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| 2016/11/10 00:03:41瀏覽17｜回應0｜推薦0 | |
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謝勇：從我們來說，新城鎮化這塊如果說是城鄉一體化，農村的居民和城市的居民享受一樣的待遇，從他的生存技能，從他的子女教育，從他的住房，乃至他的社會保障，乃至他的休閑娛樂，所以我們中坤作為一個開發商，我們主要選擇旅遊地產的地是在一些城鄉結合部，比如北京的門頭溝、北京的延慶，我們給當地老百姓進行培訓，提供他們的就業平臺，提高他們的收入水平。我們所開發的這些項目都是和國傢的政策相一致的。 還有物業的服務，比如能不能代租，比如我去瞭能不能接我一趟，我不能出門碰到一大堆黑車，因為在北京人很講究，我們現在也有黑車，但都是在城鄉結合部，如果我去瞭之後，司機不打表，會有一種不安全感，是宰我還是怎麼樣。如果我去瞭幾次我可能知道，如果第一次去，物業有沒有接機服務，黑車是不是坑我，這都很重要。因為大部分老百姓還沒有上網，我們年輕人比如去雲南自駕遊，就在網上找一個客棧，會接我，到地方瞭舉一個牌子，你給他一百塊錢就接過去瞭。如果有病，常年要帶藥或者要輸液，有沒有醫院有護士能給輸液，這都是很重要的問題。 今天的高峰對話環節到此為止，謝謝各位嘉賓參與。 北京綠維創景規劃設計院旅遊地產分院院長汪仁梅 海南省房地產業協會秘書長王靜 汪仁梅：我是綠維創景規劃設計院的，我們做的旅遊地產的城市，包括新型城鎮化的城市，走的地方也很多，不同地方的城市資源也不一樣，但是最終的魅力城市是在哪裡？是在宜養，你不僅要居，還要養，養心、養身、養體。 現在請中坤集團的代表談一下，中坤集團是介入旅遊地產比較早的開發商，包括在安徽、北京門頭溝、延慶都有開發項目，請您從實操的角度談一下。 我初步想瞭三個問題： 張曉莉：對北京人這個價格是非常有誘惑力的價格。 威海市房地產業協會會長林國慶 鄭向東：我們是組織房展會，但是很多老百姓都問我們，所以我們接觸北京的市民，對旅遊度假地產，對於宜居生態城市的要求我比較瞭解，我想替很多消費者也問一問，或者提出一些我們北京老百姓希望買什麼樣的房子和想買什麼樣的房子，這個可能對開發商，包括行業協會，還有專業機構更有價值。 我們穩步開發、穩步發展，成熟一個，開發一個。我們也借此機會，在這裡廣泛學習。我們這次來帶瞭個任務，就是考察休閑養老地產，這也可以作為旅遊地產的一個內容來做好、做大。同時我們還要向海南、雲南這些先進城市提前發展的城市來學習，他們的好經驗是經驗，他們的教訓也是好經驗。我們威海雖然旅遊地產步子走的稍微慢一點，但是我們的發展肯定是會更穩一點，下一步我們會在這方面做得更全面。 我是北京晨報市場新聞部副主任張曉莉，今天我來主持高峰論壇環節。 威海這幾年從房地產開發已經從量轉到質的轉變，我們要建精品房，建好房。資源放在這裡，丟不瞭，即便今年不開發，明年開發，差別不會很大，但是一定不會粗制濫造的建一些劣質房，低價把人引去，造成很不好的效果。威海之前有一些這樣的例子，建瞭一些劣質房，把人吸引過去，後期的配套不到位。我們在一些縣級市的房子是非常好的項目，配套也很齊全，我們帶到北京來，大傢過去買都是很放心的。 今天對於人類生活我們要尋求居住價值的本源，這個本源是哪裡？是宜養城市，就是不僅是適合居住，交通、健康、配套，還適宜於養生。我們認為宜養城市至少具備四個要素，是生態的、是人文的、是有好環境的、是智慧的可以養生的城市。我認為這是最終我們魅力城市的發展方向。 