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加拿大業權欺詐已經存在很長時間;從1979年開始調查房地產欺詐,每隔段時間,就會有一宗新的案例出現;自2021年末以來,明顯有上升趨勢!

2026/10/11 09:21:02瀏覽92｜回應0｜推薦1

買「磚頭」（房地產）向來被華人視為最安全的投資方法，不過原來實實在在的不動產，一樣有機會無聲無色地「被消失」。近年來，加拿大相繼出現了多宗業權詐騙案（Title Fraud），當中受害人和涉嫌行騙的不法之徒都不乏華人。

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My house in Canada (4616 Halley Ave Burnaby B.C. Canada V5G 3E1) was sold stealthily and torn down without my own awareness in 14 Jan.1998. http://classic-blog.udn.com/alpineatks/12478755

Request immediately arrest-CANADA Vanouver Multiple Realty自稱溫哥華慈濟人通緝犯Paul Chang is wanted abduction of 3BC Canadian children. http://classic-blog.udn.com/alpineatks/12225067

Request arrest-USA-new-jersey/自稱溫哥華慈濟人通緝犯clark-chang is wanted abduction of 3BC Canadian children. http://classic-blog.udn.com/alpineatks/12224607

RCMP Detachment Cst Travis MORTON (travis.morton@rcmp-grc.gc.ca)investigating at the request of 17JAN2013. http://classic-blog.udn.com/alpineatks/12227853

1996年自稱溫哥華慈濟人溫哥華萬寶地產綁匪主謀張博欽Paul Chang原名張書銘偽造地產贈與書預備犯罪證據. http://blog.udn.com/alpineatks/4148206

1997年最特殊的母親節禮物--溫哥華慈濟人兩自稱溫哥華慈濟人繼子張書銘,張雲翔於５月夥同母親江明樺違法奪產及犯幼童國際綁架案逃逸至今. http://blog.udn.com/alpineatks/7552333

1997年自稱溫哥華慈濟人綁匪Clark Y.H. Chang於May,自UBC畢業的禮物是母親夥同綁匪multiplerealty Paul Chang張博欽國際綁架罪行http://blog.udn.com/alpineatks/7364892 這宗讓加拿大房地產界震驚的虛假房屋買賣案，是一起典型且高明的身分盜用產權詐騙（Title Fraud）

一名留學生在多倫多市中心的柏文，在她回中國後一直空置著，去年夏天她赫然發覺房子被人低價出售，自己無緣無故喪失了業權，賣樓的錢一分也拿不到。這種匪夷所思的事原來並非單一事件，令人不禁問一句：「是誰偷走了我的房子？」物業大偷盜的過程又如何？

學生百萬柏文被盜

據加拿大廣播公司（CBC）報道，來自中國湖北24歲的余同學（Moffy Yu，譯音），2017年以80萬元買下多倫多央街一幢柏文的高層兩房單位，2019年她返中國後，柏文一直空置著，因為她打算將來還是要回來繼續讀書，所以沒有將單位出租或轉售。

2022年7月，余同學發覺柏文的管理費沒有扣款，她請在地產界任職的朋友查看發生了甚麼事，此時才發覺自己的柏文被掛牌出售了。房子在5月11日以978,000元掛牌，在9天後以97萬元售出，比當時市價估計低了約10至15萬元。余同學對媒體表示，她對這事全不知情，自己的房子是「被偷去」了。

余同學指出，有人找方法進入了她的空置柏文拍照，然後登廣告掛牌出售。騙徒又盜用她的個人資料，偽造假冒她的駕駛執照等證件，然後利用假證件哄騙買家、雙方地產經紀、律師、做房貸的銀行和安省土地登記處（Ontario Land Registry），成功騙下近百萬元的售屋款項，多倫多警方亦確認余同學的案件正在調查中。余同學並稱自己在加國銀行內的30萬元存款，以及屋內近20萬的財物也一併被盜。

幸好余同學為柏文買了「業權保險」（Title Insurance），負責為保險公司調查余同學個案的金恩國際顧問公司（King International Advisory Group）的行政總裁金恩（Brian King）說：「這是徹頭徹尾的業權欺詐。」根據聯邦政府的解釋，業權欺詐屬於房地產欺詐（Real Estate Fraud）的其中一類，定義是「當房產的業權被盜用，然後騙徒藉此出售房產或用來申請房貸，這就是所謂的業權欺詐。業權欺詐通常由身份盜竊開始，假如有人盜用你的個人資枓，就可以進行此類詐騙活動。」

