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內容來自sina新聞
兩線並購融綠佳兆業 孫宏斌我很清醒
??“再大的生意也隻是門生意。”3月24日於香港召開的融創年度業績投資者溝通會上，孫宏斌時隔10個月後首次公開亮相。在談及對佳兆業的收購時，這句話被他多次強調。
??收購綠城股權失敗，融綠之爭懸而未決，佳兆業重組困難重重，依照外界看法，過去的一年對於孫宏斌來講激進又坎坷。
??羊年春節，“宋（衛平）總打電話拜年，我說今年要比去年好，他給我說天道酬勤。”孫宏斌說，“去年做瞭很多活，今年慢慢見效瞭。今年會是最踏實的一年。”
??孫宏斌的賬是這樣算的：憑
借2012年和綠城的合作，融創用33個億的投入撬動瞭上海區域250億的銷售額，獲取瞭一張站穩長三角市場的入場券；如果佳兆業股權收購成功，融創靠
36億元打開圖謀三年多的珠三角市場，並一舉完成全國佈局；耗費數月卻依然無緣綠城股份，但“分手”之際談瞭一個好條件（指“出售融綠”），“去年最自豪
的就是一大半的管理力量和精力是在綠城的，但是融創的業績還是做的挺好的。”
??孫宏斌試圖用上述邏輯說服股東和資本市場，他很清醒，融創這幾次收購目標很清晰，甚至對長遠有好處：通過數樁在業界影響頗廣的並購案，樹立融創並購的口碑，“後面像這樣資產價值好但流動性差的標的會很多”。
??2014年，融創隻拿瞭12塊地，到年底賬面上躺著250億的現金，這筆錢，將主要用於收購融綠16個項目以及佳兆業的股權，這也被孫宏斌視為2015年最重要的兩件事。
??過去一年，融創合同銷售金額為658.47億元，同比增加約29.6%，單論規模，是上市以來增長最慢的一次。融創2015年的目標是謹慎保守的660億，和2014年業績幾乎持平。
??按照融創執行總裁汪孟德的說法，進入房企規模排名前十（第三方機構公佈）是融創對內的要求，2014年首次擠進前十，今後隻要保證在這個水平即可，銷售規模的增長將不是第一重要的指標。
??“從利潤角度，融創的增長還沒有開始。”新形勢下，被融創高層重點提及的關鍵詞是：權益增長、均衡、現金安全和利潤。
??博弈佳兆業
??按照孫宏斌的說法，早在三年前，融創就瞄準瞭廣深市場，2014年四季度佳兆業陷入困局為此提供瞭絕佳機會。
??2014
年12月29日，孫宏斌團隊開始和佳兆業郭氏傢族接洽，元旦期間雙方談判，1月14號，孫宏斌趕到深圳，本來打算吃頓飯就走，結果一直呆到現在。1月16
號左右，融創團隊就有約30餘人的團隊駐紮在深圳。3月24號在香港開完業績發佈會，孫宏斌立即趕回深圳，繼續促成收購。
??“全國排名前20名的房企都想和佳兆業談，但被我們獨傢拿下瞭收購權。我們很努力，希望把它做成，不管對政府、銀行、債權人、客戶、合作夥伴，還是對佳兆業和我們融創，做成瞭對大傢都好。”
??但這並非易事。目前債務重組受挫，逾50%的境外債權人明確表示不接受現有方案，孫宏斌對此的表態十分堅決，“再大的買賣也是買賣，同意就幹，不同意就算瞭。損失的不是我們，我們是年輕人，年輕人出力長力。”
??一位同時持有佳兆業和融創債券的債權人在溝通會上提出，融創的方案是讓海外債權人的價值基本上削到一半，他覺得很不合理，“我希望孫總照顧到海外債權人的感受，而不隻是把自己的利益最大化。”
??孫宏斌回應：一、必須保證融創的利益，佳兆業的情況比預期的嚴重得多，除瞭用於收購的36億，融創不會再多出一分錢，更不會如債權人期望的為佳兆業新債提供
任何擔保；二是佳兆業即使沒有政府鎖盤這件事也維持不下去，債務650億，銷售額280億，銷債比0.4，不可能轉下去；三、融創願意繼續談，依照佳兆業
的高負債，本來是需要削債權人本金的，但已經盡量為債權人考慮，並沒有削本金。“目前佳兆業最大的考驗是債權人，相比之下樓盤解鎖是最容易的，其中，境內
債務比境外債要更復雜。”
??3月31日佳兆業公佈全年業績，孫宏斌預計屆時重組事宜會加速，因為債權人會瞭解到佳兆業的嚴峻現狀。
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??他給出的最後期限是5月份。投資者會議以後，數位佳兆業海外債權人對經濟觀察報說，這是孫宏斌借輿論施壓，並不會妥協。
??如果收購成功，孫宏斌預計佳兆業每年必須有300億~400億元的銷售才能活下去，並且為瞭減輕負債，他會將佳兆業在東北、上海、重慶的項目“切掉”，未來佳兆業會形成“珠三角＋x”的戰略。
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??弱市下，融創在並購市場的大手筆讓外界難免產生質疑。孫宏斌在想什麼？