謝勇：這個問題問得非常好，從我們進入每個地方，首先對當地的經濟、文化、生活、社會情況都有深入的瞭解，一定要符合當地的整個發展戰略規劃，在這個前提下，我們按照對市場的分析，分析未來消費者的需求，從他的需求來進行我們的規劃。剛才汪女士談到瞭很多，特別是談到宜居、宜養的概念。 剛才王秘書長和林會長都從宏觀的層面談瞭當地旅遊地產的發展模式，我請大傢做首輪發言的時候，汪女士談到瞭一個比較新穎的概念，我一直在談宜居城市，但是您談瞭一個概念是宜養概念。 林國慶：宜居城市是比較大的題目，專傢講瞭很多，要是詳細講宜居城市也不好一句、兩句話就能講得很清楚。我認為的宜居城市是由大環境和小環境來決定的。宜居城市必須要節能、環保、綠色、宜居。我的感覺是有一些城市人為的再怎麼努力，大環境不具備，也打造不瞭宜居城市。我們威海就是一個非常適合人類居住的城市，它的大自然環境所決定瞭，它有著非常好的海岸線，一千多公裡海岸線，占全國的1/18，占山東省的1/3。它有很好的氣候條件，全年平均溫度在12度，超過30度或者零下幾度的天氣很少，這樣的溫度是非常適合人類居住的。所以這種好的環境不是人為能夠打造的，這是大自然所賦予的。 第一是開發商做小區配套的問題，當然開發商可以去改變的。另外一方面就是政府和整個社會對我們旅遊房地產的配套，比如最近炒得沸沸揚揚的，三亞市決定從4月份開始停建80平方米以下的純住宅的商品房的建設，這個事情一出來就鬧得沸沸揚揚，業界也好，理論界也好，都提出瞭非常多的質疑。從我個人的角度來說，這也是政府沒有辦法的辦法，因為這個政策出臺隻能是治標，治不瞭本的。我下面要談到的問題，作為一個城市也好，作為海南國際旅遊島發展也好，我們的頂層設計是不夠的，要麼是沒有，或者缺失，或者不夠完善，或者不夠科學，我非常負責任的這樣講。當初海南島人口控制是什麼樣子的，三亞總體的人口控制，近期的目標、中期的目標、遠期的目標是什麼，可以以房地產發展做一個比較詳細的規劃，就不會造成今天房地產發展上去瞭，人口進來瞭，但是所有的社會基礎配套設施配套不上來，供應不上，由一個宜居城市變成瞭不宜居的城市，從開發商的角度，從政府的角度，都應該要承擔責任的。 北京房展組委會秘書長鄭向東 王靜：謝謝大傢，我簡單跟大傢介紹一下海南的旅遊房地產。從旅遊房地產開發的角度來說，首先要有旅遊資源，才有可能做旅遊地產，但是不一定有瞭旅遊資源就可以做旅遊地產。比如全國最年輕的地級市我們三沙市，但是因為非常小，就不適合做。還有五指山等等都是我們母親河的發源地，生態資源非常好，但是也控制瞭旅遊地產的開發。我覺得除瞭有資源之外，還要有適合做房地產開發的條件。 我們在這些產業聚集的情況下，我們又通過我們泛旅遊產業的整合。我們旅遊產業這塊作為支撐，支撐帶來瞭流動性的消費聚集的人口，我們在做城市規劃的時候，就要考慮到不僅有平常的常住人口，現在很多城市的規劃，基本上都是以常住人口來規劃我們的社會配套。但是我們除瞭常住人口，還有短期的旅遊的聚集人口，而且這些旅遊人口在一些資源特別優秀的城市，還要解決四季旅遊的問題，所以在我們做這些地區項目的時候，我們首先會給依據這個城市的特色規劃處適合四季旅遊的產品，讓我們的旅遊人口和常住人口都要合理的計量到我們規劃的最基本的人口基數裡面去，按照這個人口基數對城市和城市的公共配套進行合理的規劃和分割。這樣這個城市綜合完善性就比較強。 我們在做貴陽新城的百花湖的規劃的時候，貴州這個地方是生態很好的地方，但是這裡的生態已經被人類的腳步遷移污染瞭，生態環境已經破壞瞭，而我們在這個地方做區域規劃的時候，給它做瞭生態恢復和生態完善的整個新城的規劃體系。