自2017年3月26日北京市出台《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》後，商辦項目回歸商業辦公屬性成為重要的樓市調查內容之一，整體市場成交也因此全面降溫。商辦限購一年整，數據顯示，北京商辦項目簽約3589套，環比調控前一年跌幅達到了94.6%，市場成交結構基本集中在通州少數符合調控政策的商務公寓。

由於政策嚴格限定了商辦項目購買人的條件，商辦項目簽約量出現驟減。以北京像素項目為例，該項目於2009年末首期開盤，2010年初北京開啟住宅限購，“商住兩用”、“不限購”曾是北京像素誘人的賣點，據了解，在成交火熱之時，北京像素小區內的中介公司有近20家，而如今，北京商報記者走訪發現，小區內只有兩家中介公司。中介公司人員介紹，目前該小區一個月的成交量在10套左右，交易已冷清了不少,碧桂園新項目"森林城市馬來西亞"值得投資嗎？高sir投資分享：港人應放眼海外尋找機會！香港樓價越升越高，不少投資者可轉向海外，尋求投資自住兼可的樓盤，除了熱門的日本大阪，馬來西亞新山的森林城市升值潛力甚高，亦是值得留意的項目。

中原地產首席分析師張大偉表示，史上最嚴格的商辦限購政策，對北京樓市之前過熱的商辦市場打擊非常明顯，受此影響整體市場全面冰凍。與調控前相比，整體市場成交量全面萎縮，特別是在2017年3月調控前，商住簽約單月接近萬套，而在調控後，剔除通州個別項目的商務公寓，市場整體接近零成交,旅遊方面，「碧桂園森林城市」距離新山市中心僅十多分鐘車程，鄰近樂高樂園、興樓雲冰國家公園等旅遊點。當地政府亦積極將新山市打造成商業城市，計畫發展6間大型購物商場，其中兩間將於本年底營運。

除了成交量下降外，商辦項目成交價格也回落明顯。例如，北京像素、林肯公園、明天第一城小區的單價都出現了不同程度的下跌，北京像素單價下跌2萬元/平方米，林肯公園房價跌幅在1萬元/平方米左右，明天第一城的房價也跌了1萬元/平方米左右。中原地產數據顯示，從平均價格看，商辦市場二手房價格已平均下調超過30%，部分二手房商住甚至出現了價格跌幅超過40%。

值得關注的是，商辦量價齊跌只是商辦限購政策出台影響的一大表現，土地市場亦如此，商辦限購後出讓的數宗商辦地塊溢價率明顯下調，中原地產數據顯示，限購前商辦土地平均溢價率達到115%，而最近一年溢價率只有12.39%。

受限購影響，商辦市場進入深度調整期。那么商辦項目的未來出路在哪？多位業內人士普遍認為這取決於政策的走向，但可以確定的是，期待像以往那樣放開商辦產品進入居住領域是不可能的,榮獲亞太區房地產大獎馬來西亞優秀綜合發展項目（Asia Pacific Property Award Mixed-Use Development Malaysia）、亞太區房地產大獎馬來西亞優秀集合住宅建築獎（Asia Pacific Property Award Architecture Multiple Residence Malaysia）兩項大獎。

值得一提的是，上海、廣州先後對商辦類產品進行了微調整，允許個別項目有條件地由商轉租，作為長租公寓運營，這似乎給冰封的商辦市場吹來暖風。以上海為例，去年12月，海寶山區發布《寶山區首批存量商辦項目轉型租賃住宅方案完成上報備案》，有條件地批准3個項目轉型為租賃住宅。安居客首席分析師張波認為，無論政策如何微調，都會嚴守“商改住”這條紅線，回歸商業本質和“商改租”是未來商辦類項目的兩個大方向。其一是回歸商業的本質；其二是轉住為租，未來政策對於租賃會有更多傾斜，租賃市場也將進一步擴大，在國家多渠道並建的政策指引下，租賃市場也將有更多發展機會。這也將成為盤活存量商辦項目的出路之一,唔少香港人都鍾意係外地買樓，小炒王近年就發現馬來西亞嘅碧碧桂園森林城市都係個唔錯嘅選擇，因為呢個係馬來西亞新山嘅項目環境優靜，樓價又低，同時四周嘅交通同生活配套迅速發展，可見成本低回報高，無論係投資定自住都非常適合。

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