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| 2016/01/17 23:54:38瀏覽3｜回應0｜推薦0 | |
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第六屆地產中國2014紅榜發佈會任志強演講 ??主持人：謝總讓我們對地產中國網在2014年的工作以及過去六年的工作有瞭更多的瞭解，我相信各位跟我一樣期待他們的旅居和海外置業的新項目。堅守這種專業成就，價值呈現的地產中國網，將會不斷地為我們行業帶來正能量，跟我們大傢一起開創新局面，開創大場面。 ??回顧今年的房地產市場，消費滿天飛，年初是崩盤，年中是救市，還有由互聯網思維帶來的焦慮。過去一年房地產業過得怎麼樣，大傢是不是非常想期待任總的說法，我們掌聲有請全聯房地產商會執行會長、阿拉善生態協會會長任志強先生發表他的演講，有請任總。 ??任志強：說到2014年，就不得不說一下2013年，就像剛才主持人說的，2014年大傢說都會崩盤，其實2014年情況並沒有那麼差。但是如果把2014年情況和2013年對比就會發現情況很差。因為2013年數據基本上都是一個上升和高增長的數據，2014年全年數據大概3年以後發揮，我們現在隻能用1到10月份的數據。但是1到10月份數據看出來大部分是非正增長，因此如果把2013年數據和2014年放在一起，就可以看見這個落差是非常大。所以年初的時候媒體或者是很多輿論都認為要崩盤，要崩盤恰恰是因為巨大的落差。 ??比如我們開發投資，按今年來說是增長瞭11.9%，我們估計到12月份是10%左右。那麼10%的增長你說很不好嗎？今年如果增長10%，已經是一個高增長瞭。但是習慣於更高增長的是去年，去年有19.8%的增長速度，相差7.9%個比分點，如果按7.9%和11.9%相比，有可能影響到鋼鐵、水泥、玻璃，然後影響到建材、傢電、傢裝，這樣就要超過0.6個點，就非常大。 ??這樣一個對比就會發現，有一系列的數據說明這麼一個情況，我們新開工面積，本年度下降瞭9%，住宅下降瞭13.1%，如果和去年10%幾的高速增長和兩位數增長就變成負的，這個落二胎房貸利率差就顯得很大瞭。因為20%以上的落差是非常大的，當然還有其他一些數據。包括土地構成，去年我們3.8萬噸，今年不到3萬噸。今年到10月份是負的14%，但是一增一漲就差瞭20%的速度變化，於是我們就看到瞭讓兩年之間的落差是非常大的。 ??其他一些指標，比如銷售，當年銷售隻下降瞭8%，但去年我們增長瞭17.3%，這個銷售面積就差瞭25%，所以這個落差兩年對比才能看出來。如果僅從今年和去年相比，絕對數負的8.2%看，下降瞭並不大。今年我們估計還會超過12個億，仍然是中國歷史上第二好的豐收年，但絕對數，這個落差確實很大。此外還有銷售額差瞭34%。這都是巨大落差情況，對市場反映。比如去年是0增長或者是1%的增長，今年是負的5%，可能感覺不到有增長差距，去年是10%或者是20%的增長，今年突然是1%，2%的增長，這個落差就顯得非常大。 ??我們還可以看到，到位資金負的25.9%，其中貸款下降瞭24%，這個裡外裡，不是當年貸款，當年貸款是9%，和去年相比今年的貸款增長率就差瞭，兩者相差，增速相差瞭24%，這個差別是巨大的過程。尤其看到個人按揭貸款差瞭37.5%，將近40%多的落差，這個落差也是巨大的。 ??那麼就2014年本身來說，它有一些負增長指標，比如新開工，土地，投資增速下降，銷售下降等等，但是本身的落差並沒有那麼大，但是如果把上一年增長和第二年的低速和負增長相比，落差就非常非常大。因此，我們才覺得2014年情況很不好，恨不得2014年情況比2013年還大，可以看看2007年和2008年落差沒有增長，但是2013年和2014年相比落差巨大，所以才有瞭這樣的對比。 ??為什麼2014年沒有政策，會發生這麼大的落差？我們政策是從2013年出臺的，影響也是在2013年變化的，這些政策在市場向上的過程，這些政策起不到太多的作用，會滯後。滯後到什麼時候呢？