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2017/04/10 19:23:28瀏覽3|回應0|推薦0 | |
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,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。 *建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。 ??6年時間過去,房地產又經歷瞭一個輪回。2009年,樓市處於爬坡階段,最終完成漂亮的登頂;2015年,樓市同樣處於爬坡階段,最終的結果需要等待。 ??C ??把房地產綁在火箭上 ??相似 ??相異 ??2009 ??2015年:房貸利率九折 ??松開綁房地產的繩子 ??2009年,雖然利好政策沒有加碼,但為市場註入流動性的動作還在繼續。持續不斷註入的流動性,令形容枯槁的房地產枯木逢春,成交量、成交價都攀上新臺階。 ??2009年: ??降息將會減輕購房者的負擔,同樣利於刺激需求的釋放。不過,即使持續降息,買傢從中獲得的好處也沒有2009年大。最重要的原因,是沒有銀行願意執行七折優 ??政策趨勢:從緊到松 ??投資心態:2009年激進,2015年謹慎 ??無論如何,政策對房地產的支持力度都不可能恢復到2009年的水平,2009年政策強刺激留下的“後遺癥”,政府不會不防。 ??房貸環境:2015年無法等同2009年 ??大量庫存的存在,對開發商的銷售形成壓力,對樓價的上漲也會形成一定的壓力,這將有利於成交量的提升。 ??2015年: ??投資欲望受抑制 ??房價收入比,同樣反映2009年購房相對容易。從2009年至2014年這6年時間裡,2009年廣州的房價收入比是最低的(詳見附表)。2009年,在珠江新城核心區,兩三萬元/平方米的一手樓很常見,有的樓盤每平方米售價低至萬元左右。 ??想要重溫鴛夢的,恐怕會失望瞭。 ??2009年:市場轉入快車道 ??2009934623004.06 ??可惜的是,在流動性和房地產之間還有“堤壩”,例如限購政策的存在,例如銀行對房貸熱情的下降,例如首套房、二套房首付遠比2009年要高。要想樓市銷售出現大幅度反彈,難。 ??從2007年第四季度開始,買傢開始觀望,需求萎縮,成交下滑。2008年,成交繼續下滑,在連續5年供不應求後,終於出現供過於求。 ??除瞭居民收入之外,房子好不好賣還有一個因素,就是社會上的錢多不多。2008年的“4萬億”,導致流動性泛濫,社會上大量的錢在尋找出路,當時由於房價處於較低位,吸引瞭大量流動資金進入房地產。 ??為 ??高房價抑制瞭房地產需求的釋放。中國社會科學院金融研究所研究員易憲容近日表示,想要住房需求釋放,就必須讓房價回到絕大多數消費者可購買的水平。 ??2009年:買房相對容易 ??限購松綁、房貸利率優惠……確實,當下對房地產抑制、打壓的調控正從“緊”向“松”過渡,從政策角度來看,和2009年確實有相 ??2009年:房貸利率七折 ??現在中國房地產市場依然是剛需市場,貸款購房依然是主要購房方式,銀行在貸款熱情、優惠利率上的不足,將決定2015年的市場難重現2009年的火爆。 ??對2015年來說,房地產最壞的時候雖然已經過去,不過,再度瘋狂上漲的概率已經不高。盡管樓市常常不按常理出牌,也常常“亂拳打死老師傅”,然而,春藥傷身,春夢傷神,回憶始終是回憶,夢總有一天必須要醒來。 ??2009年也好,2015年也罷,都還不是樓市調控政策轉向的元年。2008年,中國房地產政策從抑制、打壓轉向促進;同樣,“史上最嚴厲”的樓市調控也從2014年開始松綁。2009年和2015年,都隻是延續之前的調控方向,經歷從緊到松到更松的過程。 ??購買能力:2015年比不上2009年 ??2008年房地產交易環節稅收下降、2009年房價緩慢爬升,都刺激著人們投資房地產的熱情。珠江新城某樓盤營銷負責人表示,從當時珠江新城的房子賣出去後很少人入住的情況可以判斷,買房的大部分為投資客。 ??2014年,同樣是房地產供過於求,其狀況比2008年有過之而無不及,導致2015年大量庫存需要消化。 ??經歷2008年房價大幅下調之後,2009年,廣州很多房子的價格回到2007年的水平,在2009年上半年,很多及時出手的消費者還是買到瞭“筍貨”(粵語,便宜的房子)。 ??20101306325545.11 ??隻是,過程深淺不一:2009年是深度松綁,2015年隻是淺度松綁。打個比方,2015年隻是把綁在房地產身上的繩子松開瞭,手腳不再被捆住;2009年不單松開瞭繩子,還把房地產綁在瞭火箭上,因此2009年的房地產成交才會一飛沖天。 ??房地產是最好投資品 ??B ??可以說,自住買傢決定瞭整個樓市的基礎紮不紮實,隻要自住買傢保持購房欲望,整個樓市的狀況便不會太差。而投資者則決定瞭樓市的高度,隻有投資活躍,樓市才能沖上高點。 ??樓市從來不缺“樂觀派”。即使2015年開春市場表現陰晴不定,但《政府工作報告》中“穩定住房消費”,支持“居民自住和改善性住房需求,促進房地 ??到瞭2009年,大多數買傢切實享受到房貸七折優惠利率的好處。更重要的是,當時銀行攬儲容易,因此放貸也非常容易,在2009年,沒有傳出過因為銀行資金緊張而放慢房貸審批速度的消息。 ??相比房企融資,2015年買房者貸款的難度要小一些。