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| 2012/05/14 17:57:07瀏覽383｜回應0｜推薦0 | |
馬英九上一任期還沒結束，就急著送選民新任期大禮，那就是調漲油電價格。相信多數人還記憶猶新，愚人節當天油價每公升大漲逾三元，四年前油價解除凍漲後，加油站大排長龍奇景再現；接著月中經濟部宣佈，自五月十五日起調漲電價，平均漲幅達三成。油電雙漲態勢底定後，果然看到媒體罵聲隆隆，民生物價上漲壓力當然也隨之而來。 這種物價上漲、通膨壓力大增的態勢，對房市來說，會產生兩股相反的力量；而目前為止，正面的拉力，也就是買屋抗通膨，似乎較早引爆，甚至可能就是三月以來，房市買氣能迅速回溫的關鍵因素。 房價回漲 市況小幅降溫 不過油電雙漲導致的消費緊縮，似乎也已開始作用。本刊調查就發現，四月房市人氣出現下滑走勢，第二週後成交量也見萎縮；四月市況遜於三月，業者說法有天候不穩及證所稅拖累台股等，然唯一合理因素，是三月買氣主靠資產階級撐起，至於一般自用族，即便有舊案價格下修，但可能還是無力承接。 由於降價後，一些資產階級很快承接，因此舊案價格很快又調漲回去，加上新進個案價格也隨之再創新高，於是資產客再度轉趨觀望，以上種種因素交錯下，使得四月市場人氣及成交量出現下修。只不過新案已釋出，加上有抗通膨題材可包裝，因此建案造勢積極，廣告量一再放大的局面。 那麼，在目前這番多空交錯之局勢下，近期北台灣各區個別市況究竟如何？價量上又出現了哪些變化？ 台北市─新案推出少 豪宅造勢猛 應該是精華區不動產抗跌保值的特性，加上供給量少、奇貨可居，因此近期台北市一線區買氣還算平順，二線區則因為價格跟漲，地段優勢卻不明顯，因此買氣相對稍弱。 指標性最強的豪宅市場，上月傳出有逾三百萬成交者(新中古物件)，不過後來證實是烏龍一場；而近期供給量超少的松山區，則即將出現新天價豪宅案，基地在敦化南路、市民大道富邦金控大樓對面(東側)，為國美、德杰建設合建案，據悉成交底價將是兩百萬／坪起跳。 新生北路高架道旁「台北1號院」，則是近期曝光手筆最可觀的線上豪宅案，該案宣稱不二價銷售，價格八十到一四○萬／坪，採全毛胚交屋。該案接待處更同步銷售規劃坪數較小的「中山1號院」，及去年推出曾開出兩百萬區域天價的「松山1號院」；不過「松」案現無正式公開的牌價，欲購者須與代銷高層直接議價。 一線區豪宅案領風騷，二線區則是價格先下後上。先看北投，上月傳出新北投舊案降價，不過後來很快又調高回去；而未來包含石牌商業區、明德國中旁新案，都打算賣八字頭，雖沒再創區域新高，但仍為高檔價。 南港經貿段東側舊案集中區，稍早同樣傳出價格修正風聲，不過經貿段長虹新案依然開出百萬單價，且隨後傳出『狂銷』，買家則毫無意外，全是置產投資目的。隔壁的內湖則屬個案表現，上月東湖康樂街一帶最新推案開出五十七萬單價，則再創小區域新高。 新北市─淡海獨熱 新案多近G4站 目前中心地帶單價全面三位數字，二線區一坪也動輒四、五十萬以上的台北市，購買者不是資產階級，就是富爸媽買給富二代。至於自用客戶，當然就被推擠到新北市來，使得鄰近北市的幾個區域，跟漲趨勢依然明顯。 譬如汐止，目前樟樹灣及大同路市區一帶，幾乎都漲到四字頭以上，要找成交價還在三字頭的個案已愈來愈難，多要跑到較偏巷弄內才有。至於上漲理由，銷售現場多是拿出民生汐止線題材，不過實際上就是跟著南港上漲。 至於先前還看得到一字頭的保長坑地區，當然也跟著漲到二十多萬一坪；不過由於還算相對平價，因此買氣尚可，甚至是目前唯一還看得到正港在地汐止客的區塊。上述其他相對高價區，則是南港及東湖地區消費者居多。 前兩個月林口新市鎮傳出價格鬆動，另一邊的北大特區則還在漲；影響所及，現在連鶯歌市區都出現開價二十六萬的大樓案，這當然創下當地新高紀錄。 四月間北市北投區房市人氣稍下滑，有案場認為，是高人氣的淡海把人客搶走。