(文/蕭合儀)

房市沸沸揚揚多年，只見價格越來越高不可攀，好不容易捱到政府平衡房價，對於口袋不深、只想要有個安穩窩的尋常百姓來說，如何搶在低點、掌握稍縱即逝的機會，全靠精準鎖定、殺價必勝的四大心法！

當政府祭出「奢侈稅」後，許多人想要趁機撿便宜，但投資人心裡七上八下，就像去聽一場期待已久的演場會，有人為了擔心看不到演唱會，乖乖上網預購了1000元的票，但萬一到演場會前一天，才發現網路上有人拋售600元的門票，豈不氣死？所以，到底何時才適合進場？怎麼買才不會吃虧呢？5億翻身理財達人秦偉以及知名3C購物專家斯容，特別分享多年來出入房市經驗，讓大家輕鬆了解精準殺價的心理戰略！

必勝心法一：好時機來臨　先掂掂自己斤兩

所謂「天時地利人和」，時機永遠是決策的關鍵點，但目前相關法案正在審議中，多數人深怕市場還有變動的可能性，何時才是低價搶進買房的最佳時機？

秦偉表示，他的人生有很多「走到谷底、止跌反升」的狀況，像是當年的臉部受傷、女友的背叛，都讓秦偉跌入谷底，後來他從負債1億8千萬元，搖身一變成為身價5億元的富豪。朋友們問他，「為什麼你爬得那麼快？」秦偉說，不論人生或事業，他都用同一套投資心法－「隨時都準備好，一有機會馬上進場！」

對於現在的房市狀況，想要入場的投資人，可以參考秦式四字訣「長白三上」，評估自身的條件。「以『長』期持有為考量，絕對不買一片現在是空『白』狀態的預售屋，至少手中要握有『三』成以上的自備款，了解台灣島的特色，土地只會『上』不會下。」秦偉說明四字訣的意涵。整體來說，現在是非常適合進場的機會，等法案確定上路後，一定會有斷頭潮，讓自住的人，有機會撿到喜歡的房子；想要投資的人，可以考慮當成抗通膨的利器，長抱兩年。但是，秦偉也表示：「大家準備好了嗎？手上的資金是否充裕呢？」若手上還沒有三成以上的自備款，還想要靠銀行貸款，以房養房，再好的時機，也會錯過。 

此外，若手上現金不足的人，也應該要反向思考，如果我沒有現金，我還有什麼跟銀行談的條件?比方說：如果你要運用貸款的方式，拉高貸款的成數，可以尋找夠力的「擔保人」，也不失為一個獲得「金流資源」的好方式。

必勝心法二：遍地是黃金　為何我撿到的是臭狗屎

短期內，支撐力不夠強的投資客，為了因應政府策略，會集中火力在一線戰區，預期在大安區、信義區之外，有可能遍地是黃金，但也有可能被套牢，什麼樣的物件，明明很便宜卻不能亂撿？

3C購物專家斯容建議，挑物件除了好眼光，還要有好心態。「我自己挑房子就像挑選3C商品一樣，低價房怕產權不清不買，買得有點貴才可撐房價，現金放在不會跌的區段，最後更要確認購買動機。」

在購物台工作，讓斯容認識很多貴人，也認識了房產投資達人-張淳淳老師，跟著張老師出入大安區、新北市看屋，讓她磨出一套挑物件的正確心態。斯容表示，越是混亂的狀況下，越不能被混淆視聽。以她最熟悉的3C相機來舉例，為何有些日系品牌價格居高不下，但是依然有消費者願意買單？而太便宜的雜牌相機，反而消費的人很少，主要是因為太便宜的商品，搞不好事後維修問題多，要轉售也沒有人要，所以，寧可買有點貴的商品，要轉售也才會有價格支撐。

那什麼樣的房子可以買？斯容表示，就自己而言，會比較喜歡精華地區、捷運附近、商圈機能好的物件，儘管貴一點，但是至少不會跌太多，比方說：最近同事建議去買新北市，但好幾百萬的現金一放就是兩年，如果沒有漲價，就會被通膨怪獸吃掉，想到這裡，斯容憑著購物專家的直覺，讓她寧可選擇大安、信義等精華區段，因為對斯容來說，可以「抗跌」的物件，才是金雞母。

最後，什麼是買房子的動機呢？斯容表示，就像你買相機，一定會很清楚的知道，你是要拍風景、拍鳥、還是要拍人物。買房子也是一樣，你會知道是要自住、租人、還是未來要給兒子傳家，要先了解需求後，才做區域性的規劃、比價。在自己都還沒有搞清楚動機的時候，千萬不要亂買房子，否則就會很容易產生：買新莊，但是兒子未來結婚、上班地點在桃園，白白雙頭繳貸款費，或是「便宜買基隆，卻十年不漲」的窘狀，反而偷雞不著蝕把米。

