圖為鴻坤集團商業地產事業部范濤

  新浪樂居訊 (編輯 肖彥春)在風起雲湧的2014年商業地產市場，總有一傢商業地產開發企業蒸蒸日上，總有一個樓盤成為全新標桿。馬上買房樂之新浪樂居2014北京商業地產"金路標"大獎評選已於4月16日正式啟動，新浪樂居特邀鴻坤集團商業地產事業部范濤解密鴻坤西山雲景項目的成功之道。

  "如何才能實現商業項目整體的成功？一個商業項目的成功關鍵因素主要應該是有三個點很關鍵；首先要有的適合商業發展的地段，其次要有針對潛在的消費群精準商業定位，再次要有非常優秀的運營團隊。" 鴻坤集團商業地產事業部范濤在新浪樂居嘉聊室接受專訪時表示。

  2013年9月份，鴻坤集團聯合中東海灣投資集團等和門頭溝區政府簽署瞭戰略合作協議，鴻坤集團正式宣佈進入門頭溝區域。鴻坤•西山雲景是鴻坤地產首個進軍門頭溝區域的項目。門頭溝市場目前看還處在發展階段，沒有成熟的商業氛圍，鴻坤集團為什麼選擇進軍門頭溝區域？

  據鴻坤集團商業地產事業部范濤介紹，鴻坤集團看中的是這個區域的發展前景。北京的商業商務類地產開發都將在各個新區聚集，各個新興區域發展適合自身定位的集中式商業、商務辦公產品將是一個必然趨勢。門頭溝新區商業地產市場是有很大的上升和發展空間的。鴻坤西山雲景項目是鴻坤都市系的商務公寓產品，同時具有居住和辦公兩大功能，絕佳的自然資源景觀和四大城市會客廳功能旨在解決中高端客群商務、生活、社交等諸多方面的精神和物質需求。

  以下為此次采訪實錄：

  新浪樂居：先請您簡單的介紹一下您的商業地產從業經歷。

  范濤：我是03年開始做商業地產，一直到現在，曾參與的主要商業項目主要有望京國際商業中心、中坤廣場等。來鴻坤集團前，在世聯地產商業地產事業部，做商業地產的前期策劃和營銷工作。

  新浪樂居：從您的從業經歷上看，角色轉換還是有一些跨度的，能簡單的講一下不同角色比較深刻的感受嗎？

  范濤：我覺得現在從事商業地產的人，做全鏈條的很少，全面型人才更少；更多的隻關註於商業地產某一環節，要麼隻負責招商，要麼隻負責運營，要麼隻負責前期定位。極少能有復合型的人才，深度經歷商業地產從前期定位一直到規劃設計再到招商、運營等各個環節；做這麼多年商業地產，回頭看確實是全部經歷過後，針對商業地產的思考維度，會更全面、系統；相信今後對於自己從事商業地產各個環節的工作都將會受益匪淺。

  新浪樂居：您覺得哪一種角色相對更困難一些？

  范濤：但就自持型集中商業而言，最困難的當然是運營，這是毫無疑問的。但是一個自持型集中商業項目的成功是由諸多因素決定的；排序來講的主要是地段，地段大傢都明白的，這個是自身土地價值體現；其次就應該是運營瞭，例如項目若不是位於一個絕佳的地段，如何才能實現商業項目整體的成功？在這種情況下對於運營的要求就更高；所以一個商業項目的成功關鍵因素主要應該是有三個點很關鍵；首先要有的適合商業發展的地段，其次要有針對潛在的消費群精準商業定位，再次要有非常優秀的運營團隊。

  新浪樂居：2014年商業地產風起雲湧，你怎麼看北京商業地產目前的狀況和未來的前景？

  范濤：整體商業地產看，特別是購物中心以及大型零售物業的，受到電商沖擊特別大，業績都在下滑，尤其是2013年。據不完全統計2014年將要陸續入市的集中型商業供應量在91萬平米左右，相當於8-10個中型購物中心。隨著市場的這些因素變化，整體競爭壓力還是很大的，也使新興的一些商業地產項目通過打造體驗式、主題式等方式，更深度層面挖掘客群消費需求。

