在 2010 年以前，美國的房地產經紀執照，可以做房地產經紀人，也就是房屋的買賣租賃業務，同時也可以做房屋貸款經紀，兩者兼任亦可。

大約自 2000 起，房地產利率降低，加上房價漸增，房地產業一片欣欣向榮，很多人就進入此行業，只要去補習班上課，死背硬記一些題庫，就搭上這班列車。此期間從國內移民來此的華人大增，在不知做什麼好的當下，剛好來做房地產經紀。

有人做得好，成了千萬經紀，也有人做不下去，或者違規入獄；因為經紀人優莠不齊，等到 2008 年經濟衰退時，突然許多房屋貸款出問題，屋主因為利率跳增（當初不是固定利率，或是選擇只付利息）而負擔不起，進而被銀行扣押拍賣。於是政府要求貸款經紀人，得另外申請一張執照，考試通過只限一年有效，每年都要重新上課 8 小時並考試。這讓很多人望而卻步。

相對於房地產經紀的執照，每 4 年才 Renew 一次，房屋貸款執照就顯得比較難考，而且每年的第四季考試通過，還要交一筆費用給主管機關（NMLS）。

往年我都是固定去一家學校上課，選一個週末上完 8 小時就拿到 Certificate，原本要考試，但近兩年卻不用，讓我們省心不少。

今年拜 COVID-19 之賜，該學校說不開課了，學生人數不多，老師說要準備的東西太多，不值。所以只好轉為網路上課，這種學校選擇很多，我找好學校註冊，網路上課，最後考試，幸而一舉通過，可以繼續執業一年了。

以前上課用的書本，還有課後練習題，大有幫助。