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| 2015/12/28 22:06:05瀏覽9｜回應0｜推薦0 | |
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廣州二手樓市復蘇 看樓放盤和成交量大漲50% ??“3·30”新政落地兩周，廣州二手樓市迅速復蘇 ??3月30日，國傢出臺房地產新政“組合拳”，二套房貸降首付至四成，營業稅免征條件從5年下調至2年，其中營業稅“5改2”對二手房市場帶來最大利好。“3·30”新政落地兩周，廣州二手房市場迅速回暖，記者從廣州各大中介行以及白雲、荔灣、海珠中介門店瞭解到，睇樓量、放盤量和成交量都環比增長50%以上，由於營業稅免征條件變為證滿2年，故此目前市場盤源七八成都為營業稅免稅的盤源，以業主實收的方式交易的話，買傢無形中減少5.6%的支出。 ??國傢免稅，是否買傢得益呢？坊間風傳各地業主坐地起價，臨時反價，據記者瞭解，廣州市反價潮尚不算嚴重，不過原本存在5萬~10萬元的議價空間已消失，業主心態強，鐵價不二。此外，“3·30新政”出臺後有一批新增證滿2年的盤源出籠，放盤的舊盤盤源價格高出一截，買傢要註意比較做個精明消費者。據中介人士透露，目前買傢面對業主反價依舊理性，遇到業主反價寧願再看其他盤源也不肯追價。不過，如果市場積攢的“長壽盤”在這一波成交浪潮中被消化，買傢是否願意接受新增盤源的高價仍是未知之數。 ??交易登記中心直擊： ??人氣雖足暫不需排隊 ??“3·30新政”出臺後，房地產交易登記中心的排隊照流傳網上，以顯示新政立竿見影的效果。近日，記者到海珠區、荔灣區房地產交易登記中心現場觀察交易過戶情況，下午時分交易登記中心不需要排隊，且目前房地產交易都可進行預約，在門口排隊拿號其實並無必要。 ??記者在海珠區房地產交易登記中心一樓看到沒幾個人，建行交費窗口也隻有“小貓三兩隻”，不過上到2樓交稅及3樓過戶登記處卻看到人氣很旺，目測估計有10多個房地產交易個案在辦理。記者在現場聽到中介人員一邊帶高齡業主前來辦理手續，一邊在電話裡說著：“今晚已約到業主。”可見，在新政助力之下，中介人員的“春天”的確已經到來。而芳村浣花路的荔灣區房地產交易登記處在下午3時人不算多，2樓交稅和過戶處約有四五宗交易在辦理。從交易量來看，荔灣區二手房交易量低於海珠區，人氣差一點是意料中事。 ??白雲：“雲山長壽盤”成功出貨 ??滿堂紅景泰直街分店店長柯雪玲表示，新政出臺後成交的確比以前好很多，估計成交漲瞭50%左右，最重要的是買傢做決定快瞭，且承價能力比之前強。如白雲萬達廣場旁的雲山雅苑到今年8月才證滿5年，營業稅“5改2”使該盤受惠，4月2日該分行成交瞭該盤一個69平方米單位，價格為190萬元。據瞭解，雲山雅苑同類型房源去年成交價約170萬元，兩個多星期前他們接到這個盤源還擔心買傢承受不瞭這個高價，新政出臺後盤源迅速消化，讓他們非常意外。雲山雅苑一個放盤一年多的“長壽盤”為71平方米兩房，由於位於3樓且毛坯狀態，業主放盤一年多都未有成交，新政後終於趁機出貨成功。 ??合富置業高級營業經理唐冬華表示，新政後業主心態確實較之前有所增強，新政前也有小部分出售小戶型的業主反價，100萬元左右的物業反價兩三萬元左右，而新政後業主反價幅度則擴大到5萬~10萬元。 ??海珠：優惠取消變相漲價五六萬 ??海珠區向來是二手房成交大區，東曉南區域集中數個大盤。