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| 2010/11/13 05:37:12瀏覽4824｜回應4｜推薦3 | |
參考文章都市計畫、土地分區無罪 將大幅鬆綁 嚴重傾向財團 2009/11/24 【 藍綠 一個樣 房價飆漲元凶 】 容積獎勵 獨厚建商 (建商百億跨區獵地 殺遍全台) 建商百億跨區獵地 殺遍全台 2009-11-26 中國時報 檢視十二年容積政策利益 建商獨享 【聯合報】 2010.11.04 馬喜為財團 大鬆綁法令? 監院3日通過監委劉玉山、程仁宏提案，糾正內政部。劉玉山在記者會指出，台灣從1999年全面實施容積率，這10多年來的亂象，台灣都市計畫缺乏容積總量管制機制，地方政府爭相加碼各種容積獎勵計畫，因中央也放任，各式各樣的獎勵容積的累加，完全沒有上限規定，都市計畫法定容積制度，早已名不符實。 【2010/11/04 聯合報】 監委劉玉山、程仁宏檢視容積率政策，發現容積獎勵的利益多由建商獨享，而公共設施不足等外部性問題，卻由社會買單，地方競相加碼獎勵容積，內政部無法有效管理，今天遭糾正。 監察院通過劉玉山、程仁宏提案，糾正內政部。劉玉山指出，台灣從民國88年全面實施容積率，檢視這10多年來現象，可以發現，都市計畫缺乏容積總量管制機制，地方政府競相加碼各種容積獎勵計畫，中央也放任，各式獎勵容積的累加沒有上限規定，都市計畫法定容積制度已名不符實。 劉玉山表示，台北縣某都市更新集合住宅案的「建物登記面積」竟然達到「法定容積」的3.89倍，也就是說，建商購買土地依都市計畫可蓋法定容積為1 ，最後賣給消費者的「建物登記面積」可達到3.89倍。 劉玉山說，原本容積獎勵是希望促成縣市政府、社會大眾、開發建商共享利益的三贏局面，但實際結果是，容積獎勵的利益多歸建商獨享，而所造成的公共設施不足、交通、景觀、日照、通風等外部性問題，卻要由社會大眾買單，「土地開發與容積管制已嚴重失控」。 劉玉山說，新加坡的做法，都市計畫規定的法定容積就是建築物登記面積，建商提出申請增加容積，要經主管機關核准，並交開發費或增值稅，回饋當地的公共建設，這種作法值得台灣參考。 劉玉山調查也發現，各縣市都市計畫的公園、體育場所、綠地、廣場及兒童遊樂場5 種用地面積，都沒有達到都市計畫法「不得少於全部計畫面積10% 」的規定，像台灣地區約3.3%、台北市5%、高雄市8.6%，所以外界會看到，容積獎勵一直加碼，但公園綠地卻嚴重不足的情況。 另外，程仁宏說，調查過程曾抽查台北市3 個建案，發現公設面積約占建物登記面積的38%至40.5%，陽台約占建物登記面積的4.8%至7%，雨遮約占建物登記面積6.3%至15% ，主建物約占建物登記面積46.8%至49%，也就是，消費者買50坪的房子，約只有24.5坪可供居住，相當不合理。 程仁宏指出，全世界只有台灣將「雨遮」納入建物登記並予以計價；「陽台」部分只有台灣、香港、中國大陸列入所有權登記並計價；「公共設施」部分，僅台灣與中國大陸列入所有權登記並計價。 程仁宏要求，內政部在2 個月內檢討改善容積率政策不合理之處，「不能讓民眾當冤大頭、獨厚建商」。991103 費鴻泰質疑，蘇貞昌擔任台北縣長以及行政院長期間，不僅大賣公有土地、濫發容積獎勵，甚至任意變更土地使用項目，吸引建商炒房、蓋豪宅。他大罵蘇貞昌涉嫌圖利建商，貴了房價、爽了建商，「簡直就是豪宅王！」 費鴻泰指出，位於台北縣三峽鎮的「北大特區」在二○○○年完成開發後，兩年內僅賣出十二塊土地；二○○三年一月，擔任縣長的蘇貞昌決定將容積獎勵提高到百分之八十，造成建商大量推案，兩年內就賣出六十三塊土地，興建約七千戶住宅，但由於周邊配套設施不足，產生交通、環保等問題。 