  單對於商業地產裡面商務辦公產品來看，從2008年起商務辦公市場租金平均增長20%以上，尤其是2013年一些核心商務區漲幅更高達40%，達到歷史峰值。在此背景下商務辦公銷售市場在2013年下半年開始進入絕佳銷售期，包括去年底我集團推出的鴻坤廣場一期寫字樓產品，創造瞭開盤當日狂銷7億的神話；鴻坤廣場寫字樓產品作為首創以低密、健康鮮氧、pm2.5等諸多差異化核心優勢，受到瞭眾多投資者的追捧，從蓄客到售罄僅僅用瞭2個月時間；這個速度短期看還是很難被超越的。同時今年我集團會在下半年推出鴻坤廣場二期寫字樓產品，相信也再次會受到追捧和熱銷。

  北京的商業地產市場來講，我們看到四環以內，商業類或者商務類的商業地產開發隻會越來越少，土地供給非常有限；加上城市傳統商務商業核心區租金高企，交通擁堵等原因，將使更多企業為降低租金成本選擇新興商務區，將使未來集中出現在新發展起來的新區將是一個趨勢或者是必然；例如通州、大興、亦莊等新區，隨著近年來的迅猛發展，商務、商業類項目都有陸續出現瞭，並且商業經營和商務銷售及租賃市場表現非常良好。新的商務商業核心區都在逐步走向成熟，發展也在加速，所以商業地產的明天還是很美好的。

  新浪樂居：門頭溝的商業地產市場潛力如何？

  范濤：門頭溝市場目前看還處在發展階段，並不處在成熟階段。對於鴻坤集團來講為什麼選擇進軍門頭溝區域？首先我們看中的是這個區域的發展前景。剛才我們談到一個話題，北京的商業商務類地產開發都將在各個新區聚集，這是一個趨勢。各個新型區域發展適合自身定位的集中式商業、商務辦公產品將是一個必然趨勢。由此看，門頭溝新區商業地產市場是有很大的上升和發展空間的。

  其次我們選擇門頭溝區域主要還有三方面原因：其一，區域目前即將進入快速發展期。其二，立體交通體系逐步落實，包括現有的阜石路、蓮石路以及未來的長安街西沿線、S1號線等，與城市銜接將更加迅達。其三，門頭溝新城核心區規劃是以商業金融為發展核心的。包括在2013年9月份，鴻坤集團聯合中東海灣投資集團等和門頭溝區政府簽署瞭戰略合作協議，鴻坤集團正式宣佈進入門頭溝區域。未來中東海灣投資集團將投資120億元，建設一個七星級酒店以及引進中東石油貿易等產業進入。區域未來將會是一個商業和商務的集群，也將為門頭溝整體發展加入新的引擎。

  新浪樂居：門頭溝市場前景上相較於北京核心區域有什麼挑戰呢？

  范濤：首先一個新區的成熟需要時間，不可能在短時間內一蹴而就，這個是最大的挑戰。包括現在大傢看到的整個區域，商業商務環境還處於發展階段；現在主要受到重視和接受的是宜居生態的自然環境。商業地產開發的前景剛才談到過這裡不再重復瞭。從鴻坤集團"善建價值、善見未來"的企業發展理念來看，集團進入此新興區域是有前瞻性，以及非凡的價值開發投資眼光的；同時我相信集團的發展理念未來一定會在這片深具發展潛力的土地的得以再一次驗證和實現。