兩區目前線上個案價差達二、三十萬以上，潛在客戶恐怕根本不屬同一層級，不過有一點沒說錯，那就是淡海還真的很熱；至於原因，就是因為實際成交還看得到一字頭。 不過這樣的低價，或許很快會消失。根據本刊掌握資料當地即將推出的新案，成交價幾乎都設定在二十萬／坪以上；賣點則是綠山輕軌G4站，因為基地幾乎都在該站周邊。此外，其中多宗個案，都還是寶佳機構旗下品牌所推出。 桃園縣─北桃北客增 市況續穩健 台北市近期推案少，因此市場算是個案表現；新北市則持續看到高價推擠跟漲現象，低價仍具明顯優勢。而大台北高價推擠現象，也繼續讓北桃園房市得利。 根據本刊觀察，除了南崁外，近期八德房市台北客也在增加。原本就是台北客最愛的南崁，平均已有五成台北客買單，離全盛時期不遠；八德平均也有三到四成，其中開價已站上二字頭的廣豐重劃區台北客較多，約有四成，擴大重劃區台北客也到三成。台北客增加的結果，除了單價續墊高、大樓案增外，最明顯的改變，就是預售案接受度大幅提高。 桃園市則算是北桃園中較特殊的區域。相較於南崁或八德，近期該市台北客比例其實提升有限，主要還是靠藝文特區題材支撐。而該區繼續帶動周邊跟漲，大有地區新案成交已逼近二字頭，相對低價的後站地區則仍熱絡，不過也已從半年多前十三、四萬，漲到上月約十六萬上下。 南桃園市況也不錯，不過台北客貢獻度相對有限，因此預售或興建中案，表現不若新成屋案。楊梅上月則出現不少自用客趕在油電價雙漲、帶動物價上揚前夕，搶進購屋的現象；這是否會在其他地區看到，還是要當地消費者能否負擔而定。 最特殊的要屬高鐵青埔特區。根據觀察，近期當地除單價上漲、大樓案增外，規劃坪數也快速放大到動輒七、八十坪，甚至不乏上百坪者。此現象本是在商言商、因勢利導，畢竟買二、三房為主的自用客層，購買力原地踏步，因此自然得轉而訴求更高階客層；然總價快速拉高後的市場反應，是否能持續先前穩定狀態？則還需持續觀察才能確知。 新竹地區─下半年後 供給頗可觀 近一年供給量極大的新竹房市，目前其實仍處盤整階段。新竹市區還能靠地段及區域機能成熟取勝，且有在地需求捧場，關埔及竹北各重劃區則選擇眾多，因此呈個案表現，整體則還是相對低總價產品反應較佳。不過竹北高鐵特區近期新案產品規劃，也有坪數放大趨勢，與上述桃園青埔特區類似，需持續關注。 新竹、竹北兩市供給量大不是新聞；不過或許真的競爭太激烈，成本又很難壓低，除了新竹市區外，又都是相對低價反應較佳，因此本刊市調人員發現，當地業者已有轉戰其他區塊的計劃。 竹市相對低價區南寮，由於靠海、風更大，因此都是入夏旺季、入冬淡季，而今年入夏，當地將相當熱鬧。不過近年竹科人購屋足跡較少來到此處，當地買盤以市區及當地客為主，因此第二季後推案，仍以在地建商推案為主、規模不大，產品則仍是透天居多。 在地推案業者真正轉攻的新戰場是竹東鎮。當地原本就有一定比例竹科人買盤，不過多只到竹中地區，且非高階員工，主要是價格比兩市低。可能由於具備價格優勢，新竹輕軌捷運又已通車，因此不少當地業者都打算前進竹東推案。連同原本案量就大的兩大都市，未來半年新竹整體供給量仍頗可觀；如此龐大的量體，要如何消化，將是當地房市的關鍵課題。 基隆市─台北客源 撐起半邊天 這陣子房市吹起保值抗通膨話題，部分地區高價產品買氣似乎大爆發；價格更因油電雙漲，而又醞釀新一波漲勢。不過這一切和基隆房市好像關聯不大，唯一相關者可能就是高價推擠效應，使得當地暖暖、七堵一帶推案，得以靠一字頭相對低價，持續拉到一些台北首購客。 如暖暖區的「豐禾」及「台北大鎮」，近期就持續曝光強銷，效果仍不錯，台北客購買比例很高。安樂區「御花園」最近則持續辦造勢活動，成為全基隆人氣最旺個案；不過畢竟是靠辦活動拉抬人氣，因此仍有一些純粹看熱鬧的來客。 至於其他地區個案，人氣及成交狀況就平淡許多；一方面是最近當地仍多雨，再者，多數線上舊案也未積極強銷造勢。不過據了解，度過冬天多雨淡季後，入夏的基隆，將會有不少先前預售過的舊案，完工後重新推出銷售。 宜蘭縣─烏石港特區 即將起飛？ 除了基隆外，宜蘭縣也算是另一個近期變動有限的房市區。