遷入新家，象徵人生走到新的階段。不過若選屋不慎，很可能不是面對溫馨美好的居家生活，而是悔不當初的哀怨心態。專家建議，從跟仲介交手、移轉產權到驗屋都應步步為營，不懂的地方直接詢問，築巢之路才能凱旋而歸。
採訪╱潘姿羽 攝影╱地產攝影組

奢侈稅牽動業者、投資客的神經，許多持有第2屋的民眾也忐忑不安，深怕哪天遭殃。專家指出，奢侈稅是針對持有2年內轉手、非自住的民眾，若擔心對非自住的認知與政府不符，不妨先行文給國稅局，確認不須課稅後再賣出。

奢侈稅全名為「特種貨物及勞務稅」，若房屋所有權人賣出持有期間2年內的不動產，便依持有時間長短，課10~15%的奢侈稅，自2011年施行已 滿2年，預計11月底公布修正草案。雖然目前政府對特定條件設有排除條款，但民眾常因未全面了解法條，聽信他人的片面之詞而吃虧。

日前傳出民眾因仲介對法令有誤解，須多繳300多萬元的奢侈稅。

延過戶買賣都有責

曾 發生民眾購屋，但屋主為了規避奢侈稅，提出延後過戶的要求。永慶房產集團高總價簽約中心資深經理陳俊宏表示，這方法實務上並不可行，對買方也沒有保障。奢侈稅持有2年的時間點是「房屋移轉登紀日到買賣契約成立日」，除非雙方口頭約定，直至賣方持有屆滿2年再簽約，否則屋主仍須課奢侈稅，但買方可能被認定協 助逃漏稅。

因應人生階段不同，許多民眾有了小孩後，會考慮換屋。《特種貨物及勞務稅條例》第5條也指出，夫妻若名下只有1戶房產，且用來自住，那購入第2屋後1年內賣出原屋，也就是「買新賣舊」，不須課奢侈稅。

「奢侈稅沒辦法詳細規範不同個案的處理方式，因此很多案例都有爭議。」台北市地政士公會理事長張義權表示，法律是針對大原則訂定，但每人情況不同，若民眾認為有非自願的售屋需求，建議出售前先行文給國稅局，得到國稅局正式公文回函確定不須課奢侈稅後，再來行動會最安全。

仲介誤判連坐賠償

也曾發生仲介誤判奢侈稅排除條款，民眾誤認為不須繳納奢侈稅而同意賣屋，卻遭課稅的情形。永然聯合法律事務所所長李永然表示，《不動產經紀業管理條例》第26條表示，因仲介或代銷的故意或過失，使交易當事人受損，經紀業應和經紀人負連帶賠償責任。

李永然解釋，因仲介給的資訊是屋主賣屋關鍵，只要屋主能以書面、簡訊或是人證舉證，當初自己是聽信業者的錯誤資訊才願意售屋，便可依此請求賠償。

奢侈稅特殊案例

案例╱說明
◆買新屋換舊屋
所有權人與其配偶、未成年直系親屬只持有1屋自住並設戶籍；購買第2屋後，1年內出售第1屋，且第2屋同樣作為自住用途、設戶籍，無須課奢侈稅

◆夫妻任一方名下有房，另一方購屋後2年內售出
因奢侈稅第5條之1規定，所有權人與其配偶、未成年直系親屬只持有1屋自住並設戶籍，出售才不須課奢稅；此案例所有權人與其配偶持有2屋，並不符合上述條件，因此須課稅

◆屋主對買方提出延後過戶，希望避開奢侈稅
奢侈稅的時間計算方式是自房屋移轉登記之日(買)，到契約簽定之日(賣)，若屋主只是延後過戶，無法逃避奢稅；除非先口頭約定，直至2年期滿再簽約；但這樣對買賣雙方都無保障，且買方可能涉及協助逃漏稅

◆將房屋借給親友設戶籍以遷學籍
民眾須證明給他人設戶籍並非出租、營利用途，實務上難舉證，可能被課奢侈稅
資料來源：永慶房屋、張義權

蘋果提醒你

賣屋時，民眾若不清楚是否須課奢侈稅，通常會詢問仲介業者、地政士；不過是否須課奢侈稅並不由業者決定，建議民眾應自行了解法條、詢問專業人士，甚至行文給國稅局，不應直接聽信業者說法。
資料來源：台北市地政士公會理事長張義權

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