必勝心法三：亂中砍價雖有理　小心一拍兩瞪眼

房市難得回檔，當然要把握時機大膽議價，一口價就咬住仲介不放鬆，但砍價要怎麼砍？砍多少才合理？

理財聖手秦偉，也提供了自創的殺價4攻略-「三」「不」「一」「沒有」，讓大家輕鬆學會議價必勝絕招。

攻略1：貨比『三』家不吃虧，要了解房屋底價。

首先，可直接請銀行鑑價，至少要問三家以上，鑑價價格約為市價打折後的價格，例如：市價800萬，而銀行鑑價600萬，能以低於銀行鑑價的價格買入，賺錢的空間自然比較大。此外，向仲介詢價、上網成交紀錄、請教管理員，都可以作為了解區域行情的標準值。

此外，若手上現金不足的人，也應該要反向思考，如果我沒有現金，我還有什麼跟銀行談的條件?比方說：如果你要運用貸款的方式，拉高貸款的成數，可以尋找夠力的「擔保人」，也不失為一個獲得「金流資源」的好方式。

不好事後維修問題多，要轉售也沒有人要，所以，寧可買有點貴的商品，要轉售也才會有價格支撐。

那什麼樣的房子可以買？斯容表示，就自己而言，會比較喜歡精華地區、捷運附近、商圈機能好的物件，儘管貴一點，但是至少不會跌太多，比方說：最近同事建議去買新北市，但好幾百萬的現金一放就是兩年，如果沒有漲價，就會被通膨怪獸吃掉，想到這裡，斯容憑著購物專家的直覺，讓她寧可選擇大安、信義等精華區段，因為對斯容來說，可以「抗跌」的物件，才是金雞母。

最後，什麼是買房子的動機呢？斯容表示，就像你買相機，一定會很清楚的知道，你是要拍風景、拍鳥、還是要拍人物。買房子也是一樣，你會知道是要自住、租人、還是未來要給兒子傳家，要先了解需求後，才做區域性的規劃、比價。在自己都還沒有搞清楚動機的時候，千萬不要亂買房子，否則就會很容易產生：買新莊，但是兒子未來結婚、上班地點在桃園，白白雙頭繳貸款費，或是「便宜買基隆，卻十年不漲」的窘狀，反而偷雞不著蝕把米。

攻略2：『不』要最大，識破仲介的情境式促銷。

很多仲介都喜歡運用現場帶看的方式，營造緊張氣氛，讓人馬上付款，此時秦偉也建議大家，不要被當下的氛圍所動搖。

攻略3：『一』口價，在看屋的過程。

仲介業者必然會旁敲側擊，消費者的預算，如果買方想要開價格，一定要精算詳細，一開口就是一口價（確定的價格），不要一直變動，否則，很有可能造成反效果，讓對方覺得你沒有誠意，砍價時也要拿捏仲介與賣方心理，要以大局為重，萬一砍過頭，變成「老子不爽賣」的狀況，豈不是白白浪費時間！

攻略４：『沒有』，錢一定不要自己出。

如果可以買到夠便宜的價格，未來才有獲利空間。所以，談判相對重要，買賣屋，其實是處於一種「互猜底牌」的心裡狀態，身為買方的消費者，一定不要主動出價，要有耐心且不斷釋出意願度，讓屋主自己說出可接受的價格。

以實際狀況來說，首先，當買方A喜歡某區段房子時，做好基本功課，接著開始看屋，現場會有仲介帶看，製造緊張感。看屋之後，仲介會不斷聯繫，買方A可以客氣地表達，樓上附近的成交價大概為何，請仲介人員詢問屋主B想要開多少價格，若是屋主B遲遲不開價，難免AB兩造會產生僵持不下的狀況。

此時，仲介就扮演了很重要的角色，如果買方A可以透露出手上有現金、意願度最高等訊息，也可促進成交，但切記，買方A勿主動講出確定的數字，例如：每坪60萬，那麼屋主B就很有可能依你的價格跟進，落點在55萬，這時就有買高的風險。

必勝心法四：尋找賣方壓力　脫手為上現金為王

為了讓成交的價格更漂亮，接下來就要使出殺手鐗：打探屋主現金狀況，打出「政策變動，脫手為上」的心理策略。

步驟１：平常就要跟仲介打好關係，讓他們跟你變成好朋友。千萬不要盛氣凌人，反而會讓財神爺跟你擦肩而過。
步驟２：藉由左鄰右舍了解屋主經濟狀況，是否有見過屋主出入，或是只是投資客的人頭戶，請仲介去表達「歡迎脫手、誠意可談」的意願。
步驟３：創造時間壓力，請仲介轉達「因為政策確定上路，時間越來越急迫，資本一不小心就卡住，如果你願意賣，不妨考慮，貸款絕對不會有問題、自備款足夠的買方。」用時間急迫性換取低價進場的機會。

以現實狀況來說，假設有一戶美屋，要銷售一千萬，而目前有兩組人馬在觀望，但是A組手上握有500萬自備款，B組手上只有200萬自備款，依照銀行目前公佈的貸款成數為六成，若你是屋主，你會考慮A組或是B組呢？
「當然是先拿到錢再說！」是多數投資客心中的想法，萬一被套牢怎麼辦？所以掌握此心理，不妨確實了解自己如果要進場，銀行撥款下來的速度以及狀態，才能在這一波房市變動中，找到「精準」的金雞母。

資料來源:好宅王房地產專刊(第八期)

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