經過近半年的兩次降息以及全面及定向降準,市場上還有較充足的流動性,房貸環境比2013年年底和2014年年初要好得多。但是從房貸優惠利率就可以看出,2015年的房貸環境和2009年還是無法比擬的。 ???廣州近6年房價收入比?屏東市民間二胎房屋銀行 ??年份廣州商品住宅平均售價廣州每月人均可支配收入(元)房價 ??(元/平方米)收入比 ??市場階段:都在爬坡 ??20111340128694.67 ??20121404431714.43 ??20131573035054.49 ??20141759638204.61 ??(註:2014年人均可支配收入為估算。整理/張秀欽數據來源:廣州統計局) ??制表/葉子翠 ??B ??中 ??2009年: ??A ??2015年:天量庫存待消化 ??2008年,央行連續5次降息,貸款基準利率從7.47%降低到5.31%,市民在房貸上的支出降低瞭不少。自2008年10月27日起,金融機構對居民首次購買住房提供貸款,貸款利率下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍,最低首付款比例調整為20%。 ??進 ??正如國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松所說,房地產銷售拐點已經到來,住宅市場調整的趨勢無法改變。“2013年是房地產銷售的天花板,歷史高位”,2015年的銷售會繼續振蕩。至於價格,萬通控股董事長馮侖認為,2015年房價在總體上趨於平穩,會略有下降。 ??2014年房貸新政後,首套房認定放松,有利於刺激包括改善需求在內的多種需求入市。此外,連續兩次降息,金融機構一年期貸款基準利率下調至5.35%,和2009年相差無幾。在眾多經濟學傢看來,中國在2015年還會繼續降息。 ??想要在僅僅松開瞭手腳的2015年取得和綁在火箭上的2009年同樣的業績,難。 ??A ??經過房價6年的快速上漲後,要想成交量夢回2009年,不易。 ??2015 ??在 ??2009年的樓市,投資者無疑是瘋狂的,當時甚至還看到買傢“一條梯”、“一條梯”地購買的瘋狂。現在投資渠道大大增加,投資者對房地產的熱情下降,也決定瞭2015年的樓市成交很難再一飛沖天。 ??2009年當“4萬億”流向市場,流動性泛濫,尋找可以讓資產保值、升值的投資渠道非常急迫,加上當時投資渠道相對單一,樓市、股市無可避免地成為投資重點。 ??房子賣得好不好,牽涉很多層面。最終會不會買,還得看消費者的購買力。從市場反饋的情況來看,2009年在廣州買一套房子比2015年容易得多,現在消費者在樓市的購買力遠遠比不上6年前。 ??2015年: ??2015年:買房門檻提高 ??房 ??此外,現在過高的房價、政策對投資客的打壓,令投資客利用資金杠桿投資房產的空間大大縮小。可以充分利用資金杠桿的股市等投資渠道,正吸引著更多投資資金進入。 ??像廣州等一線城市,如果住宅限購在2015年松綁,估計還會吸引部分投資客回歸,但想要上演2009年的瘋狂已無可能。缺少瞭投資客,2015年的樓市很難達到2009年的高度。 ??張秀欽 ??2009年的春夢與春藥 ??一周熱評 ??□本刊評論員 ??樓市給瞭無數人無比甜蜜的回憶。在過去十多年來,樓市給予參與者豐厚的回報,起早摸黑幹實業累得像條狗,不及隔壁精明“師奶”買套房,還有那提著鳥籠每天嘆早茶、手握商業旺地幾間“黃金鋪”的阿伯。 ??樓市春夢沉酣,讓多少人不願醒來。而何止世人如此,樓市還是以賣地經濟為支撐的地方政府愛恨交加的“春藥”。這十多年來,樓市總在“調控-松綁-刺激-再調控-再松綁-再刺激”中徘徊,癡纏的因果不外乎經濟對樓市的依賴,樓市是財政的“造血機”,也是需求的“起搏器”。 ??正是此間的前緣往事,樓市中才會總有那麼多經驗主義者。因為歷史是慘痛教訓,而經驗往往是正確的。所以,“回頭看”不乏噱頭,更不乏追隨者。這不,2009年那一場春夢,又被好事者提起,今年“兩會”的房地產政策口徑,被坊間視為“夢回09”。 ??這十多年來,樓市始終在政策的聚光燈下。從2001年開始,對房地產市場的政策思路就開始出現在每年的《政府工作報告》裡,從最初的“發展”,到後來的“鼓勵”、“改革”,再到後來的“調控”,從2005年至2014年,“調控”成為樓市政策的主流,除瞭2009年。 ??在樓市經驗者的心目中,這真是值得大書特書的亮點——至少從政策口徑上看,2015年與2009年相似。而從市場層面上看,當前的市場與2009年樓市的短暫低迷也是似曾相識。2009年樓市大反彈的結局,會否在2015年再度上演? ??2009年年初,樓市情況尚未見好轉,開發商為瞭刺激需求,優惠、降價隨處可見。當年3月份,市場開始出現好轉跡象;6月份之後,市場轉入快車道,銷售開始火爆。 ??歷史終究難以踏進同樣一條河流,樓市也很難重復上演2009年的大逆轉。目前房地產市場面臨多個新問題,如供應過剩、市場分化嚴重、不 ??裝著走的移動樓書——樂居廣州買房_微房產(微信號:gzkanfang)官方微信服務號,為各位廣州街坊提供最新、最全面的樓盤資訊服務,包括新盤營銷信息、折扣優惠,另外還定期免費提供專業線下實地看房接送服務。掃描二維碼立即關註,獲取更全面、更專業、更優惠的買房信息。
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