进入虎年，房地产市场仍然是人们关注的焦点，人们在谈论着政府在短短5个月内，二度出招为房市降温，市场如何“接招”？

　　前个星期五，政府规定那些以投资为目的、在一年内转售私房或者住宅地的业主，必须缴付印花税，税率跟当前人们买房子必须缴纳的印花税率一样，即首付18万元征收1％，第二个18万元征收2％，剩余的金额征收3％。

　　另外，金融机构的房贷借贷比例也从目前的90％降为80％，也就是说从现在开始，所有金融机构，给申请房贷者的贷款不准超过房价的80％。

　　发展商如何接招？它们照常推出新公寓项目，不仅没有稍息静观其变，反而加速出货，而买家也接招不手软，快手抢走新单位。

　　这难道是政府这次的降温措施起不了作用？不见得。恰恰是政府频频出招，发展商深怕政府会在毫无预警的情况下再度出招，而唯恐招架不住所
采取的“快刀暂乱麻”、避免“夜长梦多”的方式，赶快出货脱手。而买家也有相同的恐惧感，希望趁着政府还未亮出更苛刻的招数前，赶紧抢先机。

　　大家最担心的是政府可能会随时宣布征收资本利得税（capital gain
tax)。在外国，超高的资本利得税不是没见过，例如韩国，那些价值超过100亿韩元（1600万新元）的高档房地产，业主每年得缴付高达3.5％的税，
而若拥有第二个房地产，资本利得税则超过50％。政府一旦征收资本利得税，无论对投机者或投资者来说，恐怕都是“恶梦”的开始。相信大家都不希望政府必须
出此招来灭火。

　　上星期的新公寓买家中，不乏买来自住的真诚买家，但也难免有相信未来一年内房价可能会上涨的投机买家，他们预期转售的获利会远比所应缴付的印花税高。这些买家给自己画了这么一个大饼，没理由坐失良机。这也就是为何政府宣布降温措施后，房市仍然活跃的因素。

　　也有人认为，政府的降温措施已经够力，没必要再出重击。对想投机套利的私宅买家来说，缴付3％的买方印花说和3％的卖方印花税，确实有杀伤力。他买的房子在短期内必须至少有10％的涨幅，才有利可图，否则不仅套利不成，反被套牢了。

　　至于想在二手市场购买组屋者，因为可向银行贷款的钱少了，意味着他们得拿出更多的现金买屋，例如一间售价35万元的四房式组屋，溢价1
万5000元，他必须付20％现金，即7万元，再加上1万5000元溢价，他总共得付出8万5000元的现金。新措施之前，他只须付5万元现金。对手上现
金不多的购房者，必须一下子掏出这一大笔现金，难免会对购买转售组屋打退堂鼓。

防止短期炒房

　　政府这次再次出击，是为了防止短期炒房行为，以免因为人为的炒作因素而导致真实房价的扭曲，引发房地产市场泡沫。

　　本地房市有泡沫吗？有人说有，有人说没有，我则比较相信“泡沫已逐渐在形成”，因为当前投机与炒作现象仍然存在，令人关注的是私宅投机者的爆炒之风已经扰乱了组屋转售市场。

　　最近看到一则令人傻眼的组屋求售广告：直落布兰雅一间五房式组屋叫价99万9000元。这个天价竟然比早几天马林百列一间五房式叫价99万元的广告更令人咋舌。

　　直落布兰雅这间组屋的屋龄至少有30年，这意味着它的“寿命”还剩下不到70年。这两间叫价近100万元的组屋，真的屋有所值吗？这是它们真正的估价吗？不得不怀疑这个市场已失了控。

　　本地房价在过去两三年来不断飙涨，除了真正的供需因素，毋庸置疑，综合度假胜地（IR）效应在这几年上演的楼市热炒戏码中也是要角。IR效应不但肥了发展商，也确实造就了不少富豪。抢先机者已经上岸，后来者如果仍然憧憬IR效应会让他们致富，也未免太不实际了。

　　圣淘沙名胜世界赌场在大年初一开业，滨海湾金沙赌场也宣布4月间开幕，随着两座IR的落实，投机者也该回到现实。

　　楼市泡沫破灭并不可怕，因为那是对投机者或追逐暴利行为的“应有惩罚”。然而，更可怕的是该破灭的不破灭，该惩罚的不惩罚，就必然连累
不该破灭的“被破灭”，不该惩罚的“被惩罚”，不该伤害的“被伤害”。到头来，占少数比例的私宅市场拖垮占绝大多数比例的组屋市场，那就扭曲了当初政府推
广“居者有其屋”的原意了。

　　政府这次再出手干预房地产市场，看得出它对抑制房价暴涨和打击楼市投机的决心。正如领导人所说，稳定房价，实现楼市可持续发展，关键在于提前防止泡沫出现。所以设法及时防止泡沫出现，日后就不必紧急刹车。

　　因为市场一旦过热，就难免日后须采取激烈的抑制措施。与其刺破完整的泡沫，导致它破灭伤人无数，政府宁愿选择为逐渐形成的泡沫先泄点气，防范于未然。

　　对土地有限的新加坡来说，绝对经不起炒楼风的肆虐，或使到房市成为久治不愈顽症。

　　及时压抑过分炽热炒风，适当地挤压房地产泡沫，可以阻止本地房市出现少数人获暴利，绝大多数人受伤害的畸形现象。我国的组屋政策早已闻名世界，继续做个发展健康房市的模范生也无妨。