宜蘭市、羅東鎮兩個主要市鎮，正港市區目前價格仍在上漲，雖漲幅不算大，但和外圍區仍形成明顯價差。 因此，近郊如壯圍、三星、五結、冬山甚至蘇澳，總價六到八百萬左右的透天產品，相當受在地消費者青睞。最近連規劃動線複雜的宜市縣政特區，都又出現新案，同樣是以相對低價為號召。 礁溪及頭城則還是當地房市中，較特殊的兩區。頭城人文國中小周邊是原本的推案集中區，不過近期暫時沉寂，取而代之的是去年啟動標地的烏石港重劃區。上月中該區又有新案進場，客源則還是領得重劃區補償金的在地消費者為主。不過即將入夏，當地將有不少台北過去的衝浪客。因此市場人氣有機會提升。 礁溪則恰好相反。雖然同樣也得靠台北客捧場、同樣也是觀光勝地，礁溪卻是靠溫泉取勝，房市產品亦然。因此入夏後，泡湯客減少，當地房市反而是淡季的開始；新案將進入醞釀準備期，會等到天氣再度轉涼後，才會重新啟動強銷。 房價拉高 尚且無關成本 綜觀以上各區四月市況可知，房價的確又颳起漲風；新推案繼續拉高價格，舊案價格則是先下後上，至於原因，扣除單價較低區域或個案，則還是資產階級買盤再起。以實價課稅為首的政經利空逐漸淡化，舊案價格又有下修，因此高階客層迅速承接，造成買氣回升。 業者見機不可失，當然把價格又調回來，新推案開價也順勢拉高；四月『恰好』又碰上了油電雙漲話題，抗通膨當然成了最佳行銷題材，成本墊高更是漲價的最適切理由。 無論這是提前反應也好，見機行事也罷，這波房價漲風再起，除了讓客戶再度轉為觀望，致使買氣略有滑落外，也再度引來央行彭淮南總裁關切，先呼籲建立監控機制，又邀九大泛公股行庫『喝咖啡』，最後決議先採道德勸說，後推加強版針對性審慎措施；而期間還有媒體『引述』彭總說法，下了『業者喊漲房價太可惡』的大標題。 其實愚人節大漲後，油價走勢反轉下修，電價也是本月中才調漲，因此現在就以此為由，全面喊漲房價，確有值得商榷之處。尤其除油價外，國際原物料價格並未出現漲勢，加上近一年房市交易量走跌；量縮價卻漲，舉世罕見，無怪乎招來七星總裁的高度重視。 油電雙漲 房市兩面刃 持平而論，我們認為此話應非出自彭總之口，但仍是難以承受之重，畢竟成本壓力大增在即。目前喊漲者，如是已蓋好的成屋或中古物件，則確有藉機哄抬之嫌；然如果是興建中或預售案，漲價不過是反映(建材)成本而已。當然，成本反映仍須合理，且誠如遠雄趙董所言，還是要經過市場供需之考驗才算數。 一般咸信油電雙漲、物價蠢蠢欲動、通膨壓力增，房市保值買盤將受到激發，不過同時間的確也已出現消費緊縮現象。或許頂級地段豪宅買氣較不受影響，其他一般地段產品買氣，就可能因為民眾短期不敢消費的心態，而受到若干衝擊。此外，通膨因素也可能促使央行調整雙率，這將是未來房市的另一重要變數。 台中 漲聲響起 建案紛紛調高房價 油電雙漲、通膨疑慮再起，台中房市買氣增溫，豪宅跟著漲聲響起，每坪單價平均調漲5％至30％；其中，總太地產於上月16日宣布，位於台中市國美館特區的「總太國美」，每坪調高10萬元，調漲幅度高達三成，在台中豪宅市場投下一顆震撼彈。 「總太國美」從每坪36至48萬元，一口氣調高到每坪46至60萬元，調幅高達3成；七期「龍寶謙臻邸」潛銷期間，每坪單價在55至65萬元間，329檔期正式公開後，房價調高到62至72萬元。 台中地產人士表示，草悟道動工至今，沿線第一排中古屋房價大漲，每坪房價都在30萬元起跳，例如由鉅建設的「月光流域」每坪逾40萬元；另外，預售新案包括「富邦天空樹」、「由鉅美術館」，每坪單價都從50至60萬元起跳。 北部建商入侵 市況顯示，大型建商、壽險業和外商近幾年紛紛聚焦台中市，帶動台中市豪宅飆風四起，頻創出新天價，最近已飆破每坪80萬元大關。台北的大型建商如國建、富邦、冠德等，都搶進推案，房地產業者預期，北市信義計畫區的經驗，已儼然在台中七期翻版。 值得注意的是，知名建商包括國建、冠德、富邦、興富發、遠雄、力麒等，都是從最早的觀望台中七期的心態，再轉為積極搶地卡位。台中地區今年的329檔期，已轉變為台北建商推案市占率過半，成主導市場的局面。 