  新浪樂居：鴻坤西山雲景項目位於門頭溝，但門頭溝整體商業氛圍相較於核心區域並不算發達。能談談這個項目選址門頭溝的初衷，整個項目的商業模式和核心客群定位是什麼嗎？

  范濤：鴻坤集團進軍門門頭溝區域是多方研討的慎重選擇，前面已經談到我們針對整個區域未來的價值的判斷，這個也是鴻坤西山雲景選址的初衷之一；鴻坤•西山雲景是鴻坤地產首個進軍門頭溝區域的項目，同時也是作為"都市"系產品系列的第一個精裝私域，全新新奢不動產產品，它位於長安街西延線、京西WSD新城核心區域，臨近未來S1輕軌，未來可以8分鐘無縫接駁地鐵1號線與地鐵6號線。鴻坤•西山雲景總建築面積5萬平米，共20層，充滿國際化、時代感的建築風格，20層峻朗高度，當屬新一代的地標。除此之外我們擁有600 平米集中式酒店大堂、3000平米一站式風情商業街，小區園景、樓層專屬會客空間，共同打造國際理念創新型4大公共空間。40-80平米精致專屬小戶型可以滿足多類人群的需求，在精裝品牌上采用一線高端精裝品牌，鴻坤特有的新智能化新風系統，也將提供24小時健康鮮氧環境，為業主打造私屬健康領地。

  在景觀方面，鴻坤•西山雲景打造"內外雙園"的全生態特質，既擁覽"一半西山，一半長安"珍稀區域，又獨享項目私屬奢華園林，項目周病變緊鄰永定河、濱河世紀廣場公園、綠海森林公園、葡山公園等綠色生態腹地，形成龐大的供氧駐地，內部精致營建私屬園林，多層次、錯落搭配厚重綠植，打造優雅、精致、細膩的私屬景區。與建築巧妙柔和，渾為一體。

  特別指出的鴻坤•西山雲景還首次將"Boutique" 五星級服務從酒店管理延伸到社區管理，24小時全天侯超級管傢，加之生活、商務雙管傢特色服務，定制職住狀態自由轉換的精心管理和尊崇服務，為未來的每一位業主定制私密、安全的物業服務和保障。

  新浪樂居：面對周邊同類型的競爭產品，除瞭剛才您說的優勢外，我們還有沒有其他獨特的優勢？

  范濤：除瞭前面談到的立體交通體系、四大城市會客廳，星級管傢物業這些核心競爭力之外。最為獨特的就是項目自身的資源稟賦瞭，項目緊鄰九龍山山脈、葡山公園，臨窗俯瞰永定河景。在整個區域來講，找一個景觀、建築品質、配套，星級物業服務，地段和交通等方面能與西山雲景產生競爭的項目可以講目前是沒有的。

  新浪樂居：同區域裡面我們的品牌是不是最大的？

  范濤：不能這麼說，包括華潤、中鐵等在內的已經在區域有項目在開發瞭，隨後會有更多的知名房企陸續進入此區域。一個區域的開發也不會是由一個開發商完成的；肯定是諸多的有實力的品牌開發商合力打造才能促進這個區域的成熟和發展。

  新浪樂居：剛才說瞭這個項目的客群，那麼目前項目的營銷情況如何？

  范濤：5月12日我們在石景山臺灣街百大館底商的臨時接待中心已經正式啟幕瞭，短短的幾天內來訪客戶還是絡繹不絕的，目前正在有序的蓄客。

  新浪樂居：是散售還是有一部分自持出租？

  范濤：商業部分我們是全部自持的，為瞭保障未來項目業主的整體配套品質，商務公寓這部分是對外銷售的。

  新浪樂居：鴻坤針對商業地產投資如何實現回報率最大化？

  范濤：商業地產的如何實現高的回報率這個問題，一直是商業地產的核心；但是針對鴻坤西山雲景這種投資型物業，有她的特殊之處；應該從另外的角度去看待這個問題，首先決定回報率的不僅僅包括地段，景觀，建築、園林等這些核心因素。從整個行業看中國房地產開發進入發展期已經16年瞭，從今後產品發展趨勢看，產品層面都在從簡單的居住或實用功能越來越多向關註購買客群的精神需求和物質需求方面傾斜瞭；精細化細分市場是未來房地產市場的主流，這個是整個行業的大勢所趨。精神需求，我認為最核心的是滿足潛在客群的品質感、圈層感以及標簽感，這是一個精神層面歸屬的問題。物質需求，是旨在解決目標客群商務、生活、社交等諸多方面提供對位服務的需求。隻有精神需求和物質需求均對位得到滿足，物業的投資回報率最大化是沒有疑問的。

