就像1980年代的日本一樣，大陸的新建住宅正迅速從城市近郊，擴展到交通不是那麼便利的遠郊。圖為新建大樓林立的重慶市與上海的房展會。 新華社

東京大學經濟學教授伊藤隆敏19日在英國金融時報撰文警告，中國房地產市場的泡沫可能比外表看起來嚴重，而且讓他聯想到1980年代的日本房市。中國應該及時調高利率並讓人民幣升值，以免重蹈日本房市崩盤的覆轍。

他在文章中指出，中國官方統計數據顯示，中國2月份房屋銷售價格比去年同月上漲10.7%，漲幅較1月份的9.5%更形擴大。不過，數據可能嚴重低估了中
國商品房目前的實際情況。因為據他所知，上海和北京的一般房價格年漲幅都在50%以上，甚至達到100%，新建樓盤正迅速從城市近郊，擴展到交通不是那麼
便利的遠郊。

伊藤隆敏說，45歲以上的日本人對中國目前發生的情況應該很熟悉。1980年代，日本經歷了規模最大的房地產泡沫之一。六個城市的居住用地價格指數從1985年9月的39.2，升至1990年9月的105.8。商業用地價格指數從27.9升至104.5 。

首先是東京市中心的地價上漲，接著蔓延至近郊、其它大城市、遠郊，最後是農村地區。前幾年的美國住宅市場泡沫也經歷了類似的過程，從優質抵押貸款蔓延至次
貸。借債者的質量越來越差。無論是日本還是美國，在泡沫瀕臨破裂時，貸款與房屋估值(loan-to-value)比率都大幅上升。同樣的泡沫如今也在中
國重演嗎？

伊藤隆敏說，現在回顧起來，日本應該提前在1987或1988年就採取貨幣緊縮政策和限制貸款與估值比率等有力的監管措施。單靠貨幣緊縮可能無法徹底避免泡沫，但若能儘早收緊銀根、加上審慎的監管，卻有可能降低損失。

他說，中國當局目前的表現要比當年的日本政府出色。中國央行正收緊對貸款與估值比率的監管，並試圖結束信貸寬鬆政策。但對於最優先的調高利率與讓人民幣升值政策，卻仍然猶豫不決。

他說，房地產泡沫是經濟過熱的一個明顯信號。根據中國官方的統計，中國的通膨尚未失控，但80年代日本的情況亦是如此。如果讓人民幣升值，中國出口行業的過熱就會得到緩解，而隨著購買力的增強，人民生活水平也將有所改善。

伊藤隆敏強調，中國的確從2005年7月開始允許人民幣升值，而且到2008年夏季人民幣升值了20%。但中國出口行業生產率的提升抹去了這段升值的效
用。目前正是中國恢復人民幣升值的時候，不能因為是出自美國的施壓，就加以抗拒。現在是中國從日本的經歷汲取教訓的時候了。




【2010/03/21 聯合晚報】