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房市景氣循環暨 2016年購屋計畫


一、房市的歷史


二、民國六十年迄今台灣房地產大事紀


三、房市第一次循環(民國57年春～民國64年夏)
1968年開始，台灣由農業社會轉型為工業社會，國民所得逐年增加，三代同堂的生活型態起了劇變，購買新屋的市場需求強烈，在供不應求的交易市場中，同時帶動了預售房屋的市場繁榮。
★原因：中東戰爭→通貨膨脹→房價上漲
★結果：蔣中正政府立即下令四樓以上華廈禁止興建→房價下跌三成



四、房市第二次循環(民國64年秋～民國71年夏)
蔣故總統經國先生開始啟動全台十大建設，並放寬建築融資。此時台灣正式邁向開發中國家之林，經濟成長迅速，房地產又開始啟動一波主升攻勢。
★原因：十大建設→經濟起飛→中東戰爭又來
★結果：政府追查資金來源與追查逃漏稅→恐慌性拋售



五、房市第三次循環(民國71年秋～民國79年冬)
1982年秋季開始，房價下滑過速，金融市場風險再起，政府開始放寬建築融資。此時台灣的經濟成長帶來了國民所得年年大幅的成長，股市由2000點開始上攻，游資不斷增加、通貨膨脹再起，房價節節攀升，政府不斷提升放款基準利率，仍無法吸收過剩游資，銀行房屋貸款利率高達13%。
★原因：放寬建築融資→股市從2000 點上攻12000點→資金氾濫
★結果：降低重貼現率與存款準備率以及緊縮貸款→大盤指數在8個月內跌到2485點



六、房市第四次循環(民國80年春～民國90年冬)市場震盪盤整十年
1996年李登輝總統的「兩國論」引發中國對台發射飛彈事件，已經造成民心恐慌，愈高總價的物件愈乏人問津。緊接著又爆發亞太金融風暴，雖然台灣政府成功地化解亞太金融風暴，但銀行的逾放比率持續增加，也留下市場一顆未爆彈的隱憂，這才是延長房地產盤整期的主要原因。
★原因：總統民選→大陸射了→李登輝6萬/坪爆發亞太金融風暴
★結果：盤整十年



七、房市第五次循環(民國91年春～民國103年秋)
2000年開始，台灣第一次政黨輪替，民進黨陳水扁總統執政，房地產面臨消息面重大利空，房價持續盤整量縮，為了穩定民心與解決銀行逾放比率持續增加的危機，新政府決定以積極的政策刺激房市，避免因銀行倒閉所引起的連鎖效應。例如，持續數年提供數千億的首購優惠貸款的低利率補貼政策，刺激年輕人大舉購屋意願，並採取增值稅減半的激勵措施。這些政策果然奏效，房地產自2002年春開始景氣反彈回升
★原因：阿扁→優惠貸款→增值稅減半→SARS→換人降遺產稅→引入陸資
★結果：預期資金造成漲幅→奢侈稅→實價登錄→豪宅稅



八、房市第六次循環(民國民國103年冬～迄今)
★原因：九合一大選→嚴查紅單→房地合一政策→容積總量管制
★結果：建商搶照→價僵量縮→步入修正格局



九、致富關鍵


十、現在NEW［買房的好時機］非買不可五大理由


十一、預售VS成屋


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