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2016/10/30 15:11:16瀏覽6|回應0|推薦0
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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

  按照《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》的規定,"購房者應當按購房款2%~3%的比例向售房單位繳交維修基金","對於已經成立瞭業主委員會的小區,一般是由業委會負責組織實施專項維修資金的使用,也可以委托物業管理部分負責具體工作,但很多小區並沒有成立屬於自己的業委會,也就不能靈活自如的對這部分專項基金進行監管。"一位負責物業管理工作的人士對《每日經濟新聞》記者說。

維修基金動用難 小區業委會缺位成主要瓶頸

  據瞭解,當前維修資金是由政府主管部門管理,但在法律上並沒有確定政府部門是受委托人。"維修資金是必須繳納的,並非自願原則,而且小區的公共部位損害或者需要修繕時,這一意見在傳達給資金持有部門時並不能即時奏效,對監管部門來說也不能做到財盡其用。"北京某項目物業負責人對《每日經濟新聞》記者表示,這導致一些問題很久得不到解決,也存在侵占、挪用的風險。

  據瞭解,目前廣州全市130億元物業維修基金使用率僅為1%,而目前成立瞭業主委員會組織的樓盤僅有25%,業委會的缺失阻礙瞭這部分專項基金的靈活使用。

    維修資金提取應簡化流程

  公開數據顯示,1998年實行房屋維修基金制度以來,截至2013年底,北京(樓盤)市的這筆錢累計約達350億元,使用額約8億元。使用比例僅為2.3%。極低的使用率背後,維修資金挪用亂象叢生。這些原本應該取之於民用之於民的資金卻成為躺在銀行裡的生息的工具。

  專項物業維修資金交由業委會管理,但首要前提是,小區有一個便利規范的業委會。以廣州(樓盤)為例,近期重啟完善修訂流程的《廣州市物業專項維修資金管理辦法(草案)》中就提到,允許專項維修資金劃轉小區業主大會實行"直管"。

  據 《青島(樓盤)財經日報》2014年2月報道,住建部房地產市場監管司物業管理處處長陳偉表示,維修資金的使用規定瞭嚴密的審批程序,但缺乏細化的操作規程,造成維修資金使用程序復雜,並且在設計和執行中存在缺陷。更重要的是,建設主管部門和財政部門作為維修資金代管機構的同時,又是維修資金的監管機構。這種雙重性質的機構定位,使建設主管部門和財政部門集資金代管、監管職能於一體,集運動員、裁判員於一身。

  一組數據揭示瞭維修資金面臨的嚴峻現實。二胎房屋銀行貸款全省皆可處理

    業委會缺失阻礙維修資金使用

  "按照現行法律要求,在小區成立業委會之後,維修資金將移交業委會,但目前北京85%的小區沒有業委會,15%的業委會不清楚移交的程序。"徐斌律師對《每日經濟新聞》記者表示,對於維修資金的移交程序,業委會可以向小區辦、建委、業委會專傢以及其他小區有經驗的業委會咨詢,但業委會的建立更需要立法的推動。

  "動用維修資金的最大難題是小區沒有業委會。"秦兵房產律師團律師徐斌在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示,法律需要解決一個重要問題,就是關於共有物權的管理問題。

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  截至2013年底,北京市維修資金累計金額約為350億元,使用額約8億元。據瞭解,目前北京這筆資金的賬目管理在"北京住房資金管理中心",業務管理歸住建委相關部門,涉及這筆資金監管的包括房管局、審計單位等多個部門。

  所謂房屋維修基金,是指住宅物業的業主為瞭本物業區域內公共部位和共用設施、設備的維修養護事項而繳納一定標準的錢款至專項賬戶,並授權業主委員會統一管理和使用的基金。

  "維修資金立法應該強調專款專用,一旦挪用就應該承擔刑事責任。"一位負責維修基金研究的分析人士對《每日經濟新聞》記者表示,隻有加大執法力度以及強制性措施才能真正維護業主的權益,而在後期的使用提取過程中,也應該簡化流程。

  徐斌對記者表示,在維修資金使用過程中,法律需要解決的重要問題便是關於共有物權的管理。但涉及部分監管部門挪用、亂用的情況,在刑法中對於挪用資金等瀆職犯罪已有規定,不需要另外立法。

  上述分析人士表示,維修資金制度立法,因其涉及金額大、人群廣,短期內應當縮短、簡化決策過程,長期則應以更高程度的業主自治作為目標。



新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-09-12/09384446589.shtml

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