滯後到9月份，去年9月份以後，我們大部分銀行都把個人按揭利率迅速提高瞭，從最初的0.7%、0.85%，0.9%，0.95%，到1%，到1.1%，1.3%，最高到1.3%。按照100萬貸款，20年貸款期限，基本利率6.55來看。按照這樣計算，黃色是按照1%的利率計算，如果按6.55和7，大概是23萬的利息。換句話說，當開發商降瞭12萬的房價以後，由於利率增長，消費者還要多付17萬。如果1倍以上的利率，那就更多，可能按1.1倍，可能要差40多，那也就是說降20萬的房價，消費者還要多付20萬的錢，利息。 ??那麼實際上成本不但沒有感覺到房價下降，反而覺得房價在上升，因為實際支付成本高。所以去年9月份以後，我們的銷售就開始出現下滑，主要的原因是來自於個人消費貸款。這個變化是巨大的，這是指貸款價格。當貸款價格出現變化的時候，貸款數量也發生瞭巨大的變化。 ??2013年我們6.8萬億的個人住房，不算寫字樓，商場，一共8萬多億。其中個人消費信貸占到1.8萬億，兩者相比占比達到27%點多。換句話說，很多人說房地產市場杠桿率很高，房地產價格一降銀行就完瞭，其實不是。真正算起來，我們在市場中房地產價格的杠桿率遠遠要比其他產業要低得多得多。那麼如果個人貸款隻占27%的比例，如果房價下降瞭70%，也不影響銀行個人消費信貸。這個比例差就是它的杠桿作用。在之前我們也看到，當土地收益越來越高，而拍賣土地已經占到瞭房價的50%、60%、70%，現在北京很多都達到瞭70%，所以這個杠桿的過程可以看到對房價影響實際上不在於銀行個人消費信貸，這個利率杠桿已經非常非常低瞭。 ??今年我們到11月份為止，個人住房銷售額達到5.3萬億，沒有計算12月份。但是個人消費信貸多少？隻有1.2萬億。比重已經下降到瞭22%，下降瞭接近於5個點，5個點什麼概念？就是10%幾就沒有瞭。6個點就相當於20%瞭。還是一個非常大的下滑。同時，我們還可以看到另外一個數據，今天銀行剛剛公佈的，去年2014年整體的銀行貸款9萬多億，非常高，比2013年還高。為什麼在總體貸款額度高於上一年的情況下，個人消費信貸卻大幅度的下降呢？其中一個重要的原因是因為利率問題。 ??很多人不解，為什麼利率會影響到個人消費信貸？我們且不說M1、M2對銀行的影響，就從貸款利率上漲可以看到，如果一個收入5000元的傢庭，過去可以用3000元用於生活消費，用2000元進行貸款，還房貸。如果按照2000元計算，是他傢庭收入的40%，我用這個數是為瞭告訴大傢好算帳。銀行有規定，個人按揭利率一般支付的時候不能高於50%，但是去年很多審查通過是因為利率提高以後，按照我們剛才說的利率，大概每年要增加890元錢。同樣的錢，原來付2000塊錢，變成2890元，接近於3000元。在傢庭收入比重中就變成瞭55%到60%，是用於房貸，個人消費比例就降低瞭。銀行說超過50%的，我不能給你貸款。 ??其實不能貸款的原因不在於這個人的收入和房價發生瞭任何的變化，什麼都沒有變。因為銀行利率變化造成結果，這個人不具備享受按揭貸款的條件。 ??很多人轉到住房公積金，原因在於銀行有一條明顯的線，去年明顯看到個人消費信貸是負增長，大幅度下降是我們的銷售能夠引起購買能力在下降，影響是巨大的。這兩者之間限制瞭相當一部分人購買，所以2014年急劇下滑，可以看到是因為個人消費信貸的影響。僅僅是因為這個單一因素嗎？還不完全是。我們再換一個比例說。今年大概6萬億左右，前年是6.8萬億的個人住房，但是我們對應個人消費信貸是多少？10萬億，相當於1：1.5。就是個人消費信貸相當於當年銷售額的1.5倍。我們再看看美國，美國當年大概4000多億消費，可是個人消費信貸10萬億美元，裡外裡是25倍之差，總的國傢的個人消費信貸，相當於當年銷售額的25倍，而我們隻相當於1.5倍。 ??可以明顯看出，個人消費信貸對中國住房市場不是積極的支持，而是拖瞭嚴重的後腿。我們看到這個影響和後續的問題，在2014年我們大概出臺這幾項認為比較大的，對金融有影響的政策，和對房地產有影響的政策。其中年初有兩次定向降準。第二就是我們看到4月份的談話。