在油電雙漲帶動的通膨效應下，台中豪宅新成屋近日成交量明顯增加。指標建案，龍寶與冠德建設合建的七期「謙臻邸」預售案，潛銷期間已售出30幾戶，目前僅剩10餘戶，隨著台中房市大幅好轉，近期有許多老客戶紛紛進場購屋。 有趣的是，七期「聯聚方庭大廈」，除了台北客外，還出現包括高雄、台南甚至花蓮的購屋客。市場人士說，近期台中房市輪漲現象明顯，五期、八期、十二期房價都上看每坪30萬元，連南區房價都上漲到每坪15至17萬元；太平區新光重劃區每坪也要12至15萬元；國美館特區在草悟道及「富邦天空樹」的帶動下，每坪單價從50萬元起跳，直逼七期新市政特區房價。 市調顯示，第二季將進場預售個案，直接受到油電雙漲，鋼價等營造成本提高壓力，目前正醞釀一波漲價潮，包括將推出的「富邦天空樹」、「聯聚保和大廈」等案也都有調價計畫。 市場人士表示，油電雙漲，帶動原物料飆升，以建築工地水電費用為例，一個月就增加30%至40%，最近市場發包價格平均也調漲3%至5%，另外還有公告現值調漲後，土地增值稅跟著暴增，建商只得順勢調漲。 房價調漲無可避免 油電雙漲引發通膨隱憂，近來主打通膨議題，以房子保值為訴求的建案愈來愈多。特別是現金部位高的企業主，敏感的嗅出這波通膨所引爆的房市買氣，於是紛紛進場承接房屋，可預期的是，這波房市的買氣將持續至520檔期，下半年這種抗通膨購屋的趨勢，仍將持續成為購屋者購屋置產的重要話題。 高雄 推案與買氣湧現 329檔快樂謝幕 揮別冬季成交急涷的窘境，春風才吹進高雄兩個月，港都房市就已一片百花燦爛。帶動這一輪市況的主力，除了遞延性自住買盤，也傳出有不少投資、置產客出手，所以熱銷的產品非常多樣，從豪宅到首購型個案都賣得動。 事實上，從二月底開始，看屋的人潮就有增加的趨勢，唯買氣仍未顯著回溫；到了三月初，買氣明顯上升，陸續出現幾個熱銷個案；三月中下旬到四月中旬，買氣彷彿攀升到今年高檔，部份個案還趁勢調漲價格。329檔期就在熱鬧滾滾中謝幕，而這段時間也成為高雄房市的快樂時光。 遞延買氣出籠 雖然媒體盛傳油電雙漲帶動通膨，而通膨驅使資金湧入房地產；然這波突然爆發的買氣，早在油電雙漲定調前就已表露出跡象，似乎與通膨無直接之關係。 在這段時間下手的人，多數已觀望一陣子，其中不乏投資置產大戶，因此市場屢傳出有單一客戶一次就買好幾戶的案例。當觀望的客戶猶豫不決，329檔期正好成為引誘買氣出籠的溫床，在大型或品牌建商指標案的激勵下，加上大型公共建設提振區域客信心，以及媒體不斷敲邊鼓，營造良好的氣氛，使得買氣扶搖直上。 今年高雄的329檔期，推案呈現爆炸性成長，據高市建築開發公會統計，光是3月份總推案量就約有116.4億元，比去年增加近四成；由於4月到5月間，又將銜接520檔期，因此推案應該還會不斷冒出來。不過推案熱絡並非各行政區普遍現象，近月以來推案多集中在北高雄，南高雄則以經貿園區內案量較多；整體而言，北高雄市況相對熱絡，投資客比重亦較高。 價漲考驗買氣 業者眼見市況熱不可遏，紛紛加碼獵地以確保案源，形成一股購地熱潮，而京城建設算是捷足先登的一方；倘若市況續揚不墜，事先搶地的建商將是最大的獲利者。 除了在地建商搶地，今年以來，還有外地建商前進高雄買地，在相互較勁之下，直接推升了地價；地價一漲，推案成本升高，進而推高房價，致使北高雄多數大樓推案，平均開價都在20萬／坪之上。如果是在兩年前，這種價格幾乎只能在美術館特區內才看得到，而現在卻已成為北高雄建案普遍現象，令不少區域客難以認同。 無論是329檔期市況長紅，或者購地成本增加，讓建商有了再度漲價的藉口，新案價格還在往上墊高當中。但必須注意的是，或許是房價持續上漲，或許是遞延性買盤大多消化，也或許股市重挫導致景氣不佳；在329檔期結束後，成交熱度似乎沒有再出現大幅度成長，因此長紅的市況是否能延續到5月，將是更重要的觀察重點。 |
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