滿堂紅英豪分店店長蔡就卿告訴記者，營業稅“5改2”，對英豪花園四、五期帶來利好，因為四期要到年底才證滿5年，五期則有部分房源在今年六七月就證滿2年，營業稅“5改2”，市場新增瞭一批電梯次新房的盤源。蔡就卿表示，以往業主會開一個放盤價，再告訴中介一個底價，通常底價比放盤價低5萬元，如果客戶有誠意且付款方式符合業主的條件，業主願意以底價成交。新政出臺後，業主的底價已消失，無形中樓價漲瞭5萬多。 ??據中介人士反映，即使是遇到東曉南業主要求反價，買傢寧願選擇再看其他盤源。以東曉南片區來看，樓價跨度較大，南洲花園20多年樓齡的樓梯樓單位萬元出頭，位於東曉南地鐵站附近的曉港灣樓梯樓單價在1.7萬~2萬元/m2，頤景華苑和錦繡星城等電梯次新樓價格在2.5萬~2.6萬元/m2，這些電梯次新樓的樓齡大約為5年，部分已證滿2年。 ??中原地產江燕路分行高級營業經理李彩雲告訴記者，營業稅“5改2”，使該片區約八成的盤源都符合免征營業稅的條件。由於江燕路好幾年沒一手房推出，附近二手房樓齡都不短。新政出臺後，部分業主提高放盤價10%~15%，以往放100萬元的單位，現在要110萬元才能成交。李彩雲表示，新政出臺後，也令各付各稅的業主省下稅費。富力順意花園一個業主3月15日簽約出售房屋，因當時房屋證不滿5年，稅費較重，業主又急售，願意各付各稅。目前由於買傢尚在申請貸款，尚未最後遞件過戶，新政出臺後該房屋由於已證滿2年，業主省瞭5.6%的營業稅。 ??番禺：業主反價客戶轉買一手 ??合富置業祈福四分行主管李城開表示，新政後證滿2年但未滿5年的物業，不少業主反價5%，不過，由於新政前這類物業的營業稅等稅費由買傢承擔，因此，新政後即使業主反價5%，對買傢來說，投入的購房資金總額幾乎沒有變化。新政後，買傢若遇業主反價，會另選其他物業，而反價後的物業，隻要價格沒有超出市場價，還是會有其他新買傢關註。李城開表示，番禺一、二手房源選擇多，許多客戶如果遇不到心儀的二手房，都可以轉買一手房。 ??荔灣：電梯次新樓免稅上市 ??中原地產康王路二分行高級營業經理嚴淑賢表示，通常老荔灣成交多數是二三十樓齡的樓梯樓，畢竟電梯新樓不可能證滿5年，總價高加上營業稅5.6%，並非一般購房者買得起。營業稅“5改2”，老荔灣康王路一帶有不少電梯次新樓符合證滿2年的條件。嚴淑賢給記者數瞭一下，康王中路的美荔尚築、萬科金域華府，黃沙的逸翠灣除瞭A3和A4樓王單位最遲賣外，其他正常出證的單位已符合證滿2年的免稅條件。最近他們成交瞭兩個130~140平方米的電梯次新房，總價在450萬元，新政後看樓的改善型買傢出手較踴躍。 ??新政激活廣佛兩城 ??改善型住宅成交 ??改善型換房客在“3·30新政”下受惠最多，廣佛兩地改善型二手房市場在新政出臺後迅速被激活。合富置業市場經理梁燕明表示，二套房貸首付下調的確促使一批首次換房的改善型購房者加速入市，如廣州二手市場在新政出臺後首周120平方米以上的大戶型成交比例較新政出臺前明顯上升，而佛山桂城、鹽步等與廣州相鄰的區域，新政出臺前一周幾乎隻有首次置業者獨撐二手房市場，而新政出臺後改善型購房者入市積極性同樣被激活，面積在120~144平方米的中大戶型二手房成交比例亦出現增加趨勢。 ??據相關數據統計，3月30日~4月5日廣州二手房網簽量逼近900宗，是一年以來二手房網簽量最多的一周，環比上升35%，而去年同期清明假期當周的二手房網簽量還不足600宗。 ??