判斷一：房地產價格的決定因素不是租金

許多對房地產估價理論瞭解不足的人，動輒以「租價比」（租金與房價比較），或是「薪價比」（薪資與房價比較）發表議論，常以驚人的媒體標題告訴人們，要買一幢房屋需不吃不喝多少年，或是房價已高過租金若干倍，房價已極不合理……這些在外行人眼中似乎言之成理的議論，只反映出對房地產價格理論的無知。

房地產價格的形成，主要包含二大部分：一是以收益為基礎的「收益價值」（Income value）；另一個是以權利為基礎的「私有權價值」（Private authorization value），其公式為：

P（價格）=V（收益價值）+X（私有權價值）

而在兩者中，主要決定價格的關鍵因素是「私有權價值」，而不是「收益價值」，因此，所有以「租價比」判斷房價是否合理的人，都必然會失望，也必然無法正確判斷合理房價。為什麼影響房地產價格的主要因素是「私有權價值」而不是「收益價值」呢？這點就必須從商品的特性加以瞭解，在經濟學中，所有商品的價格幾乎都是由「收益價值」所決定─由未來若干年可以得到的「收益」（income），折算到現在，就可以估算出其合理價格（收益還原法）。

舉例而言，如果要估計一台機器的合理價格，就可以從估計未來三十年這台機器可以產生的「收益」，還原即可(因為三十年後，機器可能沒有什麼殘值了)。對機器如此，對汽車、對飛機、對傢俱，甚至對人（如職業球員）也都適用這種方法，因為世上有那一樣東西能敵得過歲月的砂磨？幾乎所有的物品，包括人，都是有其壽命的，不論多久，幾乎都會老化、壞掉，所以，能使用多久？能創造多少收益？就成為了估計合理價格的基礎，這幾乎是判斷合理價格的鐵則。

但不幸地，這種鐵則對百分之九十九的物品都適用，只有一個例外，就是對房地產不適用，因為房地產（尤其是土地）不會隨著時間衰老、折舊、而不值錢。相反地，隨著時間愈久，它不但不會衰老與折舊，還會愈來愈有價值！就是因為具有這種特性，顛覆了經濟學的價格理論，它不再可以「收益」，或是收益還原法，來估計合理價格，因為，沒有任何一個人可以估算出房地產未來到底有多少年的收益（可能無限多年）？以及未來收益有多少（可能無窮大）？

因此，決定房地產價格的主要因素，就變成了「私有權價值」，什麼是私有權價值呢？簡單地說，就是一個國家的制度，「允許」人們對房地產可以主張多少權利。舉例來說，中國大陸過去是不允許人們擁有土地所有權的，因此，房地產價格自然不高。但近年來逐步放寬人們對房地產的權利，例如農地已允許農民可以拿去抵押借款，或是以地作股參與企業經營；又如「經濟房」（類似台灣的國宅），以往不允許交易，現在已逐漸可以變成「商品房」，可到公開市場交易，這種開始保障私有權利的政策，才使房地產發生價值，所以自然造成房地產價格的飆漲，外行人以為是炒作所致，其實是因中共對房地產「私有權」政策的調整才是主因。

同樣地，過去四十年來，台灣是極度「保障」房地產私有權的，舉例來說，在許多地方，有最小開發土地面積的限制，所以常常導致許多小地主（畸零地主），由於極度受到私有權利的保障，自然會使其地價飆漲！又如最近十分紅火的都市更新，常會遇到少數釘子戶不願配合更新，但在對私有權的極度保障下，自然導致這些釘子戶價格不斷攀高，所以，導致許多老舊的公寓，其價格已超過一○○萬元一坪（超過新屋），不是因為租金能力強，而是因為其私有權獲得了極度的保障。

當我們了解了這些例子，就可以知道，尤其在台灣，決定房地產價格的主要因素是「私有權價值」！可惜的是，對於選拔人才的國家考試，都是由幾乎完全沒有實務經驗的學者們出題，導致我們的土地估價師們，對於「權利價值」的估價能力十分薄弱，例如，使用權、地上權、開發權、租賃權、占有權、區分所有權，甚至更新權、繼承權等「權利」價值的估計方法多未能深入研究，只會使用「市價比較法」、「收益還原法」與「成本法」，結果自然導致其所估出的房地產價格和市價愈差愈遠，他們還不知問題何在？還常常跟著庶民們抱怨，房價為何愈來愈高？以及他們為何老估不準？

因此，如要正確判斷合理房價，千萬要知道，合理房價的主要影響因素，是「私有權價值」而不是「租金」或是「收益能力」。