費鴻泰表示，北大特區土地熱賣一年後，蘇貞昌在二○○四年一月複製獎勵建商經驗，在板橋市新板特區如法炮製；蘇先縮短土地標售時間，吸引建商標售，隨後又將商業用地變更為住商用地，造成建商狂蓋兩千五百戶豪宅，佔地一萬餘坪；當年五月，蘇又追加百分之十容積獎勵，新板特區一年內漲幅高達八成，從平均每坪廿萬，劇增至每坪卅六萬，涉嫌圖利廠商。 費鴻泰進一步指出，蘇貞昌在行政院長任內，大手筆賤賣國土達四○八公頃，等於超過十五座大安森林公園面積；在台北市賤賣近七千坪土地，得標總價逾一五六億元，這些土地多半位於北市精華地段，分布在中山、大安、內湖及中正等區。例如，新光集團以六三點八億元標下「聯勤信義招待所」土地，兩年後該集團轉手賣出，淨賺卅三億元，現在那塊地預計要蓋高達四十層樓的「摩天頂級住宅大樓」；反觀郝龍斌市長任內，未曾賣過一筆市有土地。 國民黨立委郭素春指出，蘇貞昌此次參選台北市長選舉，有許多建商支援做後盾，她質疑這些建商過去曾享受過蘇給的好處，現在開始回報給蘇。她呼籲蘇貞昌出面說清楚，不要裝聾作啞。 國民黨台北市長候選人郝龍斌立委發言人團昨天上午抨擊，民進黨台北市長候選人蘇貞昌任台北縣長及行政院長時，涉嫌圖利建商、炒高房價，蘇貞昌競選總部對此不願多做回應，發言人李厚慶指藍委「倒果為因」，不會隨之起舞。 李厚慶表示，國民黨立委的質疑是「倒果為因」，不能以現今都市開發的結果，去回頭批評當時推動的出發點；如果把地方繁榮所造成的土地增值，跟投機客炒作土地相提並論，「這種說法實在很可笑，也是選舉口水」，因此蘇陣營不願隨之起舞。 對於藍營立委質疑蘇貞昌炒作板橋房價，李厚慶說，板橋是北縣重要縣治，但過去相對於台北市卻較落後，蘇貞昌在台北縣長任內，推動新板特區發展，讓板橋脫胎換骨，帶動繁榮的成果大家都有目共睹。 李厚慶說，蘇貞昌推動都市發展，讓地方繁榮後，才造成土地增值，現在藍營卻質疑蘇貞昌當時的企圖是在「炒作」，「難道信義計畫區當初也是為了炒地皮才做嗎？不可能嘛！」 【2010/11/13 聯合報】 都市容積缺乏容積總量管控機制，各式獎勵容積之累加竟無上限規定，致都市計畫法基準容積率制度名不符實，淪為建商炒作得利，監察院內政及少數民族委員會99年11月3日通過監委劉玉山、程仁宏提案，糾正內政部。 糾正案文指出本案缺失如下： 一、都市容積缺乏容積總量管控機制，各式獎勵容積之累加竟無上限規定，致都市計畫法基準容積率(法定容積率)制度名不符實，未能發揮成效，中央主管機關核有怠失。 二、縣市政府以提高容積率、增設各種獎勵容積方式，滿足各方需求，中央主管機關控管工具不足，難以有效管理。 三、有關容積移轉之移出土地多屬道路用地，執行面存有偏差，另交易面缺乏公開透明之資訊平台，致真正地主未獲公平待遇；高房價地區以及低密度發展區，易成為容積移轉、都市更新重點實施地區，對於真正老舊地區或亟需優先進行都更新地區，反而較少實施，顯與容積移轉及都市更新之立法意旨未符，相關機制顯有闕漏。 四、各縣市都市計畫之公園、體育場所、綠地、廣場及兒童遊樂場五種用地面積，均不符都市計畫法規定，開闢率亦不足，各縣市均漠視此問題，持續採行各項獎勵容積政策或發展容積移轉，放任容積累加無上限之情事發生，嚴重影響都市均衡發展，中央主管機關督導不周，皆有疏失。 台北市長郝龍斌大打「都市更新牌」，八月起北市老舊公寓改建的容積獎勵，放寬為法定容積二倍的新高點，十月起老舊市場改建的容積獎勵上限更高達五倍。不過監察院調查發現，這些容積獎勵的利益幾乎都由建商獨享，造成的負面影響卻讓社會大眾買單，政府長期放任各縣市競相無限加碼，有礙都市健全發展，昨日糾正內政部。 