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內容來自sina新聞
不動產登記條例為房產稅鋪路 地產業面臨變革
??繼今年8月發佈意見征求稿後，《不動產登記暫行條例》昨日公佈，自2015年3月1日起施行。
由於不動產登記推行大勢早已明確，昨日接受南都記者采訪的業內人士稱，其影響在過去一段時間已陸續消化，尚未見二手樓拋售加速。不過，條例將加快房地產稅推出步伐。“不動產登記以及房地產稅都關乎制度建設，意在規范行業，推動穩定發展，但對樓價不會有立竿見影的影響。”中山大學嶺南學院財稅系主任林江向南都記者分析認為。
昨日，房地產板塊持續大跌，板塊個股全線下挫，平均跌4 .97%。
為房產稅鋪路
不動產登記肯定會來，昨日，國務院首次明確瞭詳細的時間表。國務院法制辦公佈的《不動產登記暫行條例》已通過總理簽署，將於明年3月1日起執行。
業內分析，條例的出臺將首先在制度上保障不動產登記工作有法可依，為摸清不動產傢底做好制度保障，為未來房地產稅、遺產稅等的研討、課征提供重要的基礎性保障。
偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉對南都記者表示，《不動產登記暫行條例》的出臺意義重大，體現財稅制度重要改革，條例的推出將加快房地產稅、遺產稅等稅種推出的步伐。
“我國目前現有的個人稅收主要是收入性稅收，財產性稅收的來源較少。”中山大學嶺南學院財稅系主任林江接受南都記者采訪時表示，有關的改革思路還是比較明顯的，未來要進行稅收調節的話，按照發達國傢地區經驗，需要補充財產性稅收，這就包括非常重要的房地產稅和遺產稅。
從政府的財政收入結構來說，未來一段時間將逐步扭轉地方政府主要依賴“土地財政”的模式。隨著土地資源的日漸緊缺，“土地財政”這一模式在綁架地方財政的同時，也難以持續。“在這樣的情況下，依靠長效型的稅收穩定財政收入是必然之舉，因此，以持有型財產為標的、特別是以房產等不動產為標的的稅收將推出。”胡景暉向南都記者表示，此類稅收的推出一定是以不動產登記為前提的。
“不動產登記條例的實施，將改善涉及不動產信息工作時的行政、司法效率。”此前廣東省地稅有關負責人就在接受南都記者采訪時就表示，地方工作會以國傢要求為準，在國務院統一要求下的有關任務一定會落實執行。
提高交易安全性
不過，值得註意的是，由於不動產統一登記本身是一項復雜而相對長期的系統性工作，盡管條例的推出意義重大，但這與房產稅、遺產稅等財產性稅收的真正全面開征之間還有相當距離，相關財產性稅收的課征同樣需要制度層面的設計。多傢代理機構預計，即使開征，對隻擁有自住型物業的傢庭來說，也很可能會有相應的豁免，而對於擁有多房貸轉貸條件二胎年息套房產的傢庭，短期內不會面臨稅負的增加。
另外，從產權的確權方面來說，不動產登記能夠使得相關不動產在包括產權確權在內等方面的信息更加完備。此次《不動產登記暫行條例》將推動全國不動產信息的電子化，最終形成全國范圍內的不動產信息動態數據庫。
“在動態登記、聯網、適度開放查詢等情況下，不動產交易安全性將得到提高。”滿堂紅廣州分公司市場總監周峰向南都記者表示，對行業來說，交易中會避免由於信息缺失、產權不確權、查詢困難等原因而產生的風險。
代理機構註意到，未來如果這一信息庫能夠和經紀機構現有的信息數據對接，或者有條件地開放、共享的話，將能夠建立我國自有的M L S(復式造表)系統。偉業集團認為，有瞭自己的M LS系統，對於房地產經紀行業來說，將進一步加快從現有的雙邊代理的服務模式向國外單邊代理的先進模式轉化，促進房地產經紀行業的長遠健康發展和房屋買賣市場的進一步規范化。
房價或難大幅回落
不動產登記引發的諸多疑問中，“房叔房姐”現象能否得到遏制？不動產登記實施後，是否會拉低房價？
中信證券有關人士向南都記者分析稱，不動產登記暫行條例公佈，明年3月執行，將產生一定的影響。但需要註意的是，改革目的不是為瞭把私產進行曝光。從邏輯上，不動產登記條例和二手拋盤沒有任何聯系。事實上，中信證券沒有觀察到二手拋盤加速的跡象。
克而瑞機構分析師李權基告訴南都記者，不動產登記並全國信息聯網，後續的動作將是開始征稅，而征稅會讓擁有多套房產的人士出讓部分房產，“明第二順位抵押權年3月條例施行後樓價會降？這也不一定，我覺得樓價變動會在征稅來臨時才會表現出來。”
南都記者對比發現，相對於今年8月公佈的征求意見稿，條例隻有一些技術修改。例如，規定不動產登記類型，明確對登記人員的要求等。不少中介人士告訴南都記者，市場對於條例的恐慌，已經陸續在消化。
“整個制度建設是為瞭讓樓市更加持續健康地發展，而並非以打壓房價為目的。”胡景暉向南都記者表示，在樓市供求相對平衡、房產投資屬性相對減弱的情況下，條例的出臺從中遠期來看，會在一定程度上刺激部分持有多套房產的業主加快出售房產，增加存量房市場供應，平抑房價，對購房人來說是利好。但是，期待條例出臺會讓房價大幅回落也不現實。
“條例是為瞭解決分散登記的弊端，保護不動產權利人合法財產。有瞭條例，合法購入多套房也並無過錯，沒有條例，財產來源不明的房叔房爺也一樣被查。”前述券商人士認為，條例靴子落地，十分有利於市場認清當前房地產政策的主方向，打消不必要的擔心。
觀察 地產業面臨變革
對於不少大中型房企來說，不動產登記將明確推廣的預期早已有之，“打鐵還需自身硬”，現在需要做的是提升自身的產品開發和營銷能力。
“北上廣還有一些產業基礎雄厚的城市，房價基本不會跌，但這些城市開發成本高，需要深耕，熟悉市場，加上資金越來越難拿，所以房企謹慎拿地，提高自身所長，或者是高周轉，或者是成本控制能力等。”維森置業董事長張維倫如是向南都記者表示。
時代地產有關負責人也告訴南都記者，在港上市一年以來，公司對政策走向和自身的規模擴張已經有瞭清晰的思路。綜合考量下，明年將提高周轉率和規模生產的能力。
“隨著此類制度推進，未來住房市場的投資回報率會下調。”易居房地產研究員嚴躍進向南都記者分析，尤其對於一些政策層面監管的住房類型而言，完全可以進行有計劃的調控。因為不動產登記制度使得這類調控的靈活性增大。
“今年在銀行信貸緊縮的市場背景下，全國房地產市場進入瞭新一輪的市場低谷期，全國房地產行業面臨著新一輪的市場變革。”同策咨詢研究總監張宏偉告訴南都記者，這樣的變革主要表現為，在樓市充分競爭的市場環境中，尤其是在土地成本、融資成本持續攀升的市場背景下，企業延續過去“圈地囤地”模式已不可取。同時，住宅行業開發利潤率的逐漸走低，房企原有的以單純住宅業務為主的開發模式已經過時，不得不考慮業務多元化或依托房地產主業進行“跨界”轉型。
新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-12-23/08305952953202424198493.shtml
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