我們結合生態的國際論壇、生態產業的聚集，我們生態城市設置瞭111項生態城市指標，按照這111項生態城市的指標對整個城市進行合理的規劃，這樣的話無論是它的旅遊的支撐、它的產業的支撐，我們日常的宜居的生態環境，最後形成瞭這個區域未來適合你既是宜居也是宜養，我們要能留住人，不能成空城。 內容來自sina新聞 王靜：我來自海南，我心目中宜居的城市分兩個方面，一個是自然的，一個是人文的。自然的無外乎是空氣、水和氣候。我們中國所有的東西都能特供，唯獨空氣是不能特供的，所以空氣是首選。然後是水質，水也是我們人所必需的，水質不好，那個城市一定不是宜居的。還有就是氣候，這個城市如果是極寒或者非常酷熱的地區也是不適宜居住的。這是自然條件。 張曉莉：謝謝林會長，威海組團已經驚艷瞭我們房展會，一次就是大手筆，400平米。而且還有一點您剛才沒有談到，就是價格優勢，威海相對海南還是有很明顯的優勢。 汪仁梅：今天分享幾個數據，北京是在全球經濟影響力排第一，全球500強總部數量，北京是在第二位的，但是北京現在的健康、安全和治安，北京是倒數第五，空氣污染程度全球第二。我們今天的城市是排名在前的經濟綜合城市，但是我們付出的代價是自己和後代生活在全球污染指數最高的城市，所以我認為古希臘的哲學傢亞裡士多德說過，人類為瞭活著而聚集著城市，為瞭活得更好而居留著城市。首先我們對於我們的後代什麼都願意給他，但是莫過於告訴他天是藍的，水是清的，植物是用來親近的，這是對我們後代最好的答復。 張曉莉：謝謝鄭總。既然您提到海南，今天我們王秘書長也來瞭，海南可能是中國房地產和旅遊地產開發都進入比較早的城市，我想請您在行業管理者的角度，談一下海南這麼多年進行旅遊地產開發的經驗和困惑。 王靜：您談宜養的概念應該比宜居的概念更深入，您已經有瞭一些實踐。謝謝。 我舉個小笑話，一個男士、一個女士，兩個人結婚瞭，政府是最大的受益者，地賣出去瞭，稅也收回來瞭，消費者到那個地方去住房子瞭，消費者對商戶、對地方貢獻也比較大。就是這樣。謝謝。 海南旅遊房地產開發正式提出是2010年2月4號國務院頒佈國際旅遊島發展若幹意見，才真正形成海南島旅遊房地產的概念，實際上真正的發展也就四年的時間。海南的旅遊房地產發展到今天，硬件方面是不錯的，但是現在我們遇到的最大的瓶頸就是鄭總一再強調的，我們後續的服務和增值服務的問題。包含瞭幾個方面。 所以我總結的是兩個方面，五大小點。謝謝。 今天我們意識到瞭這個問題，在短期之內，來采取一些措施，我覺得可以理解。同時也給我們的旅遊房地產敲響瞭警鐘，我們的旅遊房地產不是想幹到哪裡就幹到哪裡，想怎麼幹就怎麼幹，它一定是形成比較科學的模型，從三亞也可以延伸到整個海南。現在三亞是關註度比較高，出現瞭一些問題，將來全省勢必也會造成一些同樣的問題。所以剛剛主持人也說過，海南旅遊房地產發展走在前面，有一些經驗、有一些教訓，我也在這裡非常希望能夠跟大傢分享。 中國海景房網總裁隋安仁 第一是關於頂層設計的問題，一定要有全面的、科學的、長遠的想法來規劃，因為海南島不大，這完全是可以做得到的，頂層設計一定要有科學，而且要有預見性，有比較站得高、看得遠的目標。 第二，執行力度的問題，包括海南島全省，包括海南島的房地產中長期規劃我們全部都有，最初的初衷都是很好的，保護的生態、保護環境、限制一些工業或者污染的產業的進入，都非常好。但是到瞭執行階段，規劃就變成紙上畫畫、墻上掛掛，任何一屆領導來都可以隨意改變規劃，這就是在執行過程中對我們的頂層設計執行就走樣瞭，這也是海南島非常大的經驗教訓。 