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  從園林設計領域跨界進入房地產開發行業、實現瞭成功轉型的東方園林，作為行業的新來者，對於當前形勢的應對有著自己的觀點。東方園林的副總裁殷嶸向安傢記者介紹稱，這次新政出臺之後，業內一個明顯的看法就是大傢一定會隨行就市，不會刻意捂盤。因為如果刻意的捂盤，沒有現金流的流入，就有可能存在多交增值稅的問題。因此他認為，未來高周轉率、增加剛性產品的供應將會成為開發商的主流應對調控策略。"大量的開發商會像現在的萬科、龍湖、融創、恒大這類的模式靠攏。"

  所以，李文傑認為當前要看清楚自己的產品線和周邊產品的重疊度。另外，因為有價格的限制，每次開盤的價格不能高於前一期，開發商會通過分塊拿地以規避一定的政策。此外，簽兩份合同也是一個方法，將一部分的差價作為裝修的費用。



  二是加強資金周轉率，快速銷售，回流資金快速拿地。賈玉鵬認為，在保證一定利潤的情況下，加快銷售速度是降低風險，抵禦調控的很好的方式。

  三是增加面向剛需市場的中小戶型的土地儲備。據瞭解，目前東亞新華的中小戶型從原來的50%已經上升到瞭65%，與此同時，東亞新華也非常積極參與到保障房、廉租房的建設中。

  另外，增加自持和商用物業的比重也是保利應對當前政策調控的一項重要舉措。王英男介紹稱，2013年商業公建的配比大幅度提升，預計今年這類產品占比將占北京保利總貨量的45%，是去年的300%。

  中原地產董事總經理李文傑認為當前開發商如何拿到高價銷售許可證是最重要的問題。據他透露，這個月80%的銷售許可都沒有獲得政府的發放。而等待銷售許可證的過程其實就是成本在逐漸增加的過程，如果產品的區間恰好是落在限價房的階段，這就意味著隨著時間的推移，價格是肯定要降的。

  位於北京望京的豪宅產品遠洋·萬和公館在2013年的第一季度創下18億的銷售額，刷新瞭北京豪宅的同期銷售記錄。談到遠洋·萬和公館的營銷策略，該項目市場總監牛牧遠總結道，遠洋·萬和公館一直以來都是通過其別出心裁的跨界營銷理念，把豪宅和藝術緊密結合在一起，通過舉辦一場場的高端藝術活動來集聚人氣、進而實現促進銷售的目的。

  鏈傢地產：二手房市場短期看壞

  鏈傢地產副總裁林倩近期在出席企業營銷策略的研討會上發言稱，此次調控政策對二手房必然會有一定程度的影響，但是影響不會像2011年這麼大，因為首先目前20%的個稅收的非常混亂，在混亂一陣子之後市場會找出一定的規律。第二，北京的過戶指導價，一直到去年才調整。對於過戶指導價的不合理性，林倩表示，市場會隨著時間出現合理的處理方式。第三，林倩認為，限購的效果是年年遞減的。因此，她表示國五條出臺之後，北京的二手房市場會低迷一段時間，但是對於中長期市場仍然表示看好。

  行業專傢

  保利地產：產品為先，盯緊剛需

  中國房地產業協會副會長朱中一：房地產市場將進入平穩時代

  中國房地產業協會副會長朱中一認為，國五條新政出臺之後，從短期來看，在熱點區域，房2順位地產市場特別是二手房市場會有一個觀望時期，主要二手房市場3月份集中釋放瞭，以後肯定要平淡一點。觀望的時期有多長，取決於三個因素，一是宏觀經濟的情況，因為房地產一頭連著經濟，一頭連著民生，這兩個基本的特征不會變。二是地方政府對國五條細則的執行力；三是中長期制度跟進的情況。從中長期來看，由於城鎮化發展的需求，再加上政策環境，將來肯定會更加健全、更加完善，今後的市場也肯定會平穩健康發展。

  朱中一表示，未來的房地產市場有兩個趨勢可以肯定：一是房地產市場由快速發展時代轉為平穩發展時代；二是房地產高利潤時代已經過去。

  開發商

  中國房地產研究會副會長顧雲昌分析稱，國五條新政出臺之後，對於一手房的市場影響沒有二手房那麼大，但是要註意的問題是不要總是把一二手房市場隔離開來分析，這是一個統一的市場。總體來看，二手房確實有一個動蕩的過程，在一個時間內某一個城市的需求量是一定的，或者是相對穩定的，這個過程中有多少傢庭需要改善，有多少人結婚，有多少人進來，這是一定的量，某一個階段釋放瞭，會導致下一階段弱一點，或者這個階段壓抑瞭，下一階段釋放出來，一般來講，這樣一個周期改善的時間是三年。顧雲昌認為下半年市場會更平穩一點。

  顧雲昌認為，新政出臺之後，一二線城市房價不會有太大的波動，至於三四線城市，房價肯定是上不去的，所以這些地方的開發商應該千方百計增加營銷舉措，該打折就要打折，當然在激烈的市場競爭中，關鍵還要看企業的產品力。"現在房地產的同質化很嚴重，如果做好質量的情況下，性價比合理，又能夠做到與眾不同的差異化，那麼你的產品我想不愁賣。"

  亞太商業不動產學院院長、全國工商聯商業不動產專委會主任朱凌波：國五條對於商業地產沒有必然的關聯性

  朱凌波認為，隻要金融沒有創新，銷售型的商業地產肯定會持續一段時間。未來商業地產會持續有一個去化的過程，短期內商業地產的過剩將是必然的。朱凌波介紹稱，去年中國有三千傢購物中心開業，而美國隻有一傢購物中心開業，當前商業地產過量的龍頭城市還是集中在二線，但是也有些三線城市已經出現瞭過量的苗頭。

  朱凌波分析稱，截止到目前，房地產的調控都沒有針對商業地產有特別的專項調控，所以國五條對於商業地產沒有必然的關聯性，但是會有一點擠出效應。因為住宅的投資量，開發量會降低，很多的類似於SOHO這樣的資本運營的公司更關註未來的持有型的物業。例如華潤目前就隻專註做持有，最新的統計數字顯示華潤今年的1000多萬平米的持有型物業的資金收益已經達到1000多個億，未來會達到3000多個億，這說明商業地產的長期的持有型的物業投資空間會是巨大的，而且未來會是一個持續的過程。

  東方園林：調控之下不捂盤



新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-05-31/10472237488.shtml

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