監委劉玉山、程仁宏指出，容積獎勵並非加速都市發展萬靈丹，其所造成的公設不足、交通、景觀、日照等問題，對鄰里環境皆屬負面影響，縣市政府又推說尊重市場機制不介入，形同拿社會公共利益來獎勵建商參與都市建設。 劉玉山指出，以台北縣某都更集合住宅的建案為例，在各種容積獎勵、容積移轉下，再加上公共服務設施、陽台、雨遮的面積，最後建物登記的面積，竟暴增為法定容積的三．八九倍。他表示，內政部將細部計畫權限下放地方政府，導致《都市計畫法》中對法定容積率的規定形同虛設，土地開發與容積管制已嚴重失控。 劉玉山建議，我國可參考新加坡的做法，法定容積就是建築物登記面積，建商若要增加容積，可提出申請，但要經主管機關核准，並交開發費或增值稅回饋地方 並以3年為期專案受理，用最高容積獎勵基地的2倍或不超過500%為原則處理，要求基地在7年內開工。 他說，市府考量傳統市場相關權利人眾多，申請人資格已特別規範需具代表性且計畫中應提出攤商處理計畫，要具體可行，市場處也會專案協助輔導攤商安置及轉型。 ... 台北市現在的市場一共有155處，其中老舊的私有傳統市場多達21處，為了協助老舊市場再生，北市府列管了16處私有傳統市場用地，市長郝龍斌說，北市府規劃以容積獎勵，調整土地使用及開發強度，協助轉型，北市府提供最高的容積獎勵為法定容積的兩倍、或不超過500%為原則。 台北市目前有21處私有的傳統零售市場，現有狀況普遍老舊窳漏，為了協助私有的傳統市場轉行，北市府再度祭出容積獎勵，調整土地使用、開發強度等，協助老舊市場轉型，台北市長郝龍斌說，北市府已經列管了16處私有傳統老舊市場，包括大安區的古亭市場、忠孝市場、中山區民權市場、信義區虎林市場、北投區自強市場等，申請資格是原始投資者、土地建物所有權人及民間土地開發業者，北市府提供最高的容積獎勵為法定容積的兩倍、或不超過500%為原則處理，基地規模要完整街廓或達到2000平方公尺以上，只要取得2分之1的土地或建物所有權人同意，就可以成案，不過改建過程，一定要有具體可行的攤商處理計畫，以三年為期受理，提案申請之後，由市府以都市計畫專案變更方式協助，要求七年內開工。郝龍斌說，另外有些老舊市場短期無法更新，也可以參與北市府的市場整齊明亮計畫。希望透過這樣的方式，讓台北市所有的老舊傳統市場窳漏地區，都能逐步更新。 中評社台北11月11日電(記者 鄒麗泳)民進黨主席兼新北市長候選人蔡英文上午召開“公辦都市更新、新北市煥然一新”記者會。蔡英文指出，目前都市更新最典型作法是地方政府宣布容積獎勵的額度後，就丟給地主與建商去處理，過程中政府完全是消極審核角色，很多應由公權力出面整合的事及配套措施，無法發揮積極作用，導致大規模成功都市更新案並不多。 媒體詢及台北市長郝龍斌及台北縣長周錫瑋推動的都更措施，蔡英文表示，他們都還用傳統觀念，認為地方政府只要宣佈容積獎勵措施計劃已經完成，接著就等建商與住戶自行完成整合申請，既被動消極、而且耗時。如果，沒有政府主導，建商跟住戶很難達成一致意見，所以才會多年來沒有看到一個很大的成功案例。容積獎勵不能解決所有問題，最關鍵問題還是意見整合以及一個完整的規劃。 蔡英文強調，未來新北市更都案將由新北市政府府帶頭做，屋齡30年以上房子佔約40%，若能成功引進公辦都更，進行大規模大面積都市更新，便可將城市再造的工程成功引進新北市。 