據合富置業成交數據，新政出臺前一周基本還是首次置業者支撐大市的佛山二手住宅市場，在新政出臺後首周，改善型換房個案占比馬上飆升到三成。與廣州相鄰的桂城、鹽步這些區域，新政後首周就率先錄得改善型購房個案出現，當中更包括瞭多宗120平方米以上大戶型二手房成交。數據顯示，新政出臺後首周佛山面積在120~144平方米之間二手房成交占比突增至三成多，而新政前一周的成交比例僅占兩成。 ??天河學位微調對周邊二手價影響不大 ??新政後學位房業主近半反價 ??日前，廣州市天河區教育局對今年該區部分小學招生地段進行微調，地段微調學校包括泰安小學、新元小學、棠下小學、華成小學、天府路小學和華融小學。從結果來看，天河北林和村新樓盤峻林住宅小區劃歸華成小學，華景小學附近新樓盤華景錦苑則劃歸棠下小學，翠湖社區納入天府路小學招生地段。 ??業內人士表示，招生地段每年都會有微調，部分學校由於生源調整的原因，招生地段會出現微調，不管是一手樓盤買賣，還是二手房交易，學位都是最大賣點，然而多數情況卻是，中介和房地產商在買房時的學位承諾並不會寫入購房合同。相對於新房而言，選擇一直保持劃片區穩定的二手學位房風險可能要小些。 ??華景錦苑學位劃入棠下小學或致該盤跌價 ??中原地產楓葉路分行營業經理龍良梅認為，現時，帶華景小學學位的華景新城電梯樓均價約2.6萬~3萬元/m2，由於該片區不少買傢是沖著學位購買華景錦苑，因此華景錦苑劃歸棠下小學，會引起該樓盤未來的樓價下跌，以一套約100平方米的三房來算，總價基本都達300萬元，而失去瞭省級學位的支撐，可能會導致其總售價下滑40萬元左右。 ??不過，龍良梅表示，由於華景新城二手交易比較活躍，置換頻率高，戶型、貨量選擇多，雖有這一學位的調整，但對該板塊二手樓價影響並不明顯。近期業主放盤價與“3·30”新政前基本持平，而現時成交均價也基本與去年同期持平，相信下半年還會有輕微的漲幅。 ?蘆竹房屋土地貸款?華陽小學學位房“3·30”新政後近半業主反價 ??據中原地產新僑怡分行高級營業經理張海鵬介紹，由於峻林住宅小區周邊較少新樓盤，該樓盤此前售價基本在4.5萬~4.8萬元/m2，且以大戶型為主，總價基本都在500萬元以上。購入該樓盤業主多是看中該路段的綜合因素而來，並不都是沖著學位購買的，因此相信這次的學位微調對樓價的影響並不會很大。目前，該板塊帶華陽小學學位的二手房同比去年約有10%~15%的升幅，如一套面積約80平方米的僑怡苑電梯兩房，去年放盤價為220萬元，今年放盤價已經達到245萬元。 ??據張海鵬透露，自“3·30”新政後，約有40%~50%的業主反價，幅度在3%~5%左右，且議價空間較年前減少。而學位房買傢如是急需用到學位的，入手速度較快。 ?南崁二胎?翠湖社區學位納入天府路小學對成交影響不大 ??中原地產上寓分行營業經理廖其榮表示，該板塊近90%的二手樓盤都是帶天府路小學學位的，而此次天河區學位地段微調，是將翠湖社區納入天府路小學招生地段，且天府路小學本身新增瞭翠湖校區，因此對該板塊二手價影響不大。但該板塊在“3·30”新政後明顯活躍起來，看房客增多，而部分業主出現“惜售”或“反價”，如一套東方新世界92平方米南向兩房，此前放盤價為330萬元，近期業主反價至350萬元。廖其榮認為，二手買賣的天平逐步向“賣方”市場傾斜，但由於此前放售盤源仍在消化中，因此，成交量攀升尚未明顯展現。
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