首先需要了解的是何謂《民間設定》

民間設定簡單的可以說，只要是非銀行機構的抵押權設定，都可以廣泛的認列為民間設定，例如一般的當鋪，擔保公司，親友，代書等都屬於之。

而一但房屋有民間設定是否能買賣取決於幾個要點：

1，房屋的賣價是否足以抵消買方的銀行貸款，民間欠款，稅費及仲介費等相關費用。

2，買方所支付之頭款是否大于賣方民間欠款，且願意先行替賣方代償民間欠款以利後續過戶順利，因為銀行是不會代償民間的。

以上最重要的還是第一點，即使買方不願意先拿錢代償，但只要賣價高於欠款，還是有許多方式可以讓過戶順利完成。

如果不想買賣房屋，只想單純解決民間設定，則取決以下幾點因素：

1，房屋的可貸殘值（一般為八成）是否大於一順位房貸加上所有的民間設定欠款？

2，借款人（房屋持有人）是否信用正常？

如果無法同時滿足以上1.2點的基本要求，也並非完全沒有辦法，需視當事人狀況不同而調整辦理，但只要在房屋有殘值的情況下，大多時候還是能找到解決辦法。

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