若有大規模大面積都市更新，將可達到很多現代都會應有的社區功能，譬如預留很多公共空間做公共設施，包括道路拓寬、綠地、社區公園、汽機車停車位等，也有很多空間保留下來給市府使用，如建設社會住宅、社區照顧中心等；換句話說，新北市將會走向非常健康的“社區主義”與“市民主義”，也就是社區的居民是個相互照顧的團體，對現代社區及都會來講是很重要、很健康的發展，這也將是她當選後最優先的政策項目。 蔡英文指出，地方政府應扮演三個角色：第一、“意見的整合”，住戶對每次都市更新都會有很多期待，必須要有一個有公信力的政府出面做整合；第二、“前期的規劃”，大家才能有共同一致的目標做後續的努力，如果這個前期規劃不確定，每次談完還要請市政府再審核，對很多參與都市更新的住戶是不公平的事情；第三、“中繼安置”，都市更新過程中，住戶必須暫時搬出去，這時要由市政府來安排他們中繼的住所。這些都是市政府至少必須該做的事情。 這場都市更新記者會，蔡英文只談都市更政策，完全不回應時事議題。她說，一任市長任內，可以成功實施相當多案例，希望成功當選以立刻進行公辦都更計劃。 記者會後，蔡英文隨即前往土地學府路市場拜票。 民進黨新北市長候選人蔡英文今天召開「公辦都市更新新北市煥然一新」記者會，她認為政府應該更積極介入整個都市更新的過程，包括「意見的整合」、「前期的規劃」和「中繼安置」；國民黨新北市長候選人朱立倫則提出捷運政策帶動都市更新的觀點，認為捷運會增加都市更新的誘因，政府的力量是要彌補民間力量不足，相較蔡英文主張的「公辦都更」，朱主張「公辦為輔、民辦為主」。 蔡：政府應更積極都更 蔡英文指出，「都市更新條例」從1998年公布實施到現在，還沒有看到大規模的都市更新，關鍵就在於政府的角色不該只是立法或宣布容積獎勵，應該更積極介入整個都市更新的過程。 她說，目前都市更新最典型的作法，就是地方政府宣布容積獎勵的額度後，就丟給地主與建商自己去處理，在政府消極的情況下，大規模的成功都市更新才不多。 蔡英文進一步說明，「公辦都更」進行大規模大面積的都市更新，將可達到很多現代都會應有的社區功能，包括道路拓寬、綠地、社區公園、汽機車停車位等，也有很多空間保留下來給市府使用，如建設社會住宅、社區照顧中心等。 她也指出，雖然台北市長郝龍斌、台北縣長周錫瑋也都曾提出都更構想，但都只著墨於傳統觀念，覺得地方政府只要宣布容積獎勵措施後，計畫就已完成，不但被動消極且耗時甚鉅，真正的關鍵應在於居民意見的整合與完整規劃。 朱：公辦為輔、民辦為主 對於蔡英文提出的「公辦都更」，朱立倫質疑，若公辦都更可行，「請問民進黨在台北縣執政16年，總共辦了幾件都更？」他認為應由民間的力量推動都更，再由政府彌補其中的不足。 朱立倫指出，捷運會增加都市更新的誘因，因此提出捷運政策帶動都市更新的觀點，只要符合容積獎勵的條件，就可加速腳步舉辦。 都更本身是個對都市景觀正面的措施，問題出在容積獎勵。 容積獎勵也不是個不可行的辦法，問題出在沒有通盤規劃，沒有保護一個社區區塊的『總容積不變』。 在同一社區之內，要獎勵多少容積，市政府就應該釋出多少公共土地（不是徵收來的）甚至是拆除公共建築，將他改成綠地 ... 中央政府對停車位的獎勵不同！內政部提供的容積獎勵只到民國101年底，而財政部提供的租稅獎勵仍是全國都享有，到底停車場需不需要由中央獎勵？顯然有兩套不同的標準。 中央政府以「提高容積率」與「地價稅優惠」獎勵民間廣蓋停車場、停車位，實施多年，出現許多流弊，主要 ... 賣國有地 國防、財部不歇手 儘管國產局小面積國有土地出售引發炒作房市土地價格疑慮，但財政部釋出土地政策並不打算喊停，不僅此，國防部目前仍有800公頃土地可供處分，為彌補眷改基金缺口，近期將向政院爭取500坪以上大面積土地標售解禁。台銀、台酒也將爭取非自用土地活化利用，若能通過，對於建商將是一大利多。 