4月份劉行長約瞭四大銀行的行長談話，隻有一個重要內容，利率要降到1倍或者是1倍以下，0.7到0.8倍都是國務院下的，為什麼銀行可以不執行這樣一個文件？逼著央行副行長親自出面去約談幾大銀行的行長？充分說明其實在去年4月份中央早已經看到個人消費對房地產市場的壞影響有多大？但可惜我們銀行都比較黑，它們為瞭獲得更高利潤，他們寧願不管中國的宏觀經濟和不管房地產市場。 ??於是，4月份談話的內容拖到瞭9月份才變成瞭央行和銀監會聯合下發的930文件。如果4月份的談話就出臺瞭930文件，那是不是全年情況就發生瞭變化？也許2014年整體的銷售會大於2013年。但是一直到1993年才出臺相關政策，裡外裡差瞭5個多月的時間。如果這5個多月，接近半年時間是一個向上的過程，那麼形勢就完全不同瞭。 ??我們也看到在4月份的談話沒有辦法改變銀行降低個人消費信賴利率情況下，放開瞭限夠。我們有46個城市限購，現在有41.5%，昨天說這0.5%也解除瞭，海南都解除，隻有四個城市在限購，其他城市全面取消瞭限購，這個限購政策對市場影響也是巨大的。 ??隨後，930再後，再後是10月份降息，這屬於對房地產直接有影響的政策。那麼央行為瞭調整準備金率，又出臺瞭相關的一項政策，就是銀行間的存貸是不再上交統計金，變相釋放瞭2萬億額度的存儲。其實還不如大大方方的，剛才降準就算瞭。 ??今年年初又出臺瞭兩項，一項是房地產基金的相關政策，剛才有記者問我，房地產基金怎麼看？房地產基金問題實際上2008年早已經寫在國務院的政府工作報告裡面瞭，全國人大兩會也通過和批準瞭，但是一直沒有執行。而且相關政策也沒有出臺，比如說這次住建部提出瑞斯，瑞斯都是進行免稅。瑞斯本身收益率都是百分之幾，如果全都交稅，還有什麼收入。如果相關配套政策不同時出臺，瑞斯是很難在國內進行資本市場的，還要過銀監會的關，還要過證監會的關，這兩個關可能都過不去。 ??在歷史上我們已經看到，上一次政府工作報告提出的房地產基金問題和個人消費，住房消費貸款證券化問題，從2008年到現在一共140億，三個銀行，為什麼沒有進入資本市場，為什麼不能進入資本市場，就是銀監會也要管，證監會也要管，每個人都說歸他管，打到現在140億試點都沒有落一個結果。如果不從政治體制進行相應改革，單部門的政策基本上是廢的。 ??另外一個相關的政策是發改委提出的城市群的規劃問題。特別是媒體強調，上一次我們經濟工作會議沒有提到房地產，但是別忘瞭提到瞭城鎮化，而城鎮化，特別是幾大城市群的分類建設城鎮化，已經成為今年和明後幾年重要的基礎設施投資的指引，對各個城市之間的建設也會產生巨大作用，這兩個是今年出臺的。 ??那我們可以看看出臺以後政策變化之後的市場會出現什麼樣？限購政策最先，因為4月份談話沒有起導作用。8月份和9月份分別看到一些城市銷售開始出現瞭反彈。全國有13個城市，幾乎接近於翻倍，增長基本上112到150之間，這13個城市，那麼也就說明限購之後對相當一部分城市是一個重大的利好，有一部分城市利用限購政策，限制瞭一部分消費需求，而解除限購之後出現瞭好轉。 ??記者也在問我，這四個一線城市限購能不能取消？我個人認為不能。如果中央不直接說話，靠地方政府決定，北京市早已經不把房地產限購政策作為房地產政策，已經把它劃到人口控制的政策范圍之內。北京在不斷地把一些我們可以看到的生存瞭15年、18年、20多年的自由市場，集市貿易，小商品市場等等統統搬走，他們恨不得把所有的低層次服務都轟出北京，他們高興地說去年我們把預計進京人數減少10萬人。什麼概念？就是在2003年到2014年期間，北京市每年增加60萬人口。最高一年增加120萬人，如果說少增60萬，那去年就是有50萬。這樣情況下，我們限購政策，特別是原來北京市限購政策和原來都不一樣，都是按五年期計算的，現在這個限制還沒有解除。而有一些是按一年期或者是兩年期計算，於是很多人交納瞭保險以後或者說交納瞭個人稅以後，就可以獲得不被限制的購買條件。 ??