  再看鴻坤西山雲景項目，地段、立體交通體系、絕佳的自然資源景觀、地標感極強的外立面、建築品質、星級物業、四大城市會客廳功能等這些諸多因素，正是我們做的細分市場的提前佈局，精神需求和物質需求在本項目均能得到關註和滿足，在綜合解決瞭這些問題之後，投資者實現回報率最大的問題就迎刃而解瞭

  新浪樂居：鴻坤西山雲景對鴻坤具有什麼戰略意義？鴻坤在北京甚至全國的商業地產的佈局和規劃是什麼樣的？

  范濤：鴻坤西山雲景是鴻坤都市系的產品，主要是針對中高端客群打造的， 今年5月12日隨著石景山臺灣街臨時接待中心啟幕已經正式入市瞭，作為首個產品，我們也將會從品質、景觀、城市會客廳打造、星級物業服務等諸多方面傾力打造，爭取做成我們這個產品系的名片，樹立都市系產品的一個品牌標志。

  說到鴻坤集團商業地產有必要再介紹下鴻坤集團目前的商業地產產品系，鴻坤集團是在去年的9月份正式發佈瞭鴻坤商業地產產品線，主要為四大商業地產的產品系，

  第一個就是廣場系，鴻坤廣場是集購物、娛樂、休閑，商務辦公為一體的城市商業綜合體。首座鴻坤廣場位於大興，購物中心是整個商業綜合體的核心，是以u生活理念為出發點，集合餐飲、娛樂、影院、超市為一體的商業，未來我們門頭溝區域將會有第二個鴻坤廣場。

  第二個是中心系即鴻坤中心，主要是在城市/區域高端商務商業核心區的國際5A甲級寫字樓，旨在打造城市/區域商務商業核心價值。

  第三個產品就是鴻坤新都會，是針對鴻坤開發的所有居住型物業打造的精品生活配套商業，它的主要核心是滿足所有鴻坤業主他們的品質生活方面的需求，著力打造的是他們的生活品質。

  第四個是鴻坤谷系，是產業園區項目，今年下半年會正式推出谷系的產品--鴻坤金融谷，這是一個產業綜合體項目，項目位於南四環，距離地鐵站和四環的距離，包括五環都很近，整個交通路網是非常方便的。產業環境也非常成熟；園區整體無論是規劃理念，景觀、建築，節能環保，都是具備國際領先理念的。包括建築，達到綠建三星標準，這個在全北京乃至中國都是很少見到的，中長遠看環保節能等諸多方面具備很強優勢。從產業服務平臺搭建來講，核心是八大服務平臺的打造，如信息交流平臺，企業服務平臺以及金融投融資平臺等，為未來入住金融谷的企業提供全方位的服務。

  鴻坤金融谷作為鴻坤谷系的第一個產品，我們會著力以產業綜合體的理念打造，首先不是單純的產業，更多是產城一體化的概念，同時又有自身的配套，我們針對入園的企業不僅僅提供剛才說的八大服務平臺，還有商業配套，員工的休息、娛樂配套都會具備。這就是我們講的產業綜合體，和傳統的產業園都不一樣，傳統的產業園區可能環境好一些，提供一些服務，企業引入進來，就結束瞭。而我們這個產業園區是以產業綜合體的理念打造的，不僅僅單獨的是一個產業園區，更多的是平臺的搭建和發展，更多是助力企業平穩健康發展的一個平臺。

  未來隨著鴻坤金融谷的入市，一定會成為區域最有影響力的一個產業集群，也會成為帶動區域發展的一個新的引擎。

  新浪樂居：今天的采訪就到這裡，感謝您接受采訪！

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-05-22/08002741034.shtml