行政院「國有土地清理活化督導小組」近期內將召開第三次專案小組會議，由副院長朱立倫主持，據了解，國防部、台銀及台灣菸酒公司都將一一報告代管國有公用土地運用情況。 儘管出售國有土地近來引起諸多爭議，被土銀高層批評是炒作土地及房市價格元凶，不過財政部政策不打算踩煞車。 無獨有偶，由於國防部認為小面積土地標售無法滿足老舊眷村改建條例的經費缺口，且難以標售，將建議500坪上以上大面積土地標售政策解禁。根據吳揆之前的說法，未來即使標售，也必須獲行政院國有土地清理活化督導小組同意才能進行。國防部將向政院報告盼解禁理由、眷改基金缺口、處分個案土地標的狀況等。目前軍方土地仍有800公頃可供處分標售，政院將討論是否非標售不可，能否有其他多元利用方式增加收益，但土地仍維持國有。 此外，台銀有200餘公頃帳面價值500億元的非自用土地低度利用，也爭取不要減資繳庫，以免減列資產影響台銀在國際的債信評等。
為了統合散見各部會及事業機構的土地利用，行政院去年11月成立了跨部會的「國土清理活化督導小組」，由副閣揆親上第一線督軍出任召集人，在開完第一次會議之後，農曆年前朱立倫已下達指令，第二次會議就先由財政部轄下的台灣金控、台灣菸酒公司登場，並指示在3月初，就向政院提出土地開發、利用的相關簡報。 ******** *********** 行政院會昨（11）日聽取「強化公股管理」報告，行政院長吳敦義在聽取報告後裁示，強化公股事業透明度與公開化，如薪酬制度、支用費用等，讓公股公司經營更健全；並建立國家級控股管理機制，講求效益平衡。 李述德強調，未來各部會的投資將以國家資產投資組合看待，透過跨部會成立的「公股管理督導小組」平台，進行異業結盟、策略聯盟等跨業合作，提高國家資產的投資效益。 另外，目前公股的通路包括1,400家公股金融機構的分支機構，29處菸酒公司的營業據點，1,371家中華郵政支局，651座中油公司加油站，李述德說，這些通路應可思考可否像7-11一樣多元經營，可以創造更高的收益。 根據統計，截至去年底，中央政府直接投資的事業家數有49家、持股市值2.7兆元；間接投資子、孫等轉投資事業則有674家，持股市值7,424億元。 李述德指出，政府投資的公股事業機構甚多，各種人力、物力、財力資源龐大，長期以來，由於股權分屬不同單位掌管，經常出現跨部會協調不足，且公股經常肩負政策任務，造成盈餘繳庫偏低。另一方面，政府對公股民營事業多擁有負責人、經理人的派任權，在董事會也掌握多數席次，但公股股權若未積極運作，仍無法發揮公股應盡的責任。 【2010/02/12 經濟日報】 ********* 未來各機關500坪以上土地，要透過都更計劃來活化。圖/本報資料照片 行政院日前正式成立「國有土地清理活化督導小組」，由副院長朱立倫擔任召集人，未來他將強勢督導各部會全面清查造冊，帶領各部會分期分區全面活化。大選過後，政院將加速國有土地活化，以解決日益窘迫的財政困境。 財政部初步清理國有土地管理現況，總面積194萬公頃，由5,294個中央及地方各機關、學校、部隊管理公用土地佔171.8萬公頃，粗估總市值21兆6,921億元，其中公用土地市值高達17兆餘元。以農委會及所屬管理面積120萬餘公頃最多，而交通部及所屬管理土地市值1兆1974億元最有價值。 朱立倫指示第1階段部會清理造冊的建築用地類別，包括住宅區、商業區、工業區、機關用地、行政區、專用區及旅館區7大類，第2階段列出單筆或毗鄰合計500坪以上大面積，分期分區在2年內活化。 政院督導小組將審查審議機關提出的活化規劃方式，若不同意，將指定國有財局重新評估規劃，或指定財政部委託專業機構規劃。 