所以我們在北京稅務局查到瞭，很多人一個月平均隻交十幾塊錢，四十幾塊錢，到一百多塊錢的個人所得稅，就是為瞭獲得北京納稅的個人證明，獲得在北京購買的基本條件，所以他們要連續交5年的個人所得稅，才能獲得這樣一個資格。這裡可以看到限購政策對一些城市是影響非常大的，而對四個直轄市或者是千萬級以上人口城市，他們已經把限購政策變成對人口的限制增長，而不是對房地產的限購政策。 ??我們930政策以後，10月份明顯看到銷售處於一種回暖情況，到11月份快速上升。11月份的數據雖然和去年相比仍然是一個落後的數據，負增長數據，但是10月份數據和全國1到10月份相比是全年銷售最好的一個數據，總量已經增長很多很多。比如北京，當月一手房交易量已經超過19000多套，接近2萬套，過去8、9萬庫存要用十幾個月的時間，一個月接近於2萬套的銷售，8萬的庫存隻有4到5個月的消化期，這變成一個巨大的變化過程。 ??12月份，3年以後公佈，估計全年銷售量在12億平方米以上，也許能夠到12.5億平方米，通常12月份有一個全年累計的結算，所以12月份的數據突然暴漲，相比之下去年13.1億的銷售，今年12億多的銷售，大約下降總幅度5%左右，現在是8點幾，7點幾。所以我們可以看到已經出臺的政策對市場影響是很大的，比如說降息。去年10月份的降息，降息不僅僅是解決銀行存款，更重要是讓個人消費貸款中的傢庭還貸比例，比重變化。就是我剛才說的銀行考察的時候是50%還是40%，還是30%，是不是可以給個人信譽，傢庭進行放貸？這個變化是很大的。因為息差導致按月支付的還貸能力大大提高。 ??我們初步計算瞭一下，從0.7倍到1倍之間，影響個人可支付能力24%，這個是非常高的一個數據。那麼2015年可能出臺什麼新政策呢？一個是已經提到的房地產基金問題，一個是930提到個貸證券化，另外所有都認為可能有降準，降息，還有城市化。 ??城市群規劃和過去城市規劃不一樣，很多鐵路建設和機場建設都是從六大城市群開始的，對市場影響也會很大。那麼930裡面一共提出9項，我們現在已經實現瞭大概隻有4項，還有5項金融改革在930提出的沒有實現。那麼這個實現也許要有很長的周期，比如房地產基金問題從2008年政府工作報告就提出，2007年房地產商會和央行進行多次討論。我們也在那個時候提出利用瑞斯實現保障性住房的體驗，李克強副總理在體驗上做瞭批示，但是結果也沒有弄成。 ??可想而知這項政策從提出到實現也許要很長的周期，所以不能說明年就可能實現。比如說住房個貸證券化，目前中國政府花瞭好幾千億美元買瞭美國的個貸，買瞭美國兩房的證券，為什麼中國政府可以花這麼多的錢去支持美國人民購買住房？用很低很低的利率讓美國人享受一個巨大的福利。他們為什麼不肯把中國的個人住房消費信貸放開呢？美國基本上是零利率，歐洲是負利率，日本是零距離。如果我們隻要提供2點幾，3點幾的利率，他們很高興把資金投入到中國個人信貸消費證券化，老百姓就可以從現在6點降到3點幾，4點幾，是不是花很多錢支付利息呢？我們個人住房市場，有人說證券化以後會釋放10萬億，就是說現在我們有10萬億左右的個貸？錯瞭。如果釋放個人住房消費信貸，我們大概釋放出40到50萬個人住房消費信貸。 ??如果加上美國類似情況，利息可以沖擊個人所得稅，如果按照這樣政策執行，我們估計會放出100萬億的個人消費信貸的住房信貸。可能有更多的人可以用更低的利率享受更好的住房和住房貸款。 ??為什麼限購政策能夠釋放相當一部分需求呢？為什麼930把二套限貸問題改變瞭以後，釋放大量的消費需求，是因為我們從剛需需求轉向改善性需求，大部分改善性需求都是屬於有第一套住房。因此，如果用第二套住房，首付70%算，他們買不起。如果是第一套住房，首付30%，就買得起這個房子。因此可以看到是政策導致我們市場出現瞭突上突下的變化，而不是說我們的市場在正常運行中出現瞭暴漲暴跌和泡沫。 ??2015年，我們根據各種情況測算，銷售會迅速回升，從去年9月份銷售最低潮開始，此後銷售基本上是處於一個持續上升的狀態。但是價格不一定隨著銷售，因為我們有5.9萬億庫存，還有巨大的消化中心，消化差不多才可能改善庫存狀態和市場供求關系。 ??作為投資我們仍然認為投資增長算是一個低速，仍然是10%左右的投資增速。