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| 2015/12/02 19:43:37瀏覽6｜回應0｜推薦0 | |
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首購貸款利率評:房企退出潮很可能剛起瞭個頭 多數將無人接盤 隨著一些區域龍頭房產企業(如浙江興潤和惠州光耀等)的破產、行業標桿企業綠城轉讓控股權、中小房企老板"跑路"、非主業上市公司退出地產業務，本輪樓市調整周期下的房企退出潮來得很兇猛，看來倒閉和破產規模或將創紀錄。有的專傢甚至認為，從行業集中度的趨勢考慮，未來將有九成房企會退出市場。 每遇樓市調整周期，都會逼退一批從事房地產業務的企業，特別是一些實力相對薄弱、資金鏈脆弱的中小房地產企業。但是，隨著政策松綁或樓市回暖，房地產業又總會成為眾多企業眼中的"香餑餑"。根據中房協與蘭德咨詢發佈的數據，我國房企數量從2003年的3.7萬傢增加到2007年的8.6萬傢；在2008年樓市進入大幅度調整期後，房企數量降到6萬傢左右；在2009年擴大內需的刺激下，房企數量又上升到8.5萬傢左右，目前基本維持在8萬以上的規模。 目前，國民經濟23個大行業中都有涉足房地產的上市公司。在前兩輪上漲周期中，實體企業紛紛涉足房地產主要有幾個方面的原因：首先是高利潤的刺激。過去十年，房地產行業的凈利潤率在15%至30%之間，凈利潤增幅在各行業中的排名從未跌出前五位。由於實體行業產能過剩、競爭激烈、外需疲軟、融資成本上升，凈利潤增幅與房地產行業差距一般在10個百分點之外，房地產對其他行業的虹吸效應很突出。 在前兩輪房地產上漲周期(2003-2007、2009-2010)中，土地溢價收益顯著，而銀行貸款和資本市場對房地產融資大門敞開，房地產融資功能突出：一方面，資本市場給予相關上市公司較高估值，凡與房地產掛鉤的上市公司，在融資或再融資時都可獲得超募。而上市公司的母公司若有國有背景，則一般會通過土地註入上市公司來間接融資；另一方面，非上市企業既能以土地來抵押獲得銀行貸款，也能獲得土地持有期的溢價收益。 第三個原因是地方政府的助推。地方政府招商引資往往會給予企業更多的土地、辦公場所作為優惠條件，間接刺激實體企業進入房地產。例如，很多企業都將多餘的土地拿來開發房地產，很多產業園區裡的科技型企業基本上都有一塊不菲的租賃收益。同時，地方政府在土地整備、區域開發上，也需要更多的企業進入房地產市場，特別是一些融資能力強、與地方政府關系密切的地方龍頭企業或上市公司。 更強大的推力還在於，過去10年房地產上漲周期中，樓市給人的最強烈的感覺就是"沒有賣不出去的房子"。隻要能搞定土地和融資，盈利就是鐵板釘釘的事情，房地產經營無任何技術含量。對於很多企業來說，整合政府資源比經營更重要，依靠政府在土地、規劃和稅收方面的支持，並用土地抵押來融資，就能輕松獲得超額收益。因此，哪怕是一些硬生生擠入的外行，也能活得非常滋潤。 但是，本輪調整周期開啟後，房地產的諸多優勢正在趨勢性消退。首先，行業凈利潤連續4年下滑，2013年的凈利潤水平隻有16%。在銀行、信托等傳統融資渠道開始減配房地產、利率上升周期開啟、樓市走向過剩的背景下，行業凈利潤水平將繼續下滑；其次，土地的融資功能急劇衰退。目前，上市公司涉足房地產的，不僅融資之路基本被堵死，而且估值大幅縮水，其實體主業的正常融資也大受連累。除一線和少數二線城市外，絕大多數城市的土地市場開始去泡沫而成為融資禁入的城市；再次，行業開始規范，綜合體優惠政策越來越少，國土部禁止地方以補貼形式減免土地出讓款，商辦用地禁止變相開發住宅，工業用地不能隨意改變功能等一系列規定下，地方政府助推作用在減弱；最後，在過剩時代，基於差異化需求的產品設計、良好的營銷和管控、挖掘增值業務(物業管理、智慧社區和房地產金融等)是房企核心競爭力的關鍵。再靠產品復制和公關政府已難以為繼。 過去兩輪調整周期中，樓市下調因政策推力所致(而非需求下滑)，因而房企退出更多表現在項目轉讓或股權轉讓，那時想接盤的兼並方或收購方大有人在，所以房企沒有出現大批破產或倒閉。而本輪樓市調整情形大不同，並非因政策擠壓所致，而是行業趨勢性下行(非周期性下行)，單純追求資產盈利的時代告終。盡管部分房企破產會以兼並收購的方式體現，特別是占據區位價值較好的一些公司，但無人接盤式的破產倒閉案例會大幅度增加，或許會有地方政府救助，但這一趨勢無法阻擋。就此看來，或許房企破產倒閉潮才剛剛開啟。 一些先知先覺、順應形勢的龍頭房企已在快速轉型，如萬科正逐漸告別"快周轉"的傳統盈利模式，轉而向城市配套綜合服務商、下沉社區轉型，挖掘與房地產相關卻被遺忘的城市公共服務配套、社區服務、社區生活增值服務等。當然，一邊在退出，另一邊也有新來者，如保險、商業性醫療企業等進軍養老地產，商業銀行、商業零售、互聯網企業和影視傳媒等進軍商業地產、產業地產、旅遊地產和文化地產等。這些新來者有三個考慮：一是打通上下遊產業鏈，尋找房地產產業鏈整合收益，如保險、醫療企業進軍養老地產，以打通上遊醫療保險、中遊養老地產和下遊老年康復護理等；另一個意圖就是出於近年來房租上漲的考慮，為將成本內部化而進入房地產，典2胎房子缺錢急用哪裡借錢型的就是商業銀行、商業零售企業；三是打破傳統盈利模式，掌握新的細分市場，如互聯網企業、平安銀行(9.78, -0.08, -0.81%)進入房地產電商等。目前，全國排名前50位的房企所占的市場份額僅有三成，可見有實力轉型和找到新機會的新來者畢竟是少數。據此可判斷，未來退出市場的將是大多數，而且多數將以無人接盤式的倒閉破產形式退出。 新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-06-20/08562784841.shtml
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