財政部國有財產局長張佩智指出，未來機關低度利用或閒置用地，可透過幾種策略活化：一、調整都市計畫，提升閒置公共設施保留地利用，以回饋地方政府方式，申請變更全部或部分都市計畫為住宅區、商業區或專用區，與民間合作開發，增加建設財源；二、整併需地機關共同開發，變更都市計畫，內化籌措遷建機關開發財源。 三、整體規劃、大街廓、跨域開發，例如華山園區，與北市府市有土地換地，全部變為國有土地，整體規劃，可興建辦公廳舍或園區；四、與目的事業機關合作開發，例如產業園區開發；五、與民間或特種作業基金（例如台銀人壽資金）合作興建房屋，以租賃方式未來取得房屋。 在籌措國有土地開發財源部分，財政部建議各部會，優先採BOT方式利用民間資金推動公共建設；運用特種作業基金調度，減輕公務預算編列壓力。不具自償性之計畫可透過聯合開發，都市更新方式，創造計畫自償性，吸引民間資金。 台北縣板橋市中山路一塊原工業區用地獲准變更用途，這塊地緊鄰捷運環狀線聯合開發用地，另一側聲寶公司的廠房用地96年也已變更為商業區，縣政府城鄉局認為有助藉捷運串聯商圈氛圍，擴大新板橋車站特定區生活圈。 台北縣政府城鄉局計畫審議科長海治平說，這塊基地位在板橋市中山路一段（漢生東路與板新路之間）乙種工業區街廓內，面積6975平方公尺。地主提出「變更板橋都市計畫（部分乙種工業區為商業區、廣場用地及道路用地）」一案，經內政部都市計畫委員會審議通過，即日起公告並發布實施。查詢網址：http://www.planning.tpc.gov.tw。 城鄉局解釋，這處工業區街廓被住宅社區包圍，與周邊環境極不協調，加上板橋核心發展地區的零星工業區近年陸續轉型，所以這項變更案是循「整體規劃、分別開發」原則變更。 您能點土成金，變更工業地目嗎？ 有人說一般人或企業要變更工業用地地目，改成其他如商業用地非常難。...但還是有人能變更地目，點土成金... 報載 南港點土成金 無與「輪」比 【經濟日報 】 2010.01.31 "南港舊廠區已不適合再做工廠，路已盡，必須轉型再開發，所以要配合台北市政府，推動「南港新都心」大型開發案，總樓地板面積約7.6萬坪，取名為「世界明珠」，營造成為台灣房地產市場無可取代的土地，就像上海市浦東的陸家嘴。"... 報載 遠東新 手握47萬坪土地獲利金庫 報載 其中，最受矚目的板橋廠已開發為遠東通訊園區，占地7.6 萬坪，目前已進入實質開發階段，預定明年中第一棟研發大樓開始營運，相關招商活動開始展開。 報載 另一方面，閒置的宜蘭廠3.2萬坪土地，在今年9月中已取得內政部許可，變更地目由工業用地轉為工商綜合區，每坪的價格至少10萬起跳，讓宜蘭廠搖身一變，身價鍍金。宜蘭工商綜合區案預計開發內容以興建休閒渡假旅館及購物中心等。 >>>>>> 不是人人能「點工業地成金」...轉型再開發... ************** 會計系出身的林學圃，在民國82年時，就曾以國豐興業董事長身分，當選中華民國優良商人，贏得「金商獎」，同梯當選人還包括時任遠東倉儲董事長的王令麟、長和企業董事長紀宏泉、宏碁總經理王振堂、旺宏電子董事長胡定華等多人。 不過，林學圃也因涉入楊鐵、南港股票交易情事，被控炒作楊鐵股票及掏空南港公司，台北地方法院一審判無罪，台灣高等法院則在民國95年7月，依觸犯內線交易、炒股及背信罪名，改判他五年六個月，全案仍可上訴。 會計人當家 投資有眼光 法務部調查局北機組偵辦南港炒股案，林學圃再度被控涉入，南港董事長翁文雄也被函送台北地檢署偵辦。林學圃則辯稱，當初看好南港的營運與土地開發潛力，憑個人投資經驗買賣股票，沒有炒作或哄抬南港股價。 今年1月11日，南港公告翁文雄被指違反證券交易法案件，經台北地方法院檢察署為不起訴處分確定；至於林學圃部分，則無相關說明。 儘管官司纏身，且非南港現任董事長，但林學圃的名譽董事長頭銜，讓他仍握有實質主導的權力，不僅沒有成為南港的「藏鏡人」，在法說會、媒體訪談，日前上海國際集團（SIG）旗下中銀國際集團董事總經理陸戎、與香港滬光資產管理公司董事總經理王京率領的參訪團到南港舊廠踩線勘察，聽取開發簡報時，也是由林學圃全程陪同說明。