為什麼？前面我們說瞭土地供應量大幅度下降，如果土地供應量作為前期準備，沒有一個充足考慮，後續增長是不可能持續增長的。1月份開局不錯，也許大傢改變瞭預期，所以四個城市的土地收入在1月份已經超過瞭2000億，北京已經超過瞭將近200億。為什麼？土地價格在高漲，就是因為開發商，有些有錢開發商已經開始看到未來預期可能好轉，所以他們把更多的資金投入到去年補欠的，就是去年沒有增加更多土地，沒有相當土地儲備，減少瞭大概1/4，今年需要補上。所以年初已經開始出現白熱化。 ??北京的土地出讓金達到每平米5.8萬，接近6萬。更多人預測，在這種情況下推動下北京房價在持續上升過程中是無可避免的。價格和購房比例指數密切相關，從圖上可以看到，2008年是我們的一個低點，那時候達到95左右的指數。隨後4萬億讓國房景氣指數迅速回升，然後國5條，國10條。 ??第二是開工低增長情況，2013年供求關系惡化，造成瞭價格上漲。2014年又再一次出現瞭指數的低谷。到2014年是比2008年更低的一個指數，94.1%，國房景氣指數下降，包括銷售、開工、土地控制，所以國房景氣指數和價格關系密切相關。 ??從這幾年價格指數可以看到，第一張圖的曲線和國房景氣指數類似，起碼低谷都是類似的企業。 ??2007年出現瞭價格的高漲，2007年11月份，中央經濟工作會議提出要兩防，防止投資過熱和防止通脹，於是我們看到價格急劇下滑。在2008年底和2009年初進入到低谷。我們出手快，4萬億和相關的政策迅速讓價格回升瞭，投資也回升瞭。所以從價格增幅看，又迅速在2009年底和2010年初達到最高峰。價格上漲導致我們的中央又再一次出手，用國五條，國十條，國七條，國八條來進行鑒定，再一次出現一個下降。但是這個下降並沒有像2008年迅速反彈，而是在底部運行瞭一個相當長的周期。然後在2013年再次爬到頂峰。2013年年初又出臺國五條，包括對個人所得稅二次交易的稅費限制條件，我們也看到市場再次下滑，出現瞭一個暴跌。 ??在今年底，我們從實際數據看，有些城市還在處於一個繼續下滑的趨勢，但是有些城市價格已經開始回升瞭，比如北京。年底這幾個月的數據明顯可以看出來價格反彈的很快，其他一線城市也有類似情況。所以大傢在討論的時候2015年價格在什麼時候回升？ ??宜居做瞭一張圖，他們認為今年9月份是環比價格最低，去年9月份之後開始進入緩慢的回升周期。同比仍然有一個過程，在今年年初大概2、3月份會到最低點，也許在2季度以後開始出現回升，就是那條紅線。 ??陸陸續續都會在今年3季度或者4季度增幅超，全年預計增長價格在3%到5%。局部地區有可能出現25%左右的房價增長，有些地區仍然保持著負增長或者繼續下降。因為在中國已經隨著5.9萬億的庫存，形成瞭一個巨大的地區差，除瞭供給地區差以外，還有一個地區差就是人口地區差。相當一部分城市已經變成瞭人口輸出城市，相當一部分城市變成瞭人口增長城市，有的城市省份是人口總體輸出，但是在局部城市人口增加。 ??中西部地區大概有17個省市，省會城市占到GDP的30%以上，有的省會城市占到全省GDP50%，除瞭省會城市以外沒有第二突出城市。比如說西安，它的人口接近於900萬，下一個人口是100萬左右，沒有中國區域。類似這樣省市有很多個，所以地區之間的差別巨大。 ??河南，每年大概平均減少20萬的凈增人口，整個東三省人口也是輸出，但是河南有一個全國最的城市之一的城市，鄭州。中國六個千萬級以上人口城市，其中三個非指向數，鄭州、石傢莊、成都。三個是直轄市，北京、上海、重慶。所以研究人口的時候會發現，在人口變化過程中與城市供給變化過程中，城市之間的價格差別是巨大的，有的城市開始出現總體上升的趨勢，但是有的城市仍然處於一個集體下滑趨勢。因此，總體價格趨勢補代表什麼，也許整體情況可能會超過2013年。但是價格上漲幅度或者是增幅卻遠遠低於2013年，或者是我們可以看到今年情況會略好於2014年。 ??謝謝大傢！
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