市場傳出總統馬英九下達動員令要求明(14)日立法院休會前一定要通過「居住正義五法」，讓昨天的營建股如驚弓之鳥，單日慘跌3.05%，跌幅居各類股之冠，營建指數更跌至2009年5月以來的最低點。這項消息讓營建股投資人惶恐，主因房地產業內普遍認為，「實價登錄」的終極目的是為了「實價課稅」，一旦落實了「實價課稅」恐讓房屋持有成本升高、房價喪失炒作空間、房屋交易量大減，且不利建商的營運周轉率和獲利能力。然而，影響真是如此嗎？

事實上，「實價登錄」這個議題，在台灣房地產業內已經討論幾十年，20年前，前財政部長王建(火宣)提出這項政策轟動一時，也因當時不論民眾或房地產業內都還沒準備好，讓王建(火宣)黯然下台，這項提議一直是不可碰觸的話題，如今，高房價成民怨之首，成為總統大選前藍綠兩黨不得不正視的問題。

民進黨總統候選人蔡英文首先在她的住宅和土地改革政見中提出「實價課稅」和「實價登錄」，讓執政黨也不得不跟進，推出修正「居住正義五法」，包括《土地徵收條例》修正草案、《住宅法》草案，《平均地權條例》修正草案、《不動產經紀業管理條例》修正草案和《地政士法》修正草案。

雖然昨天的朝野協商一度破裂，但在草案增列「在沒有完整配套前、實價資訊不得作為課稅依據」等但書，讓藍綠都點頭同意，相關法案可望順利在闖關成功。

究竟「實價登錄」或「實價課稅」，真的會影響房地產市場嗎？過去民眾不願意接受「實價登錄」這項政策，是擔心個人資料的外洩，以及隱私權的曝光，更擔心因房價造成貧富的識別標籤，當然，房價交易「全部露」，所得稅也勢必逃不了。

而建商或房仲業者不願接受「實價登錄」，一般外界解讀，由於建商、代銷和房仲業者是資訊(房價)的掌握者，在市場資金熱絡追逐有限的好標的，而房價又不透明時，業者可以很輕易的推疊房價，吹出大大的泡泡，讓民眾在資訊不對稱、又害怕房價越疊越高下，趕快出手。這也是學者一直詬病房價高漲的主因。

其實，歐美日甚至中國大陸，「實價登錄」和「實價課稅」早行之有年，台灣則不動產的公告現值與市價明顯偏離行情，例如：公告地價只有市價的8.2成，而台北市最低甚至只有3、4成，房屋評定現值更只有2成左右。有學者即舉例，一棟市價逾3億元帝寶豪宅，地價稅約4萬元、豪宅稅後房屋稅30萬元，加起來一年不過課34萬元的稅，台灣房地產的持有成本相當低。

再從交易所得來看，2010年時一戶210坪帝寶房屋評定現值為1300萬元，乘以當年所得稅課稅標準37%，僅481萬元，併入所得稅申報、最高40%稅率，房屋交易稅也才192.4萬元。若賣方由預售每坪85萬元持有至今，每坪達到250萬元，漲幅逾150萬元，交易所得稅和資本利得相比，簡直是小巫見大巫，也難怪房地產投資市場持續熱絡。

對許多台灣的富豪階級而言，買房是最好的保值和避稅方式，尤其，近幾年全球利率處於歷史低點，又逢台灣降低遺贈稅率，讓數兆元台幣的資金蜂湧回台灣買不動產，造就這波房市長達8年多頭的主因。

因此，政府積極推動的「實價登錄」，雖然有但書「在沒有完整配套前、實價資訊不得作為課稅依據」，但外界多解讀，政府未來仍將一步步走向「實價課稅」，如此一來，台灣的不動產稅制將逐步貼近市價，民眾持有房屋成本將升高，而且，房價一旦透明，也會讓建商、代銷、房仲聯手吹泡泡的空間減少。

尤其，有建商也擔心，若未來不動產交易需在完成交易後30天內完登錄，而房屋的預售期不只30天，一旦第一筆交易的價格揭露，那麼房價就沒有繼續推升的空間，不僅建商可創造的利潤空間被限制，銷售期也可能拉長。

也有建商直接嗆聲，若未來政府直接將實價登錄的價格取代現有的「房屋評定現值」、「土地公告現值」、「公告地價」等課稅基準，則在價格提高、稅率不變下，形同全民加稅，將增加民眾的負擔，也將造成社會極大的反彈；當然，這也一定會衝擊民眾多持有不動產的意願。

如此看來，「實價登錄」其實並不可怕，它可以說是落實「實價課稅」的前哨站，而「實價課稅」才是真正讓大家擔心的；只是，在「實價課稅」還沒上路前，短期內預料對房地產持有者的衝擊並不算大。

只是，政府一連串的豪宅稅、奢侈稅，再加上未來將落實的「實價課稅」，每一招對都精準打中房市炒作者要害，對房市投機方已經產生嚇阻效果，而且這次的「實價課稅」是藍綠都提出的施政重要方向，顯見未來不論誰執政，這都已經是不得不走的路。

從影響層面來看，近來台灣房屋成交量縮，已經某種程度反應奢侈稅和「實價課稅」的影響，尤其，投機客已退場，實價登錄或實價課稅短期對成交量的衝擊不會太明顯；不過，房價卻僅總價減但單價仍居高，顯示低利率對房地產買方有吸引力，且部份住宅、換屋需求還沒被滿足，支撐了目前房價。然總統大選後，若房價高漲的氣氛沒有重現，則房價在量縮之下，價格難保高檔。

站在買方立場，當然樂見房價透明，落實居住正義；而對建商而言，房市不再容易被操控，價格逐漸回歸供需基本面，如何挑選對的土地、打造當地買方青睞的產品，將成為銷售勝出的關鍵。