南港大股東還在踩線團抵達前一天，將消息透露給特定媒體，安排林學圃接受採訪，大談南港舊廠土地開發的最新規劃、進度、商機，也預告南港今年輪胎本業營運成長上看二成的目標，進而助漲股價。 「身經百戰」的林學圃，在今年1月還未結束前，就提前公布1月南港合併營收約9億元、年增率約89%。 南港並表示，依目前接單情況，對今年營運持審慎樂觀看法，所以今年營運應較去年度有成長空間。不過，南港也強調「未來最終結果仍須視未來市場環境變化而定」，藉以降低未來萬一無法實現的責任風險。 50歲再進化 房市展雄風 法說會果然是「未演先轟動」，眾多媒體及國內外數百名法人擠爆會場，晚到者只能站著聽。 南港是台灣歷史最悠久的輪胎公司，林學圃一上台就給在場者打了一劑強心針，強調南港追求成長動能之道。接著再以感性的語氣說，南港剛好屆滿50年，現在的處境及未來發展方向，可以用「水到窮時可以再發源、路逢盡處可以再開發」兩句話來形容。林學圃分析，南港成立迄今已經歷50個寒暑，曾製造出台灣最早的飛機輪胎，研發及製造實力不容小覷，但南港舊廠區已不適合再做工廠，路已盡，必須轉型再開發，所以要配合台北市政府，推動「南港新都心」大型開發案，總樓地板面積約7.6萬坪，取名為「世界明珠」，營造成為台灣房地產市場無可取代的土地，就像上海市浦東的陸家嘴。 在輪胎本業方面，南港輪胎也要積極運用台灣新豐廠、江蘇張家港廠的生產條件，以及既有的研發行銷能力，開發新產品及新市場，提升營收及獲利。 【2010/01/31 經濟日報】 都市計畫規劃綁地，有土地分區等設計，是天經地義的事。但土地分區設計美意要執行，不能官商關係好的地方，就可變更地目，如對財團的工業地變更地目，讓財團可點土成金，甚至工業地不能當住宅及餐廳，現也要鬆綁，沒有食等安全問題嗎? 但對於沒有權勢民間百姓的地，就可長期綁著不處理。 官員對沒有權勢民間百姓，麻木不仁，效率奇差，官員對官商關係密切的紅頂商人，卻百般配合，效率奇高。媒體還一味配合，請參考 及都計綁地30年 百官麻木 都市計畫規劃綁地，有土地分區等設計，是天經地義的事。但對百姓的地不能綁地30年，不處理。對紅頂商人的地，就可破壞都市計畫美意，任意變更地目及使用用途。 政府高官與媒體不是睡著了，而是嚴重傾向財團，藉由沒有權勢民間百姓，官員都計綁地30年不處理，將全面大幅鬆綁都市計畫及土地分區等設計。 請參考 「不會標售五百坪以上完整國有地」 看吳敦義的風骨 大幅鬆綁都市計畫及土地分區 請參考 馬錯誤的制度 比阿扁個人貪腐更可惡？ 都市計畫及土地分區 黨政軍退出媒體 媒體置入行銷 財團法人法 大鬆綁 行政院會今天將通過「愛台12建設」總體計畫，規模總計3.99兆元，民間投資商機爆增逾1.2兆元。政府將以法規鬆綁、都市計畫、增加容積及區段徵收等政策工具，進行跨域整合，未來建案將結合周邊開發利益，拚成大面積土地，提高民間參與意願。 為鼓勵民間擴大參與愛台12建設，透過都更手段增加容積，政府將設一虛擬的「土地銀行」，儲存增加的容積，未來從事公共建設需區段徵收取得土地，再以增加容積與民換地，如此政府即不需出錢取得公建土地。這些政策工具整合運用都需修改法規。 