專家說法

葉凌棋 永慶房產集團總經理

透過價格機制健全房市

預計未來房市會出現以下2種不同的狀況，實價登錄對房價將有直接影響，就是地區房價的修正，好地段的房價會有支撐力，反觀供給量過大、開價膨風的地區，價格也會快速修正到市場行情。長期來看，實價登錄有助於透過價格機制，均衡目前供需失調所引發的住宅問題對台灣房市正常化有極大幫助。

除透明房市交易外，實價登錄應該會讓投資客產生觀望心態，若炒作價格的房市投機客能夠減少或提早退場長時間下來對於健全房市將更有幫助。

張境在 甲山林廣告總經理

僅增加買賣議價便利性

實價登錄在短時間不會對房價有任何影響，主要原因在於一般民眾買屋，多了一項上網查詢的管道且歐美、日本、香港等地早已施行實價登錄，房市透明化行之有年，但是，部分國家房價依舊高漲房市仍須看大環境景氣、以及外資投資的情況而定。

實價登錄後能增加買、賣雙方的議價時的便利性，但想真正抑制漲幅離譜的房價還是得與實價課稅等措施相互結合，並做好稅率調整等配套措施，才能真正減少炒作房價的情況。

世界現況

房地產交易實價登錄在亞洲、歐美等先進國家如日、港、美、甚至連中國都行之有年又以美國實價登錄資訊最完整，買賣轉手次數、改建、增建，室內裝潢翻修皆有記錄但個資隱私也保護到家，學者表示，實價登錄有助房價透明，但台灣即將實行的登錄表格項目太粗略房價失真。

日本房屋資訊透明，政府機關甚至可以要求仲介提供房產資訊。

以美國、日本、英國、香港、中國、韓國各國實價登錄為例除了美國買賣屋時就必須填寫過戶收費清單(HUD-1)，詳細記載等項轉手、翻修資訊其餘各國皆是權利人或是仲介向縣市政府等機關申報，日後可上網查詢價格。鄰近的香港除了房屋價格、貸款成數、實際地址等須上網登錄買賣合約書可供銀行、地政機關查核，達到資訊完全透明化的效果。

歐美兼顧數據隱私

另外，許多民眾認為實價登錄後，隱私個資曝光後將影響人身安全，台灣現階段是以區段間「1~50號」均價方式呈現，保障買方；但反觀各先進國家，儘管詳細列出每戶價格、門牌號碼、屋齡折舊等個資把關仍是滴水不漏。

主因是歐美國家如德、法以及亞洲日、港等國會透過銀行、律師或第三方公證人確保買賣雙方的交易資訊並且作為擔保，不僅保護個資，也讓價格、坪數等重要數據不會失真，進而符合市場行情。

南韓課稅最重70%

創意家行銷副總經理何志正表示，實價登錄上路僅能登記8月1日之後過戶的房屋而台灣每人平均要持有房屋時間約10~15年，預計最快要10年後，資料庫才能更完整價格才能趨近市場行情；實價登錄還有一盲點，若是建商自建自售，未委託代銷公司銷售登錄表格無此選項，亟待改善。

淡江大學產經系副教授莊孟翰表示，實價登錄要銜接實價課稅，才能真正抑制日漸飆漲的房價若無提出實價課稅時間表或搭配其他稅制，實價登錄效果將大幅降低；以南韓稅制為例，除了實價登錄外若想要買賣房屋，交易成本將課徵9%~70%的稅率，若當初以900萬元買入，用1000萬元賣出以最重稅率70%比例計算，獲利100萬中有70萬元要繳交稅金，達到抑制房價的效果。

各國實價登錄相關規定

◎英國：由買賣代理人代為申報，或是申報印花稅時取得申報資料

◎日本：房仲經手買賣後，交易時將不動產種類、日期、透過不動產所在地縣市政府申報

◎美國：買賣房屋必須填寫HUD-1文件 內容包括不動產交易價格、改建、增建、新建住宅資 訊連車庫翻修日期也須記載

◎中國：房屋權利人轉讓時直接向縣級以上縣市政府申報成交價格，地方政府將數據統計後發布資訊在網路上提供查詢

◎香港：法律強制所有與土地相關的權益相關事項須向土地註冊處註冊，並設有「香港房屋網」 蒐集建物成交資訊，供民眾查詢

資料來源：《蘋果》採訪整理

各國公開資訊方法

˙日本：房屋成交價格須上網登記，政府定期更新，或向房仲要求公開資訊

˙香港：須登錄成交價格、貸款成數、實際地址外，買賣合約書可供銀行、地政機關查核

˙德國：德國法律強制規定房東與屋主不可任意調價，房屋買賣資訊皆可公開查詢

            若調價超過公定價格50%以上，除罰款外還可處3年以下有期徒刑

˙法國：透過公證人制度確保雙方買賣資格正確，同時擔保交易安全性，保障個人資料不外洩

資料來源：《蘋果》採訪整理 【周承諺╱台北報導】

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