第三，現在我們的政府也意識到這一點，我們地區GDP的考核、GDP的增長速度直接跟政府官員的職位升遷直接掛鉤，造成瞭急功近利，其他的市縣，我在海口執政，你在三亞執政，如果三亞的GDP發展的很快，提升和出頭露面的機會就會多很多，相對來說其他市縣的人就會受到或多或少的影響。所以在這種政績考核和行政手段的鞭策下，造成瞭很多地方政府急功近利，根本就不考慮城市的承受能力、環境的保護程度。上一些可上不可不上或者根本不應該上的項目，比較典型的就是三亞，三亞的政府早幹嗎去瞭，如果兩年前采取措施，緩、停不太適合在三亞做的房地產項目，也不至於造成今天社會配套如此糟糕。我跟大傢分享這麼多海南旅遊房地產發展的經驗和教訓。謝謝。 張曉莉：和海南比起來，威海在旅遊地產方面起步稍微晚瞭一些，但是威海這種宜居的概念、優美城市的概念是全國人民都知道的，而且對於北方人來說，相比於海南，我們去威海更方便一些，所以請您談一談威海在開發旅遊地產方面，以後有什麼規劃？的能不能規避一些像海南開發過程中出現的問題。 林國慶：旅遊地產作為威海來講，比海南起步要晚，海南我們也去參觀考察學習過，威海到現在真正形成的很完整的旅遊地產項目還是不多。威海建立瞭一些海景房，到現在跟一些旅遊地產項目一樣，造成瞭空置率，就是入住率不足，造成瞭鬼城，這也是所有的旅遊地產面臨的問題，也是需要解決的問題。 人文環境，我認為一個是生活方面，包括很多內容，包括城市配套，包括醫療、教育等各個方面都要非常方便，包括沒有城市病，出行很方便。第二個人文方面我覺得這個城市是非常善良、純樸、友好的城市，讓人們樂在其中。 今天的論壇之前我手裡就有有兩個數字，一個是到2013年中國人均GDP已經達到六千美元，六千美元的水平預示著什麼呢？預示著跟房子一樣，現在休閑旅遊已經成為許多一線城市的剛需。還有一組數字，研究機構發佈的未來的五到十年，中國旅遊收入的增長，可能達到15%的增長。為什麼在這樣一個房地產行業的論壇上，先談到旅遊概念呢？就是我們今天高峰論壇的主題詞其中一項就是旅遊地產，還有生態宜居。下面首先請各位嘉賓用簡短的語言談一談您心目中的新城鎮建設和生態宜居城市的概念怎麼有機的結合，您心目中的理想狀態是什麼樣的？ 威海資源環境具備瞭，由於它是北方城市，威海的城際鐵路2014年底就開通瞭，北京到威海五個小時就可以瞭，如果東線開通，三個半小時就可以瞭。這給威海大區域提供瞭很好的條件。威海還是個溫泉之都，溫泉比較多，市內有九處溫泉，都是非常好的。威海的旅遊景點也非常多，有劉公島、天鵝湖等等，處處是景點。威海在旅遊發展這塊前景是廣闊的。威海現在轉變瞭方向，這次我們到房展會來帶的項目就是以中心城區為主，周邊沿海好項目帶進來，讓北京人去住好樓房，住好項目，解決他的後顧之憂，在我們參加展會的這些項目都是非常到位的，我們下一步還會在這方面做好大量工作，學習先進地市的經驗，把威海旅遊地產做好。 春節的時候我老婆帶著我嶽母去海南保亭住瞭一個月，住過以後她就覺得不一樣瞭，就想在那買房，那時候是住的我朋友的房子。當他們跟我說想買房的時候，我就在考慮這個問題，如果是我這樣的還在工作的還沒有退休的人員來說，我看重的可能幾個方面。第一，得有大海、空氣，或者是山海林。第二，基礎的配套基本要有，我出門溜達一圈沒有超市，發燒瞭我也找不到醫院，這也不行。所以基本的配套要有。當然出門就是301醫院或者大的shoppingmall，這也不太現實，但是基本的配套得有。得有食堂，你也不能老在飯館吃，也不能老買海鮮自己做，有沒有一個小的食堂，可以解決我長期居住的餐飲問題，而且時間比較長，我出門玩回來八九點鐘人傢還開不開，如果下班瞭這就不行，這是小的食堂。我如果不在那兒瞭，能不能把我的房子也租出去，有沒有代租的，這是第一代產品賣海景房的都沒有，賣完瞭找不到人瞭，物業、代理公司都換瞭。