達284項的愛台12建設中，民間最大商機究竟為何？官員評估認為，民間投資商機將以航空城、中部高科技產業新聚落、高雄港市再造等3大項目為多。 愛台12建設總體計畫期程從2009開始，至2016年止，共計8年，預計投入3兆9,956億元，其中政府與民間投資比為7:3，1兆2,012億元希望吸引民間參與投資，比率達30.06％，而明(99)年中央與地方政府合計將投入3,802億元預算。 在12大項類別中，以便捷交通網1兆2,159億元經費需求最高，占比達30.43％；其次為推動寬頻匯流網路，文化創產業，智慧台灣投入7,752億元，比例19.4％位居第二。 為提高民間參與意願，政府將以不同於過去10大建設的做法，以整合行銷方式，規劃愛台12建設。官員透露，為了創造新點子，現行土地及地政相關法規將大鬆綁，同時運用跨部門、跨地域(縣市）、及跨業別等跨域整合概念，提高民間獲利。官員說，未來高鐵或捷運場站將結合周邊土地開發利益，拚成一個開發廊帶，提供大面積土地開發利益供民間參與。 官員指出，自償性高有收益型計畫，將提供適當優，運用規劃具商機之附屬事業（例如商旅、商場、購物中心)、多目標使用、聯合開發等模式，提高自償率，儘量提供民間投資。而有自償性，但未達民間參與門檻的項目，例如工業區更新、污水下水道及科學園區等，將由各部會成立基金開發。 經建會推估，從2009年到2016年在投資動態累積效應發揮下，推動愛台12建設將促使GDP規模累計，較未推動時，增加3兆4,430億元，實質GDP規模年平均較未推動時提高2.95％。在8年內，每年平均可增加24.7萬個工作機會。 眼見大台北精華地段有限，地價持續走揚，促使建商紛紛跨區獵地，追求營收獲利持續成長。據瞭解，包括興富發、鄉林、總太、順天、京城等知名建商，早已在全台主要都會看地、買地，跨區卡位戰全面開打。 大台北精華區越來越難取得，促使許多建商跨區南下看地，追求公司營收獲利的穩定成長，不過，台北高房價締造的豐厚利潤，則是吸引中南部業者，前仆後繼的搶進台北縣巿推案。 4建商跨區 台中首選熱門 根據住展雜誌統計，近年來，跨區與即將跨區推案的知名建商多達21家，從北台灣到中台灣來看，較早到台中的有寶佳與勤美，加上近期的冠德與力麒，使台中市成為北台灣建商跨足的首選地區。 「中軍北上」建商，可以鄉林建設為代表，鄉林進軍台北縣市後，不斷加碼，目前在信義計畫區、中和、天母、新莊副都心都有地。此外，台中地區知名建商的豐邑建設，進軍新竹竹北戰場後，目前已是新竹地區推案的前三大建商，其他知名建商，包括惠宇、富宇、國雄與長安建設，則選在新竹市與竹北市推案。其他近期有可能從中部揮軍大台北區的建商還有總太與龍寶等建設。 興富發 看好台北高房價 「南軍北上」方面，則以興富發最具代表性。原屬高雄建商的興富發，在轉進台中市與台北縣市推案後，如今已成為今年全國「購地王」，累計今年已砸下100多億元資金，現今持有土地足以開發1200億量體建案。 高雄「地產王」京城建設，近來也頻頻至台中市及大台北區看地，跨區推案的機率大為增加。京城建設經理周敬恆不諱地說，京城在台北、台中看地，想跨區推案，主因是台灣房地產發展極端化，要有好利潤，在台北較易達成。 住展研發長倪子仁指出，建商跨區推案，主要是想要創造一定經濟規模，特別是上市櫃公司欲抓住金融風暴即將結束的尾巴，在陸資大舉來台前，提前在看好的地區卡位，並順勢在新一波房地產榮景揚升下，再創佳績，所以「跨區經營、分散風險」已成為必定要走的路，因此，掀起這波跨區推案的風潮。 |
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