李同榮：兩項指標黃金交叉日 房市落底時

李同榮說，根據內政部統計，今年上半年建案開工戶數約3.2萬戶，創近七年以來新低，今年使用執照核發量也開始呈現下跌，顯示房市正脫離交屋潮高峰，賣壓將逐漸減低。

他指出，2013年Q4與2014Q1房市建照核發與建築開工量雙創新高後，下半年因面臨房市反轉而雙雙走跌，代表完工的使用執照核發量卻持續維持高檔，起因於前幾年房市交易量活絡，相對開工數量也激增，造成從2014-2016三年間的爆量交屋潮，累計未售出的餘屋也激增至十萬戶以上。

這段時間市場賣壓沈重，也是房價持續走跌不見趨緩的階段，今年使用執照發照量已下滑，賣壓可望逐漸減輕，建照核發量季線也正式與使照核發量季線交叉，觀察開工量季線，經一年多谷底盤整有機會逐步回升，未來兩季將會與使照核發量季線呈黃金交叉。

李同榮從建照核發量與建築開工量、使用執照核發量、房市交易量三大指標分析判斷房市的未來走勢：

（一）從建照核發量與建築開工量觀察，量縮見底，將緩步盤升

建照核發量在2016年Q2季量萎縮至16,982戶創近年新低，建築開工量也隨後於2016年Q3季量萎縮至14,116戶也是創近年新底，歷經一年多盤整後，因市場交易量持續回溫，預計到2017年Q4，建商信心逐步恢復，建照核發與開工量將會緩步盤升並向上穿越使照核發量。

（二）從使照核發量分析，季量緩步下滑，房市逐漸脫離交屋潮高峰

從2014到2016三年來，全年使照發照量2014年為91,883戶，2015年為99,431戶，2016年為97,630戶，三年使照核發總量逼近三十萬戶高峰，每年的季均量都約在2萬5千戶左右，今年第二季季量已下滑至18,402戶新低，顯見交屋潮已逐漸脫離高峰，對房市賣壓相對減輕不少。

（三）從全台房市交易量分析，季交易量已於2016年Q1落底，並逐季回溫中

房市全台交易量近四年來從2013年Q2近十萬戶的季量高峰，下跌至2016年Q1交易量為43,182戶，幾乎萎縮六成，與開工量丶建照核發量同步創近年新低，此時房價也持續走低。但2016年Q2開始，房市的季交易量開始回溫，顯見積壓三年自住與首購的遞延買盤逐漸回籠，然市場因有大量餘屋賣壓，新成屋建商不得不讓利，藉以殺價取量，市場信心可望逐漸恢復與提升，對建商推案開始產生激勵效應。

李同榮表示，2017全台交易量可望較去年提升10%以上，上看27-28萬戶。而代表購屋信心度的建築開工量季線也將止跌回升，當建築開工量的季線向上並穿越使用執照核發季線量，兩條指標季線呈現黃金交叉日，正是房市落底時，2018年到2020年間房市需要消化部分餘屋，房價會在谷底之上盤整兩年後，才有機會較明顯的小回升行情。吉家網提供