍賣脫手性的問題，故銀行在對房屋鑑價時是相當保守的，一般至少都會低於市場１～２成的買賣價，有些偏遠地區銀行甚至只估市價一半不到這都是常有的事，而可貸金額也都只有６～８成左右而已。

ＰＳ：只要你的房屋座落於台北縣市（市區），即可以市價來評估你的房屋，不再讓你聽到銀行鑑價金額總是皺眉 。

Ｑ：我有資金需求適合轉增還是二胎？

Ａ：關於這點需看你目前轉貸金額或二胎的金額各有多少？轉貸是否划算而定，因這都是有轉貸成本的，假設你目前房貸８００萬，銀行評估轉貸可達８５０萬，此時我就會建議客戶辦理二胎了，畢竟轉貸是需要銀行成本及地政費用的，雖二胎利率較高，但卻也沒有必須為了增貸５０萬而牽一髮而動全身的，因為不一定會省到。除非是轉貸銀行利率優於前銀行許多。

Ｑ：我房屋價值１０００萬以上，為何銀行連６００萬也不肯借我？

Ａ：那很有可能是你收支比不足，雖然你房屋有此價值，收入卻不足時，銀行最多也肯借你收支比可算達的額度或房屋鑑價５成的貸款金額。

ＰＳ：如果房屋位於台北縣市（市區） ，只要房屋仍有殘值，可不計算收支比，即使收支比不足或收入較不明確之客戶，一樣可以承作。
 

貸款沒有哪一家是好過的，只有你屬於哪一家銀行的貸款專案。畢竟每個人條件都不同是無法一概而論的，貸款想精準成功，絕對需要專業的事前評估，一但走錯，事後不一定可以補救。

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