日期：102年12月14日

地點：The One Hotel  

單位：中華民國某醫療教育暨防治學會

如何克服投資路上的心理盲點──投資心理學簡介

能在你們緊湊的醫學會中，以最後50分鐘分享我對「投資心理學」的研究心得，我備感榮幸，也感謝醫護同仁對國民健康的付出。會後有同仁問我：「台中的房地產可以買嗎？」過去六年房地產漲很大，除了美國的QE量化寬鬆外，台灣政府調降遺贈稅率也促成房價飆漲，以下引述「高源不動產估價師陳碧源所長」發表於聯合報（2013.12.15）的大作：

從遺、贈稅基角度來看，一般財產計價是以金錢或財貨折換「時價」為準，但不動產計價卻有特殊規定，土地是以公告土地現值或評定標準價格為準，房屋以評定標準價格為準，現在土地公告現值、房屋評定現值普遍低於市價1成至7成，不動產成為世代移轉財富的租稅規避巧門。

觀察台北市最近一年公開交易建坪單價200萬元以上的豪宅，可以發現土地公告現值加上房屋評定現值，只有實際交易價的10.37%至21.60%間，我國遺、贈稅率僅10%，這些豪宅即便被課稅也不過是1.04~2.16%間。

政府課稅計價方式無法充分反映市價，恐怕遺、贈稅的實質稅率更貼近「免稅程度」，台灣儼然成為富人避稅天堂，成為確保世代財富的避風港，間接推動豪宅房價不斷飆升。

我們可以關鍵字搜尋全文，有關不動產前景的看法，陳所長等不動產估價師比我更權威，可以多請教他們。如果撇開台灣特有的「協助富人世代財富移轉」的避稅功能，我對台中房地產的看法是： 

•      過去績效不等於未來績效               請不要從過去推估未來的漲幅，想到某位友人七期買房賺很大，就認為未來還是多頭，可能犯下availability認知偏誤。其實同個時段許多上市公司股價漲幅不輸給房價，不過大多數人還是從房價累積財富，原因出在  %Wealth = %Price × Quantity × Time 這個財富公式的Q與T。

•      W = P × Q × T     即使股價漲幅超過房價（%Price），但買進張數（Q）不夠多，極可能現股買進，但買房幾乎都用到融資，自備款或許只佔三成；若持股時間不長（T），學不會巴菲特的「長坡滾雪球」，倒是犯了處置效應disposition effect去盈持虧，賺了一點小錢獲利了結，賠錢死抱不肯認賠，難怪多數人無法從股市累積大筆財富。

 
•  不要被Dopamine Path給唬弄了           阿達買了幾張股票（Q很少），幾週內賣出就賺了一倍（%Price很大），他到處炫耀。請問阿達：「你是賺爽的嗎？或真想要累積財富？」難怪多數人是從房地產累積到財富。

•     QE縮減利率看漲              現在房貸利率約2%，若調到3%會不會影響到你的生活？對你或許沒啥影響，但如果投資客受影響，房屋的求售賣壓就出籠，台中房地產投資客遠多於台北，就擔心他們同時求售。

•     政府打房           不要以為政府沒招。實價登錄的下一步可能調高土地公告及房屋評定現值，除了奢侈稅等交易門檻，政府也可能調高持有稅。

•     變現與管理               若你需要一筆大錢，房屋變現過程沒那麼快。房屋買了後若要出租，也得花心思管理，與房客互動可能不是醫護的專長。醫護人員工作很辛苦，若財力許可建議好好犒賞自己，買個一、兩間好房子自己住，可以是豪宅──鄰近自己和家人就業、就學地點，此時不必從投資觀點看問題。

•     台中供過於求           請不要犯了「從台北看台中」的 representativeness認知偏誤，台北一地難求，台中有許多重劃區等著開發，台灣人口不太可能增加。

•      少煩惱的投資才是好投資               醫護人員工作極為辛勞，沒有多餘的心力處理複雜的投資，讓我引用達文西的名言：Simplicity is the ultimate sophistication. ── 這也是賈伯思的最愛。如果某項投資標的或策略過於複雜，可能埋藏著看不見的風險，以及磨損利潤的間接成本，長期未必有利。

•      如果缺乏「中心思想」（系統二思徑：慢想）   你可能不經易地（系統一思徑：快思）買進不該持有的投資標的，又因認知失調偏誤（cognitive dissonance）──升高投入緩解認知失調的不適感，而未即時撥亂反正，乃鑄成error of commission的憾事。沒修過投資學不要緊，基本統計學就夠了，如機率分配、中央極限定理、信賴區間、小樣本抽樣誤差大等概念，有助於建立投資路上的中心思想。