所以第一代很多人不交物業費，暖氣也沒有，那不行。在南方不需要，在北方得需要暖氣。這是基礎的配套。 林國慶：威海的房價始終很穩定，穩步發展，從來沒有降價，但是也沒有大幅度的升價。到去年統計，全市平均價格在4400多塊錢，中心城區是5400多塊錢，從北京到威海買好房子，花六七千塊錢就能買到很優秀的房子，它的設施、配套方方面面都會很好。 中坤集團副總裁謝勇 我的觀點是，如果說旅遊度假地產第一代是海景房的話，現在已經到瞭第二代的時候。什麼是第二代呢？過去大傢在街上接到一個小單子，說出門就能看見大海，這是一個銷售賣點，北京有霧霾。而其他的就不提瞭。現在的老百姓經過瞭第一輪的消費以後，對於新北土城土地貸款新的或者升級型的旅遊度假或者生態宜居城市的概念應該有瞭新的要求。比如我，我現在在考慮是去海南還是去威海，是找王秘書長還是找林會長，我確實在考慮。因為我剛才說用細節來說話。 隋安仁：主持人和各位嘉賓好，我是中國海景房網的，我從中國海景房網的角度，針對上午鄭向東先生提出來的，如果大傢在海邊買房子，我想去超市買東西買不著怎麼辦？我想給全國海景房的開發商提個小建議，現在客戶生活水平提高瞭，想買山清水綠海邊的房子，從交通、從超市到房子的面積、價格、定位，定的對不對。以前大傢定位，比如去三亞買房子，兩萬多、三萬多，是有錢人買的，但是普通老百姓也想去避暑、避寒，但是買不起，海邊精裝的房子，可不可以把房子精裝修一千五降一些。開發商的資質手續全不全，價格怎麼樣，我不知道，但是我們中國海景房網能夠給大傢提供相關的信息，一些好的房型、戶型設計，包括好的開發配套，我們可以給你們提供很多好的建議。消費者買海景房都到中國海景房網，便宜、放心，我們專業的替你把關，到底這個開發商合不合格，房價什麼樣，面積適不適合你，最後信息對等的情況下，對開發商、對消費者應該都是利好的消息。 首先一個城市的發展，不能離開產業的佈局。首先要有產業，產業新城聚集，對於這些資源好的城市，我們今天有說到，很多地方有空城，隨著季節性的變化，像海南冬季是非常旺盛的旅遊城市，限制瞭80平米以下小戶型的開發。但是威海是夏天比三亞很適合去的地方，而且離北京也很近。但是這涉及到淡季的問題，淡季怎麼做？綠維提出瞭自己的概念，首先要有產業聚集，在我們今天生活高鐵已經拉近瞭城市之間的空間，網絡已經拉動瞭人與人交流和產業發展的新的生活方式，所以在我們這些宜居的資源比較好的地區，我們的健康產業、現代服務業的產業是可以輕易的聚集的，通過這些聚集，能拉動我們長期的居住型人口，這個門口是給我們帶來這個城市未來生活魅力的基礎。 對於傢庭來說，我們有瞭財富，財富是為瞭給傢人健康、快樂的生活，對於辛苦操勞一輩子的父母，你願意給他的是健康安全的晚年的環境。所以對於現在來說，整個城市建立在粗放的開放式的空間，現在純凈的水和空氣已經成瞭奢侈品。 在一二線城市周邊，現在新型城鎮化的發展已經帶動瞭利城鎮化、利城市化、利空間化的發展，在一線城市和省會城市周邊的城市群發展地帶當中，有一些自然資源比較優厚的地方，因為旅遊地產已經跨入到度假地產的時代，我們在度假地產的綜合配套裡面，有特色小鎮，有適宜的地產的開發等等，我們在規劃的時候比如我們在做雲南普洱這個城市的時候，我們對它各類養生指標進行跟國際指標對比，我們發現這個城市所擁有的陽光、水和環境資源是最適合做養生的。包括它的自然元素，包括它的茶、農業種植，我們給這個城市做產業規劃的時候，就建議它往養生城的方向發展。現在這個城市也是在為養生產業的引入、養生城市的方向在發展。 青年首購屋貸款 現在大傢都看到政策方面都是傾向於就地城鎮化，我們開發的地產項目都是在就地城鎮化方面做出瞭我們應有的貢獻。