??2月份在香港召開董事會商討收購佳兆業股權時，融創一名董事問：“你們怎麼又來瞭？”孫宏斌的回答是：“不是我們又來瞭，是這事談瞭幾天就談成瞭。佳兆業的賬可能永遠算不清楚的，但是做成瞭就進瞭珠三角。綠城的賬到現在沒算清，但是有一點，我們能進上海瞭。這是我們做這些事的邏輯。”
??2012年，通過和綠城成立合營公司融綠，融創順利進駐一向高門檻的長三角區域。如今融綠平臺加上杭州公司，能為融創貢獻300億的銷售額。
??“不是通過合作的話，單純靠拿地，基本上是不可能實現的目標。”孫宏斌說，“大傢不要看媒體上報道宋總又說我們什麼瞭，這些都不重要，我一直說，和綠城的合作要感謝綠城，感謝宋總。”
??孫宏斌對融綠勢在必得。在投資者會議上，他坦承和綠城“分手”時談瞭一個比較好的條件，即是指綠城同意出售融綠。
??綠城方面曾多次表示必須經過綠城董事會批準，收購必須合法，綠城第一大股東九龍倉隨後也加入到爭奪行列，但孫宏斌信心滿滿，“16個項目肯定會收購完成的，因為是一個合法的合同，剩下的幾個項目也會有一個瞭斷，瞭斷完以後和綠城還會有合作，比如天津全運村。”
??經濟觀察報記者瞭解到，目前融創對融綠16個項目的收購尚未經過股東大會審批，預計在3月底或者4月初進行。融創方面表示，通過審批以後即完成收購。
??“去年我們基本上買地買的很少，看的很多地都覺得價格太高瞭。”孫宏斌認為，三四線市場很差，其實一二線市場也不樂觀，“我們去年年中的時候是200多億現
金，為什麼年底還有那麼多錢？是因為買不瞭地，去年北京、上海我們看瞭那麼多地，一塊沒拿，後來拿的幾塊都不是通過公開拍來的，因為你要算賬，算成本，拿
地瞭你沒法幹。”
??這讓融創更願意在並購市場尋找機會：獲取大量的低成本土地，同時用較小的投入撬動成倍的銷售。行業轉型期恰好又使得並購機會增多。
??“通過對綠城、佳兆業的並購，也許所有人都要對這個行業重新認識瞭，這個行業下一步會非常危險，高負債的時候稍微失常，就會發現真的轉不動瞭，綠城和佳兆業都
是這個情況。流動性出現問題的公司會越來越多，相信這種機會會越來越多。”孫宏斌的意思是，融創願意談，讓各方面受益，形成並購市場的口碑，但得有原則。
??汪孟德說，第一，必須符合公司戰略，第二，這件事一定是門好生意；第三，風險可控。
??“真正的增長還沒開始”
??據融創公佈的信息，2014年，其在天津、上海、重慶、無錫的銷售均排名第一，北京位列第四，杭州及蘇州則是第五的成績。“融創已經在一線城市取得瞭遙遙領先的市場地位。”汪孟德說。
??聚焦少數一二線城市是融創8年來一貫的戰略，孫宏斌說，完成瞭佳兆業收購，全國佈局就已經完成。
??按照孫宏斌的部署，融創下一步的戰略已經十分清晰。達到既定規模，不再盼著銷售額像以往般快速增長，“接下來要均衡、要利潤、要安全、要從容。”
??他提到幾個關鍵聚焦點：權益增長、利潤、降低融資成本和現金安全。
??雖然融創走的是高周轉、高杠桿的路線，但賬面現金一直較為充裕，截至2014年底，賬面現金有250億。據瞭解，融創把現金流的管理當成公司管理團隊控制的首要指標。公司內部對負債指標的紅線設定是90%，去年凈負債率從69.7%下降至44.5%，與同行比屬於較低水平。融資成本則從10%下降到瞭9.1%，調低一個點，但這一水平相對同行來說依然不算低。
??還有個關鍵的指標是銷債比，要求控制在1以上。截至去年底，公司有息負債340億，非並表負債300億，合計640億，銷債比超過1。
??汪孟德表示，2014年融創把庫存去化比例作為嚴格的考核指標，2013年結轉到2014年的可售庫存是450億，2014年結轉到今年的是406億，降低瞭約10%。目前融創整體的可售貨值是1147億元。
??“規模確實沒有作為我們2015年最重要的指標，銷售指標更註重權益銷售，希望權益銷售額有10%以上的增長。”汪孟德說，公司內部對區域公司的考核也是權益指標，包括拿地和銷售兩塊。
??這一切，都指向一個孫宏斌期待中的更穩健的新融創，“融創真正的增長還沒開始呢，過去幾年我們增長的銷售額，到瞭600億以後，會增加利潤。”
??但這顯然是一場新挑戰。從2014年的表現看，融創要想取得利潤的快速增長，並不是件簡單的事。業績報告顯示，融創2014年營業收入為250.72億元，
同比減少約18.7%；毛利為43.42億元，同比2013年的71.77億元減少約39.5%，毛利率則從上一年的23.3%降至17.3%。
??汪孟德解釋說，毛利率下降主要由於集團增加蘇州禦園、蠡湖香樟園等項目的物業減值撥備5.058億元人民幣，剔除公允價值重新計量及物業減值撥備的影響，集團2014年度的毛利率為25.4%。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-03-27/17185987150439492403868.shtml
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