繳房租與繳房貸　哪個比較好？

文／林奇芬

網路上有一則新聞說，一位40歲單身貴族，寧願租屋也不願意買屋，他選擇把資金放在其它理財工具上。究竟這樣的選擇對不對呢?我們從三個面向來比一比，買屋、租屋，哪個比較划算呢。

資金運用是一門大學問，但有時候短時間內看不出差異，時間拉長就可以看得更清楚。究竟買房揹房貸好，還是租屋靈活資金運用好呢?我們從總費用支出、增值潛力、財務槓桿能力三個面向比較。

資金運用是一門大學問。示意圖／好房網News記者黃暐迪攝影

根據統計，2023年台北市住宅租金平均單價每坪1435元，若以20坪房屋推算，房租要28700元。另外，台北市2022年住宅交易平均單價每坪73.9萬元，若以20坪房屋推估，總價1478萬元。

買屋與租屋比一比
整理:林奇芬

假設購買一戶20坪總價1478萬元的房子，需要準備278萬元自備款，另外貸款1200萬元，若以年利率2%，30年本息平均攤還，每月繳房貸44354元。但若租屋每月房租28700元，付房租每月可省15654元。

不過，開始繳房貸時，每月本息攤還中，一部分是還本金，一部分是還銀行利息，若以30年平均攤還計算，總繳本金1200萬元(個人資產)，總繳利息僅396.7萬元，加上278自備款，總投資金額是1875萬元，但可擁有一戶20坪不動產。若是繳房租，30年下來總租金支出是1033萬元，還有房租不斷調高的風險，而且最終還是無殼蝸牛。

從總金額來看，繳房租比較低，但是房租是一去不回頭的費用，買房子總金額比較高，但最終擁有1478萬元資產(不含增值)。

如果不買房，去投資股票，哪個賺得比較多呢?以內政部房價指數來推估，截至2023年第三季為止，過去10年全國房價指數漲幅達49.7%。而股價指數漲幅則有100%，顯示台股的漲幅比房地產漲幅高。

如果擅長投資股票的人，好好掌握過去十年台股爆發力，確實可以讓財富翻倍。只是，投資股票個別差異太大，並非所有人都可達到此獲利水準，有些人甚至還虧損。但如果買房子的話，雖然不同縣市、區位，房價漲幅大不相同，但整體來說，只要持有十年以上，絕大多數都是獲利的。

房價與股價的表現
資料來源:內政部、證交所，統計至2023/9/30

另外，房地產是一個很好的資金槓桿工具。例如想要購買1478萬元的房子，自備資金僅需要2成。等於用100萬元資金去持有500萬元的資產，槓桿5倍。但投資股票雖然可以融資，但融資成數僅為5成到6成左右。舉例來說，若融資成數5成，自備款100萬元，可融資100萬元，故可投資200萬元股票，槓桿倍數2倍。相較之下，一個租屋族，手上若沒有資產是無法採取資金槓桿行為。

若擁有一個長期成長的資產，用較大的槓桿倍數，可獲得更大的投資效益。舉例來說，用300萬元去持有1500萬元的房地產，若房地產增值50%，等於增加750萬元，資產增長幅度較大。

但若投資股票，300萬元最多僅能融資投資600萬元，即使增值100%，也僅增加600萬元。而且萬一股票面臨大幅重挫，還可能面臨融資追繳風險。

此外，房地產持有時間拉長後，隨著房價增值以及本金持續歸還，貸款餘額降低。還可以跟銀行重新協議增貸，拿出資金做其它投資。由於房貸利率相對較低，若懂得投資理財運用者，還可尋找較高獲利產品，賺取更高的資本收益。

從以上三個面向比較，你覺得，繳房租好，還是繳房貸好呢?