謝謝。 萬科現在做食堂，一方面是行業老大的轉型，另一方面是業主的要求。所以這些細節，接機、能不能代租房子，有沒有小的醫院，甚至看完海看膩瞭，晚上有沒有看書的地方。我去過南海的一個社區，有一個小圖書館，這當然是給員工做的，我是其他的原因，不是業主，我晚上在海邊溜達回來以後，不想看電視，那裡有一個小圖書館，我坐在那很安靜，要一杯咖啡，或者帶一杯飲料過去，很放松。這些小的細節的地方，社區的，能不能有，北京的消費者將來決定買海南買威海還是買雲南還是哪兒的房子，除瞭大的配套之外，還有這些開發商或者小區能不能提供這些服務，如果有瞭這些，這就是打造旅遊度假地產的2.0或者3.0版的物業形態。這個房子賣貴一點，或者比別人高出10%、20%，對於北京居民來說，看瞭北京的房子，覺得哪兒的房子都便宜，對價格是不敏感的，你貴一千、兩千都可以，隻要你把房子品質做好、配套做好，這是廣大的消費者最看重的。很多消費者問我們房展會，說你們那的房子能不能代租或者有沒有醫院，我說我回答不瞭，你可以去問問他們。如果能有的話，希望能介紹給大傢。 下面有請參加對話環節的嘉賓上臺： 威海的降水量全年是737.7毫米，應該說分佈得非常均勻，適合整個植物生長，而且調節瞭大氣的氣候，這也是非常適合於人類居住的。宜居城市大環境威海已經具備瞭，小環境威海還在做努力。 我們在普洱也有一個大的休閑養生部落的開發，依托當地稀缺、優質的旅遊度假資源，深度挖掘當地的文化元素，把它很好的結合。然後用國際的戰略眼光，拼命國際頂級的旅遊規劃設計團隊，來進行度假地產項目的規劃。在度假地產項目本身的規劃之外，我們也要朝泛旅遊產業的方向發展，除瞭簡單的為消費者、為度假者提供住宿之外，還要提供很豐富的休閑度假活動。比如門頭溝，我們有很多戶外資源，同時還有戶外演出系列，還有休閑觀光、文化體驗活動等等，把這個做一個整體的結合，才能夠對消費者、對度假者有持久的吸引力，才能把旅遊地產做活、做實。謝謝。 張曉莉：謝謝您。我還想再瞭解一下，這個問題也是代表我們北京晨報問在座的各位嘉賓，但這個問題可能是隋總回答更合適一些，您肯定看瞭很多海景房的項目，您能不能從消費者的角度談一談選擇旅遊地產、選擇第二居所的時候，有一些什麼可以操作的實際的建議嗎？ 汪仁梅：剛才王秘書長和林會長對海景地產提瞭很多建議，確實不錯。現在消費者如果選海景房，第一個要看的就是位置的遠近，第二個是根據自己的能力，是度假的話，就買面積小一點的，要常住的話就要考慮周圍的醫療、社區、超市、購物方不方便，因為作為海景房來說養生的比較多，如果年齡長瞭，配套不方便，子女也不方便。再就是整體的價位，還有看看相關的開發商的資質，幾證全不全，如果手續不全，就可能存在一些弊端，買之前可能開發商說得很好聽，買完以後可能兌現不瞭那麼多。還有就是看一下開發商的經濟實力，有沒有上市公司，還是比較大的集團公司，還是小的開發商。再就是周圍的交通，比如打出租車，兩個小時也打不到車，因為這個地方就沒有車。還有服務也要看。買現房和準現房更安全，更有把握。謝謝。 張曉莉：我最後想借用一下王秘書長剛才提到的話，科學的、前瞻的頂層設計，還要有完美的執行力，才能把今天在座各位嘉賓所提出的旅遊地產概念、宜居城市的概念很好的貫徹下去，才能給我們消費者提供非常完美的產品。 中國生態宜居城市房地產論壇（之四） 新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-04-16/11072690757.shtml
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