冒充95歲業主賣屋

這種詐騙也發生在加拿大人的身上。根據CBC報道，沃爾什（Melissa Walsh）95歲的高齡親人入住護理院，家人決定將他在多倫多湖濱沙灘區的房子出租，用來幫補他的護理院費用。他們通過 Royal LePage 兩名地產代理找到租客，在2021年12月將房子出租。

沃爾什稱跟著發生的事是一連串的噩夢。他們後來發現，租客使用假資料來簽租約，最要命的是，在簽租約幾個星期後，他們發現有人冒充95歲的業主，在不知情及未經同意的情況下，從另一家 Royal LePage 經紀公司僱用了兩名不同的房地產經紀，將房子掛牌出售。房子被重新擺放家具，以129萬掛牌出售，隨即引來大量「柯化」（出價），有人甚至出價190萬。幸運的是家人及時發覺，房子才不至被賣掉。

不過，另一戶多倫多家庭並不如此幸運，他們因為工作關係在2021年初離開加拿大，也就是沃爾什親人房子掛牌出售的那個月；幾個月後，他們才得知房產在不知情下，被人用假身份以170萬元售出。多倫多警方後來向沃爾什表示，兩宗詐騙案是「相關的」，騙子同屬一人，也用相同的假名去租兩間房子。

4萬元官司爭回房子

同類型騙案也在其他城市發生，2017年5月，滿地可的庫爾斯塔克太太（Christine Gorska Kurstak）在丈夫庫爾斯塔克先生（Édouard Kurstak）去世5週後，發覺自己的出租房子已被賣掉。這所房子估價120萬元，沒有抵押貸款，屬於她和已故丈夫，他們租出這幢房子已有好幾年。

2017年5月，兒子在房子的門前發現了一張土地測量師的地圖，兒子試圖聯絡測量師，他們說庫爾斯塔克先生在4月時僱用他們畫一幅地圖，以便把房子賣出；其實當時庫爾斯塔克先生已經去世，兒子大為吃驚，他查閱魁省的土地登記處，發現房子確實賣給了一個名為尼古拉迪斯（Geracimos Nicolaidis）的人。

尼古拉迪斯向警方宣稱，自己在業主在場的情況下看樓，然後以89萬元買下來；事實上，當時的業主並非真正的庫爾斯塔克夫婦，而是另有其人，他們使用偽造身份證件，包括冒認當時已經去世的庫爾斯塔克先生。後來，這宗騙案經過魁省法院的裁決，庫爾斯塔克太太最終收回了房產，但花掉了約4萬元的律師費。

犯罪組織策劃騙局

負責為保險公司調查業權欺詐個案的金恩指出，單在大多倫多地區，就有最少30間房屋在真正業主不知情之下被出售或抵押，要了解誰是這些詐騙案的幕後黑手並不容易，他估計大多市目前有4至5個有組織犯罪集團從事這類詐騙活動。金恩的公司正在調查4宗業權詐騙個案，都是以假身份盜取業權賣屋，另外至少有26宗房貸詐騙（Mortgage Fraud），都是有人未經業主同意，以房產抵押貸款。

大溫地產局（Real Estate Board of Greater Vancouver）在2021年的一份報告中表示，有兩宗案件涉及物業經理執行假業主的指令，真正的業主都身在海外，而其中一宗更成功將物業賣出。報告中這樣說：「在這兩宗詐騙案中，負責出租房屋的物業經理，通過不同於業主授權的電話號碼和電子郵件地址接受騙徒的指示，並提供一些文件，令騙徒知道更多資料，可以更容易冒充業主。」

面對越來越猖獗的業權欺詐案，華人未能置身事外及隔岸觀火，當中不單有蒙受損失的苦主，也有涉嫌參與行騙的人。多倫多警方在1月時逮捕3名華裔男女，2男1女涉嫌冒充業主出售多倫多一所房屋，當時真正的業主正身在國外，1月26日，他們前往約克區一家銀行，提取詐騙所得款項時被警方拘捕。

金恩表示業權欺詐已經存在很長時間：「我從1979年開始調查房地產欺詐，每隔一段時間，就會有一宗新的案例出現；但自2021年末以來，明顯有上升趨勢。」他更相信，儘管這種詐騙已引起了警方及傳媒的關注，但騙徒在短期內都不會收手。

陳筱苓

下題：律師拆解業權騙局

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