仲介人員收取斡旋金後，如果買賣交易未完成，仲介業者能否沒收斡旋金？(劉孟錦律師)

文 / 劉孟錦律師 


案例事實

王先生透過某家仲介公司出價欲購買一間中古屋，並交付仲介公司斡旋金三十萬元。嗣後王先生反悔不想買，要求仲介公司退還斡旋金，該仲介公司人員卻告訴他說：「對不起，賣方屋主已同意您的出價，斡旋金已轉為訂金，如果您反悔不買，依規定將沒收斡旋金。」

請問劉律師：
一、何謂「斡旋金」？為何經常發生糾紛？
二、目前房屋仲介業者收取斡旋金的處理方式如何？
三、仲介人員可否重覆多次向不同買受人收取斡旋金？
四、仲介人員收取斡旋金後，如果買賣交易未完成，仲介業者能否沒收斡旋金？
五、對於斡旋金的爭議，內政部及公平交易委員會有何重要措施？
六、購屋者委託仲介業者斡旋，應特別注意那些事項？


解 析

一、何謂「斡旋金」？為何經常發生糾紛？

在現行的中古屋交易習慣中，當消費者委託仲介業者購買房屋時，如果所出的價格與屋主願意出售的價格有所差距時，為了表示買方的誠意及承買意願，仲介業者經常會要求買方交付一筆「斡旋金」，以便與屋主議價。在議價成功時，買方所付的斡旋金轉為買賣的訂金，並成為房屋價款的一部分，但是當斡旋不成時，卻有部分業者將斡旋金沒收，尤其是當斡旋尚未成功前，買方如果不想買，部分仲介業者會將斡旋金沒收，而造成消費者與仲介業者的不少糾紛。

二、目前房屋仲介業者收取斡旋金的處理方式如何？

斡旋金並非法律用語，亦與民法上「定金」概念有所差異，應屬承買人欲以某特定價格購買系爭不動產，而保留該項交易機會所給付之價金，稱「保留金」較與實情相符。目前房屋仲介業者收取斡旋金的處理方式如下：
(一)賣方同意買方之承購條件時，該斡旋金即轉成定金。
(二)賣方如不同意買方之承購條件，該斡旋金即退還買方。
(三)買賣雙方交易談成，如因可歸責於買方之事由致交易無法完成，該筆金額則由賣方沒收（視同沒收定金），或全由仲介業者收取，或分別由賣方及仲介業者收取並平分。
(四)買賣雙方交易條件談成，如因可歸責於賣方之事由於交易解決完成，賣方加倍償退該筆金額予買方。

購屋人一旦繳交斡旋金，如果反悔不買，勢必要損失「斡旋金」，因而斡旋金之收受，實際上已對購買人造成「約束」之效果。此時，房屋仲介業者如未充揭露競爭房屋之交易資訊，對購屋人而言，實屬不公。

三、仲介人員可否重覆多次向不同買受人收取斡旋金？

房屋仲介從業人員係受賣方或買方之委任並受有報酬，依法應以善良管理人之注意義務從事買賣交易活動。就斡旋金的精神來觀察，仲介人員於收取斡旋金後應儘速與出賣人洽商，充分告知交易資訊，不可有隱瞞或欺罔交易相對人情事。如果賣方接受承買人出價，則仲介人員亦應儘速告知承買一方，並無條件將斡旋金退還，不能稍有遲延。且仲介首重誠信及資訊透明原則，在仲介公司未退還承買人收取斡旋金並隱匿該項資訊，除違背對出賣人之義務，外就給付保留交易機會之承買人而言，亦有顯失公平之處，足以影響交易秩序，應有公平交易法第二十四條規定之適用。

四、仲介人員收取斡旋金後，如果買賣交易未完成，仲介業者能否沒收斡旋金？

房屋仲介人員於收取斡旋金後，買賣交易如未完成，斡旋金是否能為仲介業者所沒收？則須視具體個案而定。在法律適用上，仍應依契約及民法之相關規定加以審酌，此時由於民法並無有關斡旋金之規定，應可類推適用民法關於定金之規定，即：

(一)房地產買賣契約成交履行時，斡旋金應返還或作為買賣價金之一部分。
(二)房地產買賣契約因可歸責於支付斡旋金當事人(即承買人)事由致不能履行時，斡旋金就不能請求返還。
(三)房地產買賣契約因出賣人不接受承買人承買價格，致無法達成交易時，仲介人員應返還斡旋金。
(四)房地產買賣契約於出賣人接受承買人承買價格後，卻無法完成交易，如因可歸責於收受斡旋金當事人（即出賣人及仲介公司）時，斡旋金應加倍返還。
(五)房地產買賣契約於出賣人接受承買人承買價格後，卻無法完成交易，如因不可歸責雙方當事人（即出賣人、承買人及仲介公司）事由時，斡旋金應返還承買人。

如此規範應可減少因仲介公司收受斡旋金所生爭議，至於可歸責於何方事由不能履行契約，當視具體個案情形而定，未可一概而論。

五、對於斡旋金的爭議，內政部及公平交易委員會有何重要措施？

有鑑於此，內政部對於房屋仲介擬定了「要約書」範本，同時行政院公平交易委員會也做出了「要約書、斡旋金雙軌執」的決議，也就是說，消費者委託仲介業者購買中古屋，可以選擇採用「斡旋金制」或「要約書制」，房屋仲介業者不得強制向購屋者收取斡旋金，而且自八十六年九月一日起，仲介業者如向購屋者提出斡旋金的要求時，應同時告知消費者亦可採用內政部所擬定的「要約書」，如消費者選擇交付斡旋金時，仲介業者應以書面明訂交付斡旋金的目的，並且明確告知消費者的權利義務，仲介業如未遵行，而有欺罔或顯失公平情事，則認定其違反公平交易法。

六、購屋者委託仲介業者斡旋，應特別注意那些事項？

購屋者委託仲介業者斡旋，應特別注意下列事項：

(一)依據公平交易委員會的新規定，未來購屋消費者可以選擇不付斡旋金，而以簽「要約書」來取代，以減少在斡旋談判中被沒收斡旋金的糾紛。

(二)如果購屋消費者然選擇交付斡旋金，一定要取得業者所出具的「斡旋金收據」，並確實瞭解收據中有載明下列要點：
1.斡旋的有效期間。
2.斡旋金的退還條件。
3.消費者在斡旋期間內，可以隨時撤回斡旋的委託，而請求無條件退還斡旋金，業者不得藉任何名目扣取車馬費、手續費等。

(三)如果仲介業者違反了前述規定，可以向行政院公平交易委員會提出檢舉或向消費者保